隨着市場累積需求的釋放，近期北京石景山區域熱度再起，長安雲尚和長安九里兩個純商品房項目集中面市，受區域熱度高漲影響，號稱“石景山最後一個限競房”的禧悅學府也喊出了即將售罄的聲音。無論是年初出讓的不限價地塊，還是隨後繼續推盤的新房項目，限競房或將在石景山區域成爲“歷史”，是趕上限競房的末班車，還是選擇投入純商品房的懷抱，“每週看盤”帶您一探究竟。

　　選開發商

　　華潤還是中海

　　做爲北京城六區之一，京西石景山存在感一直比較低，此前受新房供應不足影響，其外溢需求甚至已經擴散到門頭溝地區。目前隨着首鋼園區的搬遷，石景山區域不但有了土地的供應，也有了冬奧“標籤”的加持，其再次成爲北京市場的熱點區域。

　　近期石景山區域有兩個純商品房項目即將入市，長安雲尚和長安九里預計在今年6月初搭臺“打擂”。

　　因兩個項目所處位置基本相同，其所享受的配套服務也幾乎一致。價格相似、區位配套比肩，兩個項目在大環境上的PK站在了同一起跑線上，購房者在選擇時有哪些可輔助的加減分項？

　　首先，從區域深耕上，長安雲尚背後的中海已經深耕石景山板塊12年，在渠道口中，有這樣一組數據：石景山近三年成交的房子中，10套中有7套是中海出品，無論是前期的中海金鑫閣、中海金石公館、中海金璽公館、中海長安雅苑，還是連續多年穩居北京市銷冠的中海寰宇天下，以及後來的長安雲錦，都積累了不錯的口碑。

　　華潤雖然在京西有開發門頭溝項目的經驗，但石景山的城市運營層面，與中海差距明顯。一企業在某一區域運營越久，對該區域的配套話語權越大。

　　其次，收房口碑上，截至目前，中海在北京的收房口碑也不錯，尚未發生嚴重的質量問題或施工安全問題。反觀華潤，無論是之前的崑崙域項目減配風波，還是未來城市的維權糾紛，都一定程度上反映了華潤在後期收房方面存在的瑕疵。

　　選定價

　　高層九里售價比肩洋房雲尚

　　目前長安雲尚和長安九里還未能拿到預售證，處於排卡階段，預計6月開盤。價格上，兩項目均對外宣稱單價7萬元左右。“具體價格要等開盤當天公佈。”案場銷售說。

　　北京商報記者瞭解到，長安雲尚屬於8層低密度洋房社區，長安九里則是13-26層的高層產品，高層產品定價與低密洋房比肩，長安九里緣何選擇相同價格設定？對此，長安九里銷售人員也承認，高層容積率高，舒適度沒辦法與洋房相比，之所以如此定價，是因爲長安九里在精裝標準上進行增配。

　　兩項目皆爲精裝修，從實體樣板間體驗看，長安九里精裝標準確實要高於長安雲尚。但最近新房交付“貨不對版”時有發生，特別是精裝標準，購房者很難分辨。

　　選社區

　　疫情後圍合式雲尚更受青睞

　　受限高和容積率限制，長安雲尚規劃成了圍合式洋房社區，整個小區呈現一個“日”字狀，戶型也並非全部南北朝向，還有部分東西朝向戶型。因其4號樓王位置居中橫立，也把整個小區拆分爲兩個“口”字，整體居住狀態給人感受略顯侷促。尤其是拐角戶，未來還會伴隨一定的採光遮擋。

　　不過，圍合式住宅的優勢和產品本身的低容積率，在疫情之後得到購房者的充分認可，也符合居民的居住習慣。

　　長安九里是開放式社區，這對經過疫情考驗的購房者來說並不友好。長安九里銷售人員稱，開放式設計是按照政策要求執行的。未來交付會用綠植創建“隔離帶”。

　　但預計未來小區私密性、安全性將會受到部分影響。一旦再有疫情來襲，綠植隔離帶與圍牆相比，後者給人的安全感會更強。

　　比得房率

　　雲尚戶均超過90%

　　在戶型設置方面，長安雲尚可以說非常豐富，涵蓋了一居到三居，主推78-115㎡三居戶型，也有45㎡、50㎡、54㎡等一居小戶型，這部分主要分佈在圍合的拐角處，也就是容易被遮光的地方。面向客羣更廣泛，涉及少部分剛需人羣，畢竟總價要更低。

　　長安雲尚最值得關注的就是其超高的得房率。據上述銷售人員介紹，78㎡戶型得房率能達到將近91%，88㎡戶型得房率約爲92%，115㎡戶型得房率約爲94%。

　　長安雲尚115㎡戶型位於居中樓王位置，價格最貴，視野也更加開闊；88㎡戶型位於南北兩端；唯有78㎡戶型在主力戶型中是東西朝向。長安雲尚的三個主力戶型基本屬於一個模子刻出來的，差別僅在數值。

　　以長安雲尚78㎡戶型來計算，該戶型實際得房可達到70㎡左右，三居中最小次臥爲2.4m×3.1m，這完全抵得上市面90㎡以上的高層得房率。對比之下，長安九里的86㎡只能做到兩居，實際得房不過66㎡左右。

　　戶型設計上，長安九里“槽點”頗多。120㎡戶型，雖然是南北通透，但兩個次臥的通風無法形成直接對流；125㎡是一個狹長設計，客廳位於中部且正對着入戶門，受南北兩側擠壓，給人最直觀的感受就是狹小，不符合現在大客廳的設計理念；138㎡戶型雖爲四居，但實際利用是三居半，正北側一間面積過小，如果後期能打通，可以做一個“L”形廚房。

　　此外，兩個項目面向客羣雖有交叉，但也有所區別。長安九里除86㎡小戶型外，整體以大面積戶型爲主，138㎡是其主力戶型，這也就解釋了爲什麼在精裝標準上進行增配，“豪華”裝修所圖客羣不同。

　　第三個選擇

　　趕不趕最後的限競房

　　此前兩年，石景山一直以限競房項目居多。在看盤期間，北京商報記者也注意到，號稱“石景山最後一個限競房”的禧悅學府已經喊出了即將售罄的聲音。

　　諸葛找房數據顯示，受限競房供應影響，石景山新房價格一直處於5萬-6萬元的區間，從去年5月到今年4月合計平均價格約5.3萬元。再加上目前石景山二手房以“老破小”居多，價格更是不到5萬元。按照這種狀態，市場能否接受7萬元的定價還是未知數。

　　據瞭解，繼長安九里、長安雲尚之後，該區域又一純商品房項目確立案名，項目叫中海天鑽。上述項目地塊在今年1月3日被中海競得，同期融創也在臨近區域拿了一塊不限價宅地，這些都預示着石景山即將迎來純商品房的“混戰”。

　　按照目前節奏，限競房或將在石景山區域成爲“歷史”，這也給購房者一個選擇，是快步趕上限競房的末班車，還是選擇投入到純商品房的懷抱？

　　北京商報記者 盧揚 王寅浩