《金證研》香港資本組 李秋水/研究員 映蔚 洪力/編審

2020年3月18日，中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發佈“中國房地產開發企業500強”測評成果，金輝集團股份有限公司（以下簡稱“金輝集團”）躋身“500強”，排名第36名。

不久後，金輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“金輝控股”）作爲金輝集團赴港上市的主體，“亮相”資本市場。

然而，身披“光環”的背後，赴港上市的金輝控股或“荊棘載途”。旗下多家子公司收“罰單”收到手軟，頻頻“踩線”違規施工、環保問題、虛假宣傳等，這或暴露出其社會責任或存缺失的“短板”。不僅如此，數家子公司被列入經營異常名錄，金輝控股的內部治理水平顯隱憂。雪上加霜的是，金輝控股在多地開發的住宅物業，遭到業主的投訴更是接踵而至，其開發的樓盤質量或堪憂。

一、“漫漫”四年排隊之路，棄A股“轉戰”赴港上市

據公開信息，2016年1月26日，金輝集團首次向證監會遞交上市申請，開始衝擊A股“排隊之路”。誰知，這一“等”便是四年。

A股上市未果後，金輝集團欲“轉戰”登陸港交所。

2020年3月25日，金輝控股向港交所遞交上市申請（以下簡稱“招股書”），正式衝擊港股。

據招股書，2020年3月，鑑於中國房地產行業調控和監管環境收緊，及中國總體融資環境所面臨的挑戰日趨嚴峻，以及爲獲得國際證券市場認可，金輝集團向證監會提交自願撤回A股上市的申請。

爲赴港上市，金輝集團“大刀闊斧”地進行了一番重組，於2020年3月5日重組完成。

據招股書，金輝控股成立於2019年10月17日，註冊於開曼羣島。2020年3月5日，金輝控股從金輝集團的間接控股股東金輝地產控股有限公司處收購Jubilance Properties Limited，自此成爲金輝集團的離岸控股公司，並作爲金輝集團赴港上市的主體“亮相”資本市場。

據招股書及官網，金輝集團1996年發軔於福州，2009年總部遷往北京，是一家全國佈局、區域聚焦的地產開發商，主要從事爲首置和首改客戶提供的住宅物業，主要四種住宅物業系列包括銘著系、雲著系、優步系、大城系。

據招股書，截至2019年底，金輝控股共有144個處於不同開發階段的物業開發項目，總建築面積爲26,674,399平方米，其中包含由子公司開發的102個項目以及由合營公司、聯營公司開發的42個項目。

開發足跡涉及長三角、環渤海、華南、西南及西北區域，金輝控股旗下超過100家子公司卻良莠不齊，多家子公司“黑歷史”纏身。

二、多家子公司頻頻收“罰單”，社會責任或存缺失

衆所周知，合規經營是一家公司生存的基本要求之一。而金輝控股旗下諸多子公司卻存在因違規而被罰、屢罰不改的情形。

據招股書，上海天萃房地產開發有限公司（以下簡稱“上海天萃”）成立於2015年11日8日，系金輝控股的間接控股子公司。然而，上海天萃成立不足五年卻頻頻收“罰單”，涉及違規施工、違規排污、應招標而未招標等。

據閔行區規劃資源局2120190009號文件，2019年6月3日，上海天萃因未取得建設工程規劃許可證、未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的違規行爲，而被上海市閔行區規劃和自然資源局處以罰款1,827.3元的行政處罰。

據閔行區規劃資源局2120190007號、第2120190006號文件，2019年3月28日，上海天萃均因未辦理開工放樣複驗擅自開工建設的違規行爲，而被上海市閔行區規劃和自然資源局處以罰款共計4,000元的行政處罰。

據上海市水務局第2220160185號文件，2016年10月31日，上海天萃因未取得污水排水官網許可證的情況下，向城鎮排水設施排放污水，而被上海市水務局處以罰款2萬元的行政處罰。

據上海市閔行區建設和管理委員會第2120160051號文件，2016年8月23日，上海天萃因未取得施工許可證擅自施工、必須進行招標的項目不招標的違規行爲，而被責令改正並處以罰款72.2萬元的行政處罰。

據上海市閔行區建設和管理委員會第2120160036號文件，2016年4月18日，上海天萃因必須進行招標的項目而不招標、施工圖設計文件未經審查擅自施工、未取得施工許可證擅自施工的，而被責令改正並處以罰款39.3萬元的行政處罰。

