最近，二手房的需求，絕對高頻的出現在各位的訴求之中

曾經，倒掛着的二手房，不適合投資

於是，我們更多的聚焦於新房

當投資需求漸弱，自住需求開始佔據主流之時

二手房順勢登上了2020年武漢的樓市舞臺

略顯陌生的二手房市場，容老秦先設身處地的換位思考一番

如果我想買一套二手房，會不會買現在居住的小區

買，爲什麼

不買，爲什麼

大概就會有些方向了

今天聊聊，剛需如何選擇二手房的話題

01

我認爲今年二手房備受關注，主要基於兩個方面的原因

二手房出現順掛

二手房的掛牌價動搖之後

已經有不少片區，二手房的價格同新房持平或略低

比如後湖、二七、白沙洲、礄口、魯巷、光谷東……

可能是，片區內的新房集中供應，導致一、二手房價格紛紛下調

也可能是，板塊內的新房是尾盤，價格虛高，掩護了二手房價

還有可能是，區域內的炒房客過於集中，後市不好形成價格踩踏

無論什麼原因，二手房的價格真的降了些

2020年買房的，是如假包換的剛需剛改

對於今年的市場，大家難得的達成共識

房價會不會降，這個還有待時間去驗證

不過，漲價是不可能的

於是，基於這個判斷

很多人，都將買房的打算推遲

要麼是因爲房價有可能下跌，要麼是疫情已經影響到買房的支付能力

但是，買房的需求不會憑空消失

該結婚的、小孩子該上學的、二胎出生的都攔不住

二手房的現房優勢，遇見迫切的需求後

可謂乾柴與烈火，大有熊熊燃燒之勢

這大概就是二手房，突然火起來的邏輯

很容易理解

02

如果說，已經按捺不住對於住房的需求

下定決心要買一套今年就能夠入住的二手房

難免會有些迷茫，甚至畏懼

大概是由於這二十年來一直都在看新盤、買新房

忽然之間，沒有營銷中心、沒有展示區、沒有售樓小姐的美好場景

取而代之的是，柴米油鹽醬醋茶的真實生活

這個落差，是蠻大的

此時此刻，召喚那句老掉牙的臺詞

遵從心的感受

從買房的真實需求出發，會明朗很多

比如，我是爲了小孩上學

這個時候，直接把目標鎖定學校周邊的二手房

買之前，一定要弄清楚每6年一個的入學名額是否被佔用

比如，我今年一定要在新房裏結婚

就應該選擇一個精裝修的次新房，正好經過了敞氣的時間，即買即住

或者，買個四房、買個大露臺的頂層複式、買個一樓有花園的

根據內心的真實需求出發，就會寧缺毋濫的看房

從而選到對的房

03

當然，除了這種較大、較空的理論知識之外

也還有着一些二手房的實踐真理可尋，讓我們徹底消滅“害怕”踩坑的擔憂

首先，時間成本增加

看一手房，能夠在半天時間之內，把板塊內的在售項目都看個七七八八

有專門的停車位、專人VIP服務、有沙盤、樣板間、戶型圖……

體驗的是專業、流程化的標準賣房服務

相反，二手房則不然

中介帶看要約時間、房東談價要再約時間、價格談不攏來回摩擦更需要時間

往往，當你把所有的耐心都傾注到同一套房源身上，終於下定決心簽約時

卻被告知房子昨天剛賣

好房不等人

就像好女人，哪有嫁不出去的道理

一套一套的看着、一套一套的錯過

最後，倉促做了一個決定，爲了買房而買房，而後悔一生

這裏面的關鍵點是，一定要有一個好的心態

預留比買新房至少多兩、三倍以上的時間

不然，很可能買到一套不合適的二手房

其次，風險大、經濟成本較高

假如，我們看中了價值相同的兩套房

一套新房、一套二手房，都是100萬的總價

買新房，我們知道

首套房首付30%，二套首付50%（144平及以上首付70%）

按照政策貸款就好

買二手房，情況會複雜很多

因爲二手房本身就揹負着房貸

你必須把房東的房貸還清之後，纔有可能做二次的交易

比如，房東還欠銀行50萬的貸款未還清，你先要籌集50萬的資金支付於房東的個人賬戶，房東再去辦理提前還款的手續，從銀行拿出權屬證明、解除抵押證明後，才能符合過戶條件

