隨着行業大環境逐步發生變化，房地產企業暴利時代已成爲過往。

在過去的2019年，行業整體利潤率出現明顯下滑，內中原因除高成本項目結轉的影響外，增長的代理、渠道費用亦推波助瀾的因素。

而隨着利潤的重視程度在今年得到更進一步，房企亦開始拾起“武器”武裝自己，近年來鮮被提及的自建銷售代理重新獲得了關注。

利潤導向下的新圖謀

近年來積極搭建自營團隊的規模房企們，如今似乎有了新的方向。

據媒體報道，近日，根據陽光城一份內部文件，陽光城（SZ：000671）已決定成立代理總公司負責集團的樓盤代理銷售，並計劃初步在福建大區、廣西區域、川渝區域、湖南區域四個區域進行試點。

據知情人士透露，目前代理公司自建仍在摸索階段，尚沒有明確的方案。不過這依然未能阻止業界的遐想，綜合觀點發現，業內人士普遍認爲，企業將目光聚焦在自建代理之上，核心目標依然是對盈利能力更進一步的追求。其中，知名地產分析師嚴躍進便對藍鯨房產表示，自建代理公司直接益處即是降低對代理、渠道的依賴，從而降低營銷成本。

事實上，相較於疫情的難料，行業整體利潤率下滑的大趨勢早已成爲共識。據克而瑞數據顯示， 2019年50家典型上市房企加權平均歸屬母公司淨利潤爲10.9%，同比下滑0.9個百分點。

在這其中，高地價項目和資本化利息進入結算期無疑是左右利潤的核心要素，而代理、渠道費用的提升亦成爲限制利潤的枷鎖，甚至有相對極端的觀點認爲，在2019年渠道已經扼住房企利潤的咽喉。

從數據上看，2019年房企整體代理費用確有所提升。根據披露，在TOP30發佈可比數據的房企中，據不完全統計，2019年整體代理費用及佣金費用支出增長了32.3%，增速超過相關房企同期的銷售額，這或意味着在2019年房企普遍對於代理、渠道開始有了更高的依賴。

在此背景下，自建代理公司或成爲對原有模式挑戰的一種方式。在業內人士看來，搭建沒有“中間商”賺差價的自家營銷代理團隊，將有效減弱對第三方代理、渠道的依賴，在爲成本端減負的同時，更有望增加企業的營收。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜便表示：“自建代理公司的話，銷售費用將轉變爲自己代理公司的收入，如果合併報表，自然會增加企業的整體營收。”

可以看到，代理公司的建立，或將成爲房企改善利潤水平的一條新途徑。

發力存量房市場

而除降低、改善利潤之外，對於房企來說，將目光鎖定自建代理公司或有着更深一層的打算。

在“白銀十年”的第五年，新房市場的瓶頸已愈見清晰。2019年，全國實現商品房銷售金額15.97萬億元，同比增長6.5%，再創歷史新高；商品房銷售面積17.16億平方米，較2018年曆史高位微降0.1%；行業規模增速繼續放緩，銷售金額和麪積同比增速分別較2018年減少5.7和1.4個百分點。

在此背景下，規模房企一面不斷強化多元化佈局，並將長租公寓、商業地產等自持型物業作爲自身第二條曲線的首選；另一面則在不斷尋找存量房市場的切入點。

2018年橫空出世的房產服務交易平臺貝殼找房曾成爲規模房企投資的首選。在2019年的D輪投資之後，碧桂園創投出現在了股東名單之中，至此這家吸引了騰訊、百度等互聯網巨頭以及高瓴資本、華興資本、源碼資本等一線投資機構的獨角獸，股東名單已聚集了TOP4房企中的三家。

在業內人士看來，佈局產業鏈下游以及存量房市場已成爲房企的趨勢。其中，嚴躍進表示，近年來，房企熱衷於打通於產業鏈上下游佈局，其中尤以下游更爲青睞。“在租賃市場不斷升溫下，代理業務、房屋交易業務，甚至資產管理業務，現在都吸引了很多房企參與。”

值得一提的是，房企自身搭建代理公司此前在行業內並非沒有先例，其中，保利發展（SH:600048）在2001年便成立了保利投顧試水銷售代理，併成爲其兩翼體系中的重要一環；復地旗下也入局代理領域多年，旗下擁有策源置業；此外，萬科（SZ:000002）、遠洋等房企均在代理領域有所佈局。

但從另一層面來看，目前企業的代理公司更多爲銷售端的一個補充，包括萬科、遠洋等房企自身代理團隊僅服務於自身少數項目；而相對成熟的保利投顧，也在2018年成爲入股合富中國的籌碼，以此獲得了該家代理龍頭企業43.9%的股權。

顯然，憑藉自建代理公司想真正擺脫第三方渠道、代理公司並非易事，而以此在存量房市場上有所建樹更加難上加難。有業內人士對藍鯨房產表示，如今行業爲新入者留下的空間已愈發稀少。隨着中介領域加盟模式的盛行，近年來龍頭企業加快了跑馬圈地的步伐，部分地方中介的區域壁壘逐漸被打破，行業少數寡頭的格局可能很快就出現。

無論是改善成本的訴求，亦或是對存量市場的嚮往，在今年強化利潤無疑是房企們追尋的方向。基於此，房企們也在“開源節流”之間不斷尋找、嘗試，自建代理能否擔當重任，仍需且行且看。

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