此外，金輝控股“劣跡斑斑”的子公司不止一家。

據招股書，西安曲江原山置業有限公司（以下簡稱“西安曲江原山”）系金輝控股的間接控股子公司。然而，西安曲江原山頻頻受處罰，涉及環保違規、違規銷售商品房等。

據市住建曲江罰字﹝2019﹞45號、市建曲江罰字﹝2019﹞25號文件，2019年，西安曲江原山兩次因未採取有效揚塵防治措施造成揚塵污染的行爲，而被西安市住房和城鄉建設局處以罰款共計10萬元的行政處罰。

據西安市住房保障和房屋管理局數據，2017年4月29日，西安曲江原山因在“金輝世界城”項目中，涉嫌違規銷售，而被西安市住房保障和房屋管理局責令暫停該項目網上籤約業務，並依法進行嚴肅查處。

據陝西網源自西安市住房保障和房屋管理局公開信息，2017年8月3日，在西安市房管局公佈的《2017年已作出行政處罰決定的項目名單（第三批）》名單中，西安曲江原山因在“金輝世界城”項目中，未取得《商品預售許可證》擅自預售商品房，而被處以罰款56萬元的行政處罰。

而子公司問題“纏身”的問題遠未結束。據招股書，重慶金輝長江房地產有限公司（以下簡稱“重慶金輝長江”）成立於2001年4月13日，系金輝控股的間接控股子公司。然而，重慶金輝長江曾在違規施工、噪音污染“踩雷”。

據渝規罰兩江新區字﹝2019﹞第0459號文件，2019年11月19日，重慶金輝長江因私自增設面積及減少居住建築面積等，而被重慶兩江新區規劃和自然資源局處以罰款1.93萬元的行政處罰。

據渝規罰兩江新區字〔2018〕第0403號、渝規罰兩江新區字〔2018〕第0297號、渝規罰南岸字〔2018〕第0028號及渝規罰南岸字〔2018〕第0006號文件，2018年，重慶金輝長江四度因未取得建設工程規劃許可證，擅自修建違法建設，而被重慶市規劃局處以罰款共計228.86萬元的行政處罰。

據重慶市政府公開信息，2018年7月6日，重慶金輝長江因建築施工夜間噪聲擾民被羣衆投訴強烈，被重慶市環保局、城鄉建委及公安局聯合約談。2018年以來，重慶金輝長江及其施工單位，被羣衆投訴高達285次，被重慶市環境行政執法總隊處罰高達11次。

據招股書，揚州金輝置業有限公司（以下簡稱“揚州金輝置業”）系金輝控股的間接控股子公司。然而，報告期內，揚州金輝置業卻曾因多次違規施工被罰。

據揚城執罰字〔2018〕第5007號文件，2019年2月27日，揚州金輝置業因未經規劃部門批准擅自建設4處小區配套附屬用房，而被揚州市城市管理(行政執法)局責令按規劃要求辦理建設工程規劃許可證，並處以罰款2.56萬元的行政處罰。

據揚州市規劃局〔2018〕47號、〔2018〕48號文件，2018年12月28日，揚州金輝置業兩度因未按建設工程規劃許可證及其附件規定的內容建設，而被揚州市規劃局處以罰款共計4.18萬元的行政處罰。

據招股書，鹽城金輝居業房地產開發有限公司（以下簡稱“鹽城金輝居業”）系金輝控股的間接控股子公司。然而，報告期內，鹽城金輝居業卻曾因廣告違規、虛假宣傳被罰。

據鹽工商案〔2019〕00001號文件，2019年1月3日，鹽城金輝居業因違反廣告內容管理條例，而被鹽城市市場監督管理局責令停止發佈違法廣告、在相應範圍內消除影響，並處以罰款18萬元的行政處罰。

據城南分局案〔2018〕00023號文件，2018年4月28日，鹽城金輝居業因虛假宣傳行爲，而被鹽城市市場監督管理局城南分局責令停止發佈、以等額廣告費用在相應範圍內公開更正消除影響，並處以罰款2萬元的行政處罰。

據招股書，融僑（福州）置業有限公司（以下簡稱“融僑福州置業”）、淮安金輝置業有限公司（以下簡稱“淮安金輝置業”）、湖南錦達發房地產有限公司（以下簡稱“湖南錦達發”），均系金輝控股的間接控股子公司。然而，上述三家子公司卻均曾違規操作，侵害消費者權益。