這就意味着你的首付可能做不到三成，必須要五成，甚至更高

房子過戶給你以後，你再去找銀行辦理房貸

全款是直接打到你的個人賬戶，你再把剩餘的房款支付於原房東

全程都是人對個人，存在極大的不確定性

於消費者而言，風險在於支付不少於5萬元的定金；在房產證沒有過戶的情況下，墊付數額不小的房東剩餘房貸；房屋過戶後，二手房抵押貸款審批不過關的風險

於房東而言，最大的不確定因素爲房產證過戶以後

買方拖着不辦理貸款，拿不到剩餘房款

補充一句，目前的市場行情下

很多着急用錢的房東，爲了促進成交，會自籌資金提前還貸

大額信用卡套現、有償借貸的成本真心不低

拖不起

正是由於這些風險的存在，於是

找一家合格、靠譜的中介顯得尤爲重要，下一個章節我們來聊

04

另外，二手房的稅費問題也值得重視

在中國樓市都是買家承擔各種稅費，而且不能做貸款，意味着需要直接拿現金出來

這裏面重要的判斷就是滿二與滿五

未滿兩年的二手房，需要繳納5.6%的增值稅

已滿兩年的則免繳增值稅

滿五年且是房東唯一住房的二手房，除免徵增值稅外

還可減免1%的所得稅

對於滿二與滿五的界定

常規理解是根據房產證辦理的日期

嚴謹的說，是按照契稅繳納的時間

只是交房之後就應該繳納的契稅，很多房東會拖着不交

待辦證時一併繳納

因此大部分都以房產證的辦理日期爲準，也相差不遠

再次、車位問題

這是一個很小很小的點，但絕對是一個非常痛的點

也是值得推敲的一個點

價格相對便宜、稅費較低的成熟小區（交房5年以上）

車位比較緊張，如果要保證生活品質

至少得再準備20萬，買個二手車位

價格相對較高的次新房

一般都是有原價甚至折扣車位可供選擇

往往，我們會看到很多房源標明帶車位出售

是值得關注的

不僅是車位

更是因爲，房東真心實意的想在這裏住得長久

對待裝修、愛惜、保養都會比較用心

房子，也會是一種老當益壯的姿態

05

最後，看完以上的種種，各位心中關於二手房的100個問題

可能，已經彙集成了一個——

能不能繞開中介，手拉手跟房東直籤

前幾年，房價低、行情火爆

2、3個點的中介費，買家都沒正眼瞧過

隨着總價越來越高、房價滯漲

動輒數萬元的中介費，被很多人詬病

能不能繞過，能

關乎於能力

如果你對於房源有很強的甄別、篩選能力

完全可以跳開中介的，選擇直籤

老秦向高手討教了幾個，淘二手房的黃金法則

分享於此

1、通過小區周邊的飯店、小賣部，做側面評估

2、親歷親爲的圍着小區走一圈，感受配套與人氣

3、根據看房的時間點，判斷採光情況

4、留意房間的二次裝修費用

5、仔細觀察外牆及室內有無漏水、開裂痕跡，以及噪音、異味等情況

……

事實上，相對於新房，很多人都沒有購買二手房的經驗

2個點左右的中介費，不僅僅包含辦證流程的服務，更重要的是專業角度的房源信息推薦

如果有幸挑選大品牌中介門店裏的合格員工

真的能夠爲我們省錢的

跟房東討價還價、推薦更低利率的銀行、入住時間的提前敲定、水電物業費的結算、承諾贈送的傢俱……

這些都是真金白銀的實惠

僅僅在房價談判以及利率問題上，節省的就不止2個點

《安家》這部網紅電視劇，已經把小中介與大中介的區別講得通透

要麼就不選中介，要麼就選大品牌的中介，該花的錢咱不手軟

差不多了，整個買二手房的問題

全盤再梳理一次脈絡

第一，明確自己的購房訴求

第二，預留好足額的時間、資金

第三，仔細瞭解房源的車位、學籍、建築質量、裝修情況

第四，決定要不要通過中介購買

這一套流程走下來，成功“抄底”一套二手房

彷彿就在眼前。

結束語：

活到老、學到老

這句老話，特別的有道理

實話

寫這篇文章之前，我對於二手房的買賣還是一頭霧水

知其然而不知其所以然

碼字的過程中

查閱了很多的文章及專家的觀點，不僅完成了每天至少一篇推文的工作

自己也學到了很多的東西

很多時候

本着一個謙虛的心態去生活，無論是工作、感情、消費等方方面面

看似付出了時間、金錢，實則收穫更多

用心的選一套房吧，她一點也不可怕

還能夠教會我們很多東西！