(原標題:數萬杭州人“打新”!樓市“套利”者蜂擁而至)

作爲全國樓市典型市場的杭州,搖號買房已經成爲杭州人茶餘飯後討論的重要話題。

近日,杭州一個樓盤再度成爲市場的焦點。位於杭州未來科技城板塊的遠洋西溪公館一次性拿到959套預售許可證。從最終報名情況看,有超過5萬人參與了這個項目的認籌搖號。這意味着,項目的實際中籤情況不足2%,成爲目前杭州市場最火爆的樓盤之一。

第一財經記者採訪獲悉,上述樓盤之所以出現如此多的認籌,來源於一手房限價帶來的一二手市場價格倒掛,“買到便是賺到”的套利投機者極度活躍。據悉,該樓盤項目均價爲2.8萬/平方米,而周邊二手房價已經超過3.5萬元平方米,一旦買到上述樓盤理論上每平方米就出現了至少7000元的淨收益。

常年搖號的城市

作爲國內房地產市場交易活躍的城市,杭州過去兩年的搖號情況比比皆是。

2年前,在上海工作的安徽人吳順芸(化名)把自己的戶口落戶到了杭州。由於吳順芸是研究生畢業,按照杭州的政策可以直接落戶,而落戶之後就可以直接開始買房。

“考慮到在上海落戶比較困難,我就把戶口落在了杭州,主要還是想要買房,進行資產配置的需求。”吳順芸告訴記者。

過去2年,吳順芸參加了近20次搖號,每次參與搖號的樓盤基本都有“套利空間”,也就是說均存在一二手房價格倒掛現象。他參加了包括和光塵樾、梧桐郡、德信海德公園、華潤幸福裏等樓盤的搖號,不過均沒有搖中。就在不久前,他總算搖中了一個叫源翠府的樓盤。

“主要還是投資需求,杭州落戶比較方便,我們也想在一些好的城市配置資產。”吳順芸告訴記者。

根據克而瑞數據顯示,2019年,杭州十區共成交新房13萬套,環比跌9.85%;同時,杭州市(不含臨安)共成交8.06萬套二手房,與去年同期的7.24萬套相比,上漲11.33%。一二手房價格漲幅差距近20個點。這意味着,若不考慮時間差,購房者用相對便宜的價格買了一手房之後,轉手在二手房市場便存在約20個點的收益。

近年來,杭州市場一直存在價格倒掛現象,讓這座城市成爲一個“常年搖號的城市”。此前,包括融創城、陽光城未來悅、綠城梧桐郡等樓盤,中籤率均不到3%。

中原地產數據顯示,杭州市區(不含富陽、臨安)住宅廣義庫存可能達到14.8萬套。從庫存對應銷售情況看,杭州整體市場的供應比較合理,因而給了樓市較好的經濟支撐。

此外,較多的人口導入,也增加了部分的投資需求,由於杭州落戶條件寬鬆,許多外地人都選擇在杭州落戶,願意在這個城市進行資產配置。根據統計數據,杭州2019年常住新增人口位居全國第一,同比2018年新增56萬人。

幾萬人搖號背後,每個有購房資格的人都在想辦法儘量多去爭取機會。

比如上述遠洋西溪公館這次推出的小戶型(100平方米以下)有244套,佔25%,以最小戶型面積59平方米匡算,最低總價爲170萬不到。但這次開售分爲兩個組團,有兩張預售證,因此也有兩個報名通道:一張預售證有387套房源,如果是首套首貸購房者,項目指定銀行存款驗資40萬,二套或者全款購房的就是80萬;另一張預售證有572套房源,驗資門檻首套首貸80萬,二套或者全款購房是160萬。

那麼,如果購房者一張80萬的存款證明,可以在兩個通道內報名成功。按照這個驗資模式估計,平均一個人驗資80萬的話,目前已經凍資400億。

第一財經記者瞭解到,很多客戶甚至通過炒房票的形式來進行“套利”。具體而言,很多有房票的客戶去搖號,如果中籤再把這個資格直接轉手給其他人,進而獲取差價。

市場交易活躍

樓市“打新”大潮洶湧,另外一方面,杭州的土地熱度持續不減。根據第一財經記者統計,今年以來,杭州土地出讓金已經超過1000億大關。

杭州透明售房網數據顯示,2020年一季度,杭州全市共成交60幅土地,總成交面積195.9萬平方米,同比下降5.6%;成交金額490.2億元,較去年同期增長8.1%,疫情並未對一季度的成交量造成太大影響。2020年一季度土地樓面價10895元/平方米,與去年同期的10930元/平方米基本一致。

今年4月,杭州土市再迎一波推地潮,共成功出讓土地43幅,總出讓面積136.1萬平方米,同比增長29.3%,環比增長90.6%;總成交金額385.3億元,同比下降0.7%,環比增長195.8%。其中23幅涉宅土地,有9幅地塊競拍至自持,“封頂”、“競自持”等現象又重回市場,整體的溢價率上升至24.4%,創下了自去年7月“雙限”政策實施以來的新高。

根據中原地產統計數據,2016年-2020年,杭州總計土地收入10301億,位居全國第一。溢價率29.95%,在排名前十城市同樣位居第一。

由於杭州2022年將舉行亞運會,加上經濟和基建的快速發展,杭州的前景被越來越多人看好,疊加城市較爲寬鬆的人口政策,使得新老杭州人都不想錯過分享這場城市發展的“盛宴”。

“我也想把自己的戶口遷到杭州,進行一下投資,做爲長三角的重點城市,杭州有產業有人口,市場還是收到歡迎。”一位廣州的投資者告訴第一財經記者。

部分杭州中產加入到投資買房行列。“一些人聯合買房,甚至民間的各類低成本資金通過各種渠道間接流入地產,也增加了購買力。”一位地產高管想記者分析。

中原地產首席分析師認爲,房地產市場缺乏長效機制,政府限價是避免市場失控,但又不能讓房地產熄火。市場漲跌應該是市場行爲,限價是無奈下的政策,但如果只限價把數據弄平穩了,結果卻會出現更多的亂象。

比如萬人搖號,便是一二手價差帶來的畸形產物。在這些“買到就賺到”的房子背後,開發商、搖號者、房屋中介等各類羣體,都在裏面扮演了不同的推動角色,助推市場情緒進一步加劇。

在滿足房地產市場平穩發展的路徑上,杭州可能還需要想更多的辦法,進而來促進這個市場進一步健康穩定。

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