據榕倉市監執罰決[2019]11號文件，2019年6月5日，融僑福州置業因在銷售其開發的項目淮安二期（溪溪裏）樓盤過程中，涉嫌利用不平等格式合同侵害消費者權益，而被福州市倉山區市場監督管理局處以警告並罰款1萬元的行政處罰。

據浦市管行罰字〔2015〕31004號文件，2015年9月8日，淮安金輝置業因用事先擬定好的《商品房買賣合同》及其附件的格式條款加重了消費者責任，轉嫁自身的經營風險的合同內容違法行爲，而被淮安市場監督管理局清浦分局城中中心工商所處以罰款1萬元的行政處罰。

據長髮改價監處罰〔2018〕11號文件及長沙市政府公開信息，2018年，湖南錦達發因在其開發的金輝惟楚花園項目中，存在價格欺詐、以不正當價格銷售的行爲，而先後被長沙市發改委送達了《行政處罰事先告知書》、處以警告並罰款35萬元的行政處罰。

而對於子公司收到的上述諸多“罰單”，金輝控股卻“一筆帶過”，且在披露罰款金額時“遮遮掩掩”，涉嫌虛假陳述。

三、罰款金額涉嫌虛假陳述，多家公司“經營異常”內部治理或存隱憂

而事實上，上述子公司諸多“踩界”行爲或系“冰山一角”。

據招股書，金輝控股稱，其若干項目公司因未能足額繳交企業所得稅及個人代扣稅、未能根據獲批的工程草案或計劃施工、或在取得防火安全設計批文之前動工被處以罰款，有關事宜的總罰金爲約2.7萬元。

而在招股書其他開支處，金輝控股卻坦承，2017-2019年，其因違規事件而產生的罰款及滯納金分別爲508.7萬元、1,954萬元、421.4萬元。

顯而易見，對於處罰事項及相關罰金數目，兩番說辭，或自相矛盾。

除此之外，由上述子公司處罰情況可知，包括上海天萃、重慶金輝長江、揚州金輝置業等多個子公司在內的，因違規施工被罰的金額遠超2.7萬元，金輝控股或存虛假陳述之嫌。

事實上，金輝控股子公司存在的問題並不止於頻頻違規，數家子公司還曾因各種原因被列入“經營異常名錄”。

據市場監督管理局數據，2019年12月24日，金輝控股的間接控股子公司西安興茂房地產開發有限公司，因通過登記的住所或者經營場所無法聯繫，而被西安市工商行政管理局蓮湖分局列入經營異常名錄，截至2020年5月14日仍未移出。

2018年8月3日，金輝控股的間接控股子公司福州融輝房地產有限公司、福州金輝房地產開發有限公司，因公示企業信息隱瞞真實情況、弄虛作假，而被福州市市場監督管理局列入經營異常名錄。

2018年12月7日，金輝控股的間接控股子公司上海融宇設計裝飾工程有限公司因通過登記的住所或者經營場所無法聯繫，而被上海市奉賢區市場監督管理局列入經營異常名錄。

2017年8月7日，金輝控股的間接控股子公司北京融輝茗業投資有限公司、北京金輝居業投資有限公司、北京金輝原山投資發展有限公司、北京金輝合創投資發展有限公司、北京居業投資有限公司，均因通過登記的住所或者經營場所無法聯繫，而被北京市工商行政管理局朝陽分局列入經營異常名錄。

2015年7月7日，金輝控股的間接控股子公司揚州金輝置業因未依照《企業信息公示暫行條例》第八條規定的期限公示年度報告，而被揚州市刊江區市場監督管理局列入經營異常名錄。

報告期內，衆多子公司曾在異常經營名錄“榜上有名”，甚至一家子公司至今仍未移出，對於擁有超過100家子公司的金輝控股來說，公司的真實治理水平如何？不得而知。

雪上加霜的是，不僅子公司紛紛淪爲“拖油瓶”，金輝控股開發的多個住宅物業收到的投訴、質量糾紛卻是“接踵而至”，並不讓人“省心”。

四、多個住宅物業的投訴“接踵而至”，樓盤質量或堪憂

在其官網上，金輝控股宣稱，嚴謹認真地對待每一座城市，每一座建築。然而，實際上，其開發的樓盤卻屢遭投訴，爲其宣言“打臉”。

據招股書、金輝控股官網及安居客公開信息，上海金輝天萃苑（別稱“上海金輝海上銘著”）是金輝控股位於上海市的住宅物業項目，佔地面積爲32,142平方米，包括住宅物業及停車場，由金輝控股的間接控股子公司上海天萃開發。

