（原標題：深圳樓市短暫“退燒”真相：全民打新暗潮湧動，二手房陷觀望）

市場作爲一杆標尺，丈量出了深圳樓市背後常年存在的供需不均衡問題。在嚴厲監管之下，深圳樓市將何去何從？

圖片來源：圖蟲網

5月的深圳樓市已不再似前兩個月那般瘋狂，它正在以另一種方式迴歸平靜。

過去的金三銀四，深圳千萬豪宅三開三罄、“百萬喝茶費”重出江湖、經營貸違規流向樓市、部分二手房一夜漲價百萬等現象層出不窮。

在這場超預期的樓市熱潮中，監管的“指揮棒”重新揮舞，政府通過下架掛牌價過高房源、處罰不合規開盤項目、督促自查經營貸違規流入樓市等多種方式對亂象進行專項整治。在嚴厲調控之下，無論是新房，還是二手房市場表現得愈發冷靜，紅五月並未如期而至。

然而，在樓市平穩的表象之下，依然暗流洶湧。下半年限價新盤集中入市帶來的套利空間成爲當下熱點，在大量項目延後開盤的情況下，很難判斷深圳樓市已經“下火”。華潤城潤府四期屢屢傳出“分類搖號”、“離婚不得參與搖號”的消息，依然攪動市場熱點。

持觀望態度的二手房市場，也面臨着政府限價與業主心理價位之間的博弈。市場作爲一杆標尺，丈量出了深圳樓市背後常年存在的供需不均衡問題。在嚴厲監管之下，深圳樓市將何去何從？

調控“指揮棒”不斷揮舞

5月29日，深圳福田住建局發出關於嚴禁借“棚改”概念炒作房價的通知，要求如遇掛牌價明顯高於近期市場成交均價，將“下架”有關房源。

這已經不是深圳近期第一次發佈相關監管手段。由於深圳樓市在金三銀四一次次上演魔幻場景。4月18日，深圳市住建局發文表示，接下來三個月，將嚴肅處理惡意哄擡房價等不良市場行爲，並將對二手房市場進行干預。

短短兩天後，中國人民銀行深圳中心支行貨幣信貸處發佈通知，要求轄內各家銀行緊急自查關於房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。

十天後，深圳市住建局局長張學凡在接受公開採訪時表示，“一個樓盤分三次銷售，給老百姓釋放每次秒光的信號，對這種行爲要堅決予以打擊”。隨後，相關項目太子灣灣璽網籤顯示被分局鎖定，監管的“指揮棒”重新揮舞，正式拉開新一輪嚴厲調控的序幕。

5月下旬，樓市調控新動作頻現。21日，本獲批預售的公寓豪宅項目恆裕深圳灣被官方撤下預售證，市場紛紛猜測與項目高於20萬元/平方米售價相關。次日，深圳市住建局對寶安區TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區金亨利首府、星河丹堤等一批二手房掛牌價格虛高的相關樓盤進行覈查，並將部分掛牌價明顯高於近期真實成交價的房源全部下架。

隨後，寶安住建局便發文宣佈，往後寶安區內所有住宅項目開盤均採取委託公證處公開認籌抽籤選房的形式進行銷售，對捂盤惜售、價外加價、虛假廣告等房地產市場違規行爲進行整頓。

深圳全民“打新”暗潮湧動

在嚴格調控之下，深圳樓市的紅五月並未如期而至，深圳新房市場明顯遇冷。據深圳房地產信息網統計，2020年5月，深圳成交3143套新房住宅，環比減少8.8%，同比減少31.7%。

但在平穩的表象之下，深圳樓市依然暗流洶湧。大量項目延後開盤的情況下，實難判斷深圳樓市已經“下火”。

5月28日下午，爲切實保障市民的知情權，做到房源信息的公開透明，深圳市住建局首次對全年可能入市項目進行官方梳理與公示。據瞭解，2020年深圳市計劃入市的住宅和商務公寓項目共計109個，預計供應69350套。其中，住宅50618套、商務公寓18732套。

前5月深圳市共批准13個商品房項目預售，批准預售套數爲8730套。住宅批准預售套數爲5260套、商務公寓批准預售套數爲1616套。

以此計算，深圳前五月開盤項目僅佔全年的11%。即便考慮到疫情影響，大量樓盤項目無法如期入市，但從疫情基本恢復的5月來看，深圳也僅有4個項目獲批預售，市場供應明顯不足。一方面，是由於受疫情影響，地產項目工期延緩，自2020年以來能夠入市的新盤很少；但更多是因爲，在嚴厲調控政策影響之下，一些有較高關注度的項目都希望能夠低調一些。

開發商拿預售開盤推貨的熱情明顯降低，一些外界關注的“網紅”樓盤頻頻傳出推遲入市的消息，比如原計劃在5月10日開放展示大廳的金融街表示，樣板房尚未弄好，推遲開盤；華潤城潤府四期、萬豐海岸城、華強城等一系列熱度極高的限價新盤也並未如市場預期在5月入市。

在市場逐漸恢復平靜之際，爲數不少購房者將目光鎖定在這些將於下半年入市的限價新盤。業內普遍認爲，上述任何一個樓盤入市都將重新引爆深圳樓市。

5月最後一天，位於光明鳳凰城的金融街華髮·融御華府才終於開放營銷中心，在沒有樣板間開放的前提下，仍需要購房者備齊房產證明等5項資料及50萬資金證明方可“參觀沙盤”。如此繁瑣的程序，似乎絲毫沒有打消購房者的熱情。

去到現場的李賢向時代財經表示，“現場怕是有上千人來搶400多套房，而且好多人口罩都沒戴”。然而，金融街項目僅僅只是開放營銷中心，並未拿下預售，銷售均價、入市時間等一系列信息都未明確。

