目前，全國首套房貸利率持續高漲，很多購房者叫苦不迭。但是，房貸利率不可能一直漲，總有下降的一天。那麼，如果房貸利率真的下降了，以前已經辦好的房貸利率又應該怎麼算呢？

目前國內的個人房貸主要以浮動利率爲主，大多數借款人與銀行簽訂的房貸合同也都是浮動利率的，當銀行貸款利率調整後，房貸利率計算也將隨之調整。也就是說，央行每一次降息，借款人的月供就要有相應的減少；反之，則會有相應的增加。

房貸利率下降，有兩種情況，不同的情況對你自己的房貸利率影響是不一樣的。

第一種情況：央行調整基準利率，房貸利率也會跟着調整

如果央行調整基準利率的話，那你的房貸也會跟着調整，比如你先前辦理房貸的時候，貸款利率是在基準利率4.9%的基礎上上浮百分之10%,實際的利率就是5.39%.

如果明年央行把基準利率下調到4.65%,那你的房貸也會跟着調整，當然調整的主要是基準利率，上浮10%的部分是不會調整的，調整之後，你實際的利率就是4.65%*1.1=5.115%.

對於調整的時間不同的銀行規定不一樣，目前調整時間點主要有三種方式：

一種是在每年的1月1號進行調整，比如央行在2019年7月1日進行調整基準利率，那銀行就會在2020年1月1日，把你的利率按照最新利率進行調整。

一種是在合同月進行調整，比如你是在2016年9月簽訂的房貸合同，央行在2019年7月1日進行基準利率調整之後，那銀行會在2019年9月還款日的時候把你的利率調整到最新的利率。

一種是次月進行調整，這種情況一般是在央行調整基準利率之後的第二個月進行調整，比如央行在2019年7月1日調整基準利率，那銀行會在2019年8月份你的還款日時進行調整。

第二種情況：銀行自己調整利率

我們在辦理房貸的時候，利率都是以簽訂合同當日的基準利率爲準，銀行會在此基礎上進行上浮或下浮。一旦合同簽訂，那麼就是固定的了。

所以，只要央行沒有有調整基準利率，不管銀行房貸利率這麼調，購房者的房貸利率都不會不變。同理，月供也不會因此而變多或變少。

目前，央行的基準利率爲4.9%,如果貸款銀行上浮10%,那麼實際利率就是5.39%.假如貸款銀行的政策發生變動，你依然是按5.39%的合理利率執行。

每個銀行的房貸利率調整情況不同，大家還是要諮詢貸款銀行或查看合同進行確認。其中，公積金貸款利率的調整時間一律爲每年一月一日。不過無論基準利率如何調整，如何計算，對大家已支付的利息是沒有任何影響的，只會對還沒有還款金額的利息產生改變。

一般情況下，銀行利率調整後，房貸利率調整時間有三種形式：

一：銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率；

二：滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率；

三：雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。

注意商業銀行上浮比例的確定，不是以簽訂按揭合同的時間爲準，而是以實際的放款時間爲準，一旦放款，後續除非央行調整基準利率，否則你的貸款利率不會再發生變化了。

未來房貸利率走勢如何？

如今國家調控房價已有明顯效果，之前房貸利率上調，也許是爲了配合樓市調控相關政策的開展，目的是穩住房價，實現房住不炒。而未來幾年樓市也將繼續被調控，也就是說，房價穩定後，未來銀行貸款利率下調應該是遲早的事。結合相關數據我們能夠看出：北京、深圳、南京等城市，均有銀行對房貸利率進行下調，除此之外，房貸放款的速度也比以前快多了。

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