據上海市政府網上信訪受理（投訴）中心數據，2018年8月，兩位上海金輝天萃苑業主投訴，開發商在業主認籌前未告知停車費收費標準，臨近網籤卻突然收取高額停車費，且對業主態度強硬不予商議，涉嫌欺詐消費者和變相提高房價。

而上海市政府網上信訪受理（投訴）中心還顯示，2019年6月，上海金輝天萃苑收到業主投訴，內容涉及該小區尚未交房牆面已大面積開裂；工程偷工減料、混亂等。

據招股書，西安金輝世界城是金輝控股位於陝西省西安市的住宅物業項目，共分爲八期，佔地面積爲451,495平方米，包括了住宅物業、商業物業、停車場、小學及幼兒園，八期均由金輝控股的間接控股子公司西安曲江原山開發。

據陝西廣播電視臺民生熱線投訴舉報專欄公開信息，2017年7月21日，有業主舉報金輝世界城C二期未批先建、私改規劃圖，將原本70%綠化地帶私建商業建築；且在被責令停工期間，仍存在不間斷施工行爲。

據西安市政府12345市民服務熱線訴求專欄公開信息，2019年，西安金輝世界城收到兩位業主投訴，內容涉及A區地下車庫漏水數月、物業態度消極推諉、電梯經常發生墜落事故等。

據人民網主辦的領導留言板專欄公開信息，2019年，三位業主分別投訴西安金輝世界城存在地下車庫漏水成常態；外牆出現鐵皮脫落現象；綠化面積與早期展示的規劃圖嚴重不符等問題。

據招股書，西安金輝世界城上東區（別稱“西安金輝公園裏”）是金輝控股位於陝西省西安市的住宅物業項目，共分爲兩期，佔地面積爲66,537平方米，包括了住宅物業、商業物業、停車場及幼兒園，兩期均由金輝控股的間接控股子公司西安金輝興業房地產開發有限公司開發。

據人民網主辦的領導留言板專欄公開信息，2017年，西安金輝世界海上城上東區遭到數位業主投訴，問題涉及交房不久後，西安金輝世界城上東區16#、19#樓出現地基下沉；主體結構開裂；地下車庫漏水進水等。

問題遠未結束，2018年，西安金輝世界城上東區兩位業主投訴反映，2017年交房不久後因樓體下沉而封樓維修，但一年後再次交房，卻存在地下車庫嚴重漏水問題。

據招股書、金輝控股官網及安居客公開信息，長沙金輝優步花園（別稱“長沙金輝惟楚花園”）是金輝控股位於湖南省長沙市的住宅項目，佔地面積爲60,331平方米，由金輝控股的間接控股子公司湖南錦達發開發。

據湖南省住房和城鄉建設廳數據，2019年10月17日，長沙金輝優步花園因8-13棟、15-17棟的建築施工質量管理標準化項目考評得分低於70分，被列入“2019年湖南省第二季度建築施工質量管理標準化項目考評不合格工地”的名單。

據長沙市政府政民互動市長信箱專欄公開信息，2019-2020年，長沙金輝優步花園收到數位業主投訴，投訴的問題包括銷售時涉嫌欺詐消費者；綠化面積與購房時面積相差甚遠；精裝費用虛高；裝修材料等級含糊、設備規格明細不清楚等。

據金輝控股官網及安居客數據，揚州金輝優步花園是金輝控股位於江蘇省揚州市的住宅物業項目，由金輝控股的間接控股子公司揚州融輝置業有限公司開發。

據揚州市政府寄語市長頻道公開信息，2019-2020年，揚州金輝優步花園業主遭到數位業主投訴，內容涉及地下室漏水嚴重；配套設施未完善；開發商佔用地下室公共區域違規建設；因上述問題卻未得到及時解決影響到部分業主遲遲無法交房等。

值得一提的是，揚州金輝優步花園因業主對質量不滿而產生的糾紛，還曾“上過電視”。

據揚州電視臺公開視頻信息，2019年，揚州金輝優步花園三期通知交房時，業主到達現場發現該小區並不具備交房條件，存在的問題包括了部分設施並未完善、路面鋪設敷衍、使用開裂瓷磚鋪地板、地下車庫長期漏水等。而對上述諸多質量問題，小區相關負責人卻並未有明確的回覆。

旗下子公司屢屢“踩線”收罰單，多地開發的住宅物業因質量、服務問題收到的投訴更是“接踵而至”，此番轉道港股的“上市之路”，金輝控股或仍存諸多考驗。對此，《金證研》香港資本組將持續保持關注。

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