這種熱情源自於新房和二手房價格的明顯倒掛。

據瞭解，金融街華髮·融御華府項目如今的吹風價大概在5.1萬元/平方米左右，但鏈家數據顯示，項目周邊二手房均價在6萬元/平方米以上，兩者形成明顯倒掛。

華潤城項目此前更是創下4000多人搶555套房，中籤率僅13.8%的“戰果”。2018年6月，華潤城潤府三期開盤，周邊二手房均價已遍地10萬元/平方米以上，而項目均價僅8.5萬/平方米。在巨大的誘惑之下，千萬土豪冒雨排隊離婚、排隊打徵信的名場面無不讓人印象深刻。如今，潤府三期掛牌均價已高達16萬元/平方米。

萬豐海岸城、華強城等網紅項目普遍存在類似的倒掛現象。在買到即賺到的誘惑之下，深圳號稱“全民打新”都不爲過。在南山區從事二手房中介的黎雨表示，“因爲最近出了幾個比較熱門的新樓盤，這一塊有很多原本準備買二手房的人抱着先搖了再說的心情在觀望。”

“觀望”二手房

觀望同樣也是5月深圳二手房市場的常態，在後市不明朗的情況之下，購房者變得更爲謹慎和理性。據深圳房地產中介協會數據顯示，5月全市二手房網籤9582套，環比下降37%，深圳樓市火熱的情況似乎像是被澆了一瓢冷水。

黎雨向時代財經表示，在上一輪上漲之中，有能力有意願的購房者大多已經下手，剩下的購房者如今普遍持觀望態度。“與市場火熱時期早一天定下來就少花一點錢的心態有所不同，如今購房者大多想着能不能更便宜一點，現在會不會買貴了，擔心自己高位接盤。”

5月深圳二手房放盤量大大增加。據58同城安居客發佈2020年《5月國民安居指數報告》數據顯示，今年5月，深圳二手房的掛牌數量達到了年後以來的新高，新增房源量環比上漲41.4%，供求關係在慢慢發生轉變。

與此同時，業主的心態也在發生變化，在長時間掛牌乏人問津之後，不少業主選擇下調掛牌價，以期能實現成交。

深圳中原研究中心數據顯示，從報價變動的區間來看，5月最後一週，業主報價上升的盤源佔比爲48.16%，較前一週減少了3.40%。報價下跌的盤源佔比爲39.25%，佔比較前一週增加了3.00%。

深圳中原地產董事總經理鄭叔倫認爲，“政策調控壓力下，市場整體預期都有所回落，加上政府對於房源報價的控制，大大打擊炒房行爲，業主報價也迴歸理性。目前調漲佔比也只是略高於調降比例。”

在樓市橫盤期間，沒有一天一個價的緊迫感，反而在供需關係的變化之下，購房者能夠爭取到的議價空間越來越多。剛剛在蛇口片區買下一套帶有育才學區小三房的朱偉，原本掛牌600萬元的房源，最終被他砍下近40萬元成交。

不過，鄭叔倫認爲，4、5月政府對於房地產管控嚴厲，市場預期下降，部分購房者短期內確實會轉爲觀望，看看政策走向再出手。但從中原後臺數據顯示的成交量與成交價來看，兩者都繼續保持穩定。

“市場成交平穩，大規模降價也就不太可能出現。”

本質問題仍是供需

開發商、中介、投資客炒作並不是深圳房價高企的根本原因，市場會有浮動，但終與其價值相關。迴歸深圳樓市的本質問題仍是供需。

深圳住建局數據顯示，截至今年5月，深圳有50434套商品房庫存，而且年內還有近7萬套計劃入市。但這個庫存並不富餘，據樂有家研究中心數據顯示，2019年深圳庫存面積爲281.51萬平方米，環比下跌18.75%，爲近5年來最低值。

疫情趨緩後的深圳樓市頻頻爆出擾亂市場秩序的新聞，雖然政府積極採用一些短期政策應對，但深圳樓市供需不平衡的根本性問題仍尚待解決。資深地產評論人朱羅紀認爲，政府應該要花更多的時間去探討如何增加供給，而不要輕率地去幹預市場，更不能把干預價格作爲政府工作的核心。“從長週期曲線看，住宅供應不增反減。以此來解釋深圳房價漲跌，纔是真正的核心邏輯。”

美聯物業根據官方公開出讓的土地數據統計顯示，過去14年裏，深圳居住、商業、工業三類用地結構的分別佔比17%、10%和53%。而國家標準要求居住用地佔比下限爲25%，居住用地供應明顯偏少。

深圳顯然也認識到這個問題，在以調控政策干預市場之外，深圳正在逐步加大居住用地供應。今年以來，深圳連續推出了多宗用於建設出售人才住房的居住用地，加大人才住房供應；而少部分商品房用地也紛紛採取“雙限雙競”的方式出讓，嚴格限制未來入市售價。住建局首次官方對全年可能入市項目進行梳理與公示，也是爲接下來的新房供應背書，穩定市場。

5月8日公佈的《深圳2020年度建設用地供應計劃》顯示，深圳2020年計劃供應居住用地293.2公頃，佔計劃總量近25%，較去年增長近一倍。

與此同時，深圳市政府進一步對土地供應進行“強區放權”。6月開始，除規定的7種土地之外，其餘土地的供應都下放給區政府審批，以簡化審批流程，加快城市更新領域工作進展，加大土地供應，緩解深圳樓市供需矛盾。

房地產市場短期看政策，長期看供應。隨着更多的宅地供應、更多的人才房土地、更多的限價地塊的出讓，深圳樓市的緩和或將真正到來。