存量房价高位运行，新房价格跌势不减，深圳正式进入存量时代？

5月份，深圳新建商品住宅销售价量齐跌，有所降温。以全市楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积计算，5月份深圳新建商品住宅均价为53,973元/㎡，环比下跌2.3%。

新建商品住宅网签量3,143套/30.1万平方米，套数环比下跌8.8%，成交仍与去年月平均水平相当。5月份深圳存量住宅均价为55,081元/㎡，环比上涨1.6%。网签8,553套/70.7万平方米，套数环比上涨11.4%。

深圳新建住宅成交价量图

深圳存量住宅成交价量图

新建住宅市场

住宅新房供应

深圳新建住宅新增供应走势

5月，深圳新增预售龙岗仁恒四季新园、坪山恒大成二期花园、龙岗富基置地大厦3个住宅项目，新增供应2,046套/22.54万平方米。

新房成交分析

深圳新建住宅成交价量图

5月份，深圳新建商品住宅销售价量齐跌，有所降温。以全市楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积计算，5月份深圳新建商品住宅均价为53,973元/㎡，环比下跌2.3%。新建商品住宅网签量3,143套/30.1万平方米，套数环比下跌8.8%，成交仍与去年月平均水平相当。热销楼盘包括佳兆业盐田城市广场、辉煌花园、京基御景半山花园、乐府花园、颐安都会中央等。

五月份深圳新建住宅销量 TOP25

（按成交套数排名）

5月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，90-130平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为49%；总价在300-1000万的产品成交套数占全市总成交套数的80%。

其中，300-500万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的50%，此总价段中90平方米以下面积段占比55%。300-500万总价段主力成交项目为盐田区的佳兆业盐田城市广场和龙岗区的京基御景半山花园。

500-1000万的产品占全市总成交套数的31%，以90-130平方米面积段产品为主。500-1000万总价段主力成交项目龙华区的华盛珑悦和南山区的金众·麒麟公馆。

在所有面积段和总价段的产品中，90平方米以下并且300-500万的成交套数最多，占全市总成交套数的27%。

五月份深圳新建住宅成交区域分布

新房可售及去化

深圳新建住宅可售套数

受疫情影响，地产项目工期延缓，市场供应不足，新建商品住宅可售量总体呈趋势性下降形态。截至5月底，新建商品住宅可售数量21,881套/212.81万平方米，为近期的最低值，可售套数环比下降11.0%。预计5月份可能入市项目包括深物业金领、金融街华发·融御华府、勤诚达正大城、清林半山花园、今日香沙御景园和信义嘉御山等。

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）明确，住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。

深圳新建住宅库存去化周期下探至7.2个月，长期落在调控目标区间以下，本指标显示商品住宅严重供不应求，提示需要增加住宅的供应量。

深圳新建住宅库存去化周期（单位：月）

存量住宅市场

深圳存量住宅成交价量图

五月份深圳存量住宅各区成交及房价

粤港澳大湾区、先行示范区、前海扩容、豪宅标准调整、放开港澳居民在大湾区买房、LPR及房贷利率下降、深汕合作区解冻购房措施等利好如潮，深圳住宅市场表现一枝独秀，存量住宅房价收入比高达27.4，长期位居全国前三位。5月份，深圳打压高房价的动作频繁，对挂牌价格虚高的房源进行曝光和下架处理，执法力度逐渐加大。

深圳存量住宅“红五月”保持高位运行，总体呈价量齐升，稳步上扬形态。5月份，具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为55,081元/㎡，环比上涨1.6%。网签8,553套/70.7万平方米，套数环比上涨11.4%。

5月，全市存量住宅销售总金额483.4亿元，环比上升21.37%。相比新建商品住宅销售总金额162.5亿元，一、二手住宅成交总金额分别占据25%和75%的市场份额。

住房租赁市场

深圳住房租赁市场走势

根据世联EVS和小资家统计数据，5月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为84.0元/㎡，环比上涨3.2%。

其中南山区商品住宅平均租金114元/㎡·月，领跑全市。福田区（107元/㎡·月）、罗湖区（82元/㎡·月）、龙华区（69元/㎡·月）分别名列第二至第四位。坪山区租金水平全市最低，住宅平均租金为38元/㎡·月。

深圳常住人口在1,800～2,200万之间，2019年新增常住人口41.22万人，占同期全省以及珠三角核心区常住人口增量的56%，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛，为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。截至2019年底，深圳金融机构（含外资）本外币存款余额接近8.4万亿，同比增长15.7%。虽然2019年广深GDP之间差距在缩小，但汇聚资金的差距在拉大，全国的钱正在流向深圳。

受疫情影响，预计短期内深圳住宅租赁需求放缓。中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为656倍，静态租赁回报率仅1.8%，这意味着在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（已考虑空置损失），需要约57年才能收回成本。

土地市场

5月份，深圳土地市场有10宗土地供应，其中以二类居住用地（6宗）为主。共有6宗土地成交，土地面积125,730平方米，规划建筑面积707,198平方米，成交总价合计179.4亿元。

本月市场焦点为今年首宗市场化居住用地T102-0346隆重推出。T102-0346位于前湾片区十开发单元03街坊，采用“双限双竞”（限成交地价、最高销售价，竞成交地价、无偿移交给政府的安居型商品房面积）方式出让，面积31,745.07平方米，计入容积率的总建筑面积183,600平方米。经过房企多轮举牌，深圳市龙光房地产有限公司以115.97亿元，配建无偿移交只租不售人才住房面积40,760平方米竞得，为5月份全国总价“地王”。

五月份深圳土地供应一览表

五月份深圳土地成交一览表

数据来源：深圳市土地房产交易中心

商业市场

◆一手商业市场（以商务公寓为主）：价跌量升

5月，深圳公寓市场新增前海招商局前海经贸中心、龙岗富基置地大厦两个预售项目，新增供应面积4.39万平方米。本月一手商业物业均价为54,692元/㎡，环比下跌1.3%。成交面积为53,208平方米，环比回升20.6%，但仍显著低于去年平均水平。

5月，深圳公寓主力成交在南山，成交面积为1.88万平方米；其次为宝安区，成交面积为1.79万平方米。5月，宝安的绿景美景广场以14643平方米的成交面积、11.7亿元的成交金额成为本月的成交面积和成交金额双料冠军。其他热销楼盘还包括万科星城、会展湾水岸、华盛珑悦以及中洲湾等。

深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图

◆存量商业物业市场：租金下降，空置率微升

5月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积15,798平方米，环比下跌33.8%，已恢复到去年平均水平。

疫情突袭，举国应战。为避免人口大规模流动和聚集，全国人民采取了居家隔离、延长春节假期等防控措施，各大购物中心客流和销售额骤减。新增供应项目延期入市，2020年第一季度深圳零售物业市场无新增供应，市场租赁活动有所下滑，业主多以价换量促进成交，主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金趋势性下移至772元/㎡·月（环比下跌3.2%），空置率上升至4.0%。

在电商及新兴业态双面碾压令传统零售品牌市场份额持续萎缩。此外，近年非核心区域新增供应陆续入市，深圳优质购物中心平均租金整体呈趋势性下降形态。

2020年，全市优质零售物业市场供应量超过80万平方米，其中六成位于成熟商圈，四成位于西丽、横岗和沙井等新兴区域。国内宏观经济增速放缓，新冠肺炎疫情肆虐叠加巨量新项目的竞争，预计2020年核心商圈平均租金将继续疲软，整体空置率将保持在低位。

中长期而言，深圳商业物业后市审慎乐观。

深圳优质购物中心最优租金层平均租金

（单位：元/㎡*月）