存量房價高位運行，新房價格跌勢不減，深圳正式進入存量時代？

5月份，深圳新建商品住宅銷售價量齊跌，有所降溫。以全市樓盤成交（網籤）總金額除以總建築面積計算，5月份深圳新建商品住宅均價爲53,973元/㎡，環比下跌2.3%。

新建商品住宅網籤量3,143套/30.1萬平方米，套數環比下跌8.8%，成交仍與去年月平均水平相當。5月份深圳存量住宅均價爲55,081元/㎡，環比上漲1.6%。網籤8,553套/70.7萬平方米，套數環比上漲11.4%。

深圳新建住宅成交價量圖

深圳存量住宅成交價量圖

新建住宅市場

住宅新房供應

深圳新建住宅新增供應走勢

5月，深圳新增預售龍崗仁恆四季新園、坪山恒大成二期花園、龍崗富基置地大廈3個住宅項目，新增供應2,046套/22.54萬平方米。

新房成交分析

深圳新建住宅成交價量圖

5月份，深圳新建商品住宅銷售價量齊跌，有所降溫。以全市樓盤成交（網籤）總金額除以總建築面積計算，5月份深圳新建商品住宅均價爲53,973元/㎡，環比下跌2.3%。新建商品住宅網籤量3,143套/30.1萬平方米，套數環比下跌8.8%，成交仍與去年月平均水平相當。熱銷樓盤包括佳兆業鹽田城市廣場、輝煌花園、京基御景半山花園、樂府花園、頤安都會中央等。

五月份深圳新建住宅銷量 TOP25

（按成交套數排名）

5月，縱觀深圳全市商品住宅各面積產品和對應總價來看，90-130平方米產品是成交主力面積段，成交套數佔比爲49%；總價在300-1000萬的產品成交套數佔全市總成交套數的80%。

其中，300-500萬總價段爲市場成交主力，佔全市總成交套數的50%，此總價段中90平方米以下面積段佔比55%。300-500萬總價段主力成交項目爲鹽田區的佳兆業鹽田城市廣場和龍崗區的京基御景半山花園。

500-1000萬的產品佔全市總成交套數的31%，以90-130平方米麪積段產品爲主。500-1000萬總價段主力成交項目龍華區的華盛瓏悅和南山區的金衆·麒麟公館。

在所有面積段和總價段的產品中，90平方米以下並且300-500萬的成交套數最多，佔全市總成交套數的27%。

五月份深圳新建住宅成交區域分佈

新房可售及去化

深圳新建住宅可售套數

受疫情影響，地產項目工期延緩，市場供應不足，新建商品住宅可售量總體呈趨勢性下降形態。截至5月底，新建商品住宅可售數量21,881套/212.81萬平方米，爲近期的最低值，可售套數環比下降11.0%。預計5月份可能入市項目包括深物業金領、金融街華髮·融御華府、勤誠達正大城、清林半山花園、今日香沙御景園和信義嘉御山等。

新建住宅庫存去化週期指標被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面積（庫存量）除以最近六個月平均銷售面積得出的比值。業內通常以庫存去化週期來衡量住宅市場的供需情況，判斷市場走向，該數字超過18個月即存在較大的市場風險。如果小於8個月，則樓市明顯供不應求，提示住宅價格將上漲。

《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》（建房[2017]80號）明確，住房庫存消化週期“6～12個月的，要增加供地；18～36個月的，要減少供地”。即庫存去化週期指標的調控目標爲12～18個月。

深圳新建住宅庫存去化週期下探至7.2個月，長期落在調控目標區間以下，本指標顯示商品住宅嚴重供不應求，提示需要增加住宅的供應量。

深圳新建住宅庫存去化週期（單位：月）

存量住宅市場

深圳存量住宅成交價量圖

五月份深圳存量住宅各區成交及房價

粵港澳大灣區、先行示範區、前海擴容、豪宅標準調整、放開港澳居民在大灣區買房、LPR及房貸利率下降、深汕合作區解凍購房措施等利好如潮，深圳住宅市場表現一枝獨秀，存量住宅房價收入比高達27.4，長期位居全國前三位。5月份，深圳打壓高房價的動作頻繁，對掛牌價格虛高的房源進行曝光和下架處理，執法力度逐漸加大。

深圳存量住宅“紅五月”保持高位運行，總體呈價量齊升，穩步上揚形態。5月份，具指標意義的世聯EVS深圳存量住宅均價爲55,081元/㎡，環比上漲1.6%。網籤8,553套/70.7萬平方米，套數環比上漲11.4%。

5月，全市存量住宅銷售總金額483.4億元，環比上升21.37%。相比新建商品住宅銷售總金額162.5億元，一、二手住宅成交總金額分別佔據25%和75%的市場份額。

住房租賃市場

深圳住房租賃市場走勢

根據世聯EVS和小資家統計數據，5月份深圳優質商品住宅加權平均月租金爲84.0元/㎡，環比上漲3.2%。

其中南山區商品住宅平均租金114元/㎡·月，領跑全市。福田區（107元/㎡·月）、羅湖區（82元/㎡·月）、龍華區（69元/㎡·月）分別名列第二至第四位。坪山區租金水平全市最低，住宅平均租金爲38元/㎡·月。

深圳常住人口在1,800～2,200萬之間，2019年新增常住人口41.22萬人，佔同期全省以及珠三角核心區常住人口增量的56%，是對珠三角核心區以及全省常住人口增量貢獻率最高的地級以上市。人口政策與產業創新風口使深圳人口增長迅猛，爲樓市帶來了大量剛需住房需求，短期3～5年趨勢難以改變。截至2019年底，深圳金融機構（含外資）本外幣存款餘額接近8.4萬億，同比增長15.7%。雖然2019年廣深GDP之間差距在縮小，但匯聚資金的差距在拉大，全國的錢正在流向深圳。

受疫情影響，預計短期內深圳住宅租賃需求放緩。中長期而言，良好的宏觀經濟基本面與龐大的人口基數將繼續支撐住宅租賃需求平穩增長。

本月存量住宅租售比爲656倍，靜態租賃回報率僅1.8%，這意味着在深圳投資一套商品住宅，僅靠目前的租金收益（已考慮空置損失），需要約57年才能收回成本。

土地市場

5月份，深圳土地市場有10宗土地供應，其中以二類居住用地（6宗）爲主。共有6宗土地成交，土地面積125,730平方米，規劃建築面積707,198平方米，成交總價合計179.4億元。

本月市場焦點爲今年首宗市場化居住用地T102-0346隆重推出。T102-0346位於前灣片區十開發單元03街坊，採用“雙限雙競”（限成交地價、最高銷售價，競成交地價、無償移交給政府的安居型商品房面積）方式出讓，面積31,745.07平方米，計入容積率的總建築面積183,600平方米。經過房企多輪舉牌，深圳市龍光房地產有限公司以115.97億元，配建無償移交只租不售人才住房面積40,760平方米競得，爲5月份全國總價“地王”。

五月份深圳土地供應一覽表

五月份深圳土地成交一覽表

數據來源：深圳市土地房產交易中心

商業市場

◆一手商業市場（以商務公寓爲主）：價跌量升

5月，深圳公寓市場新增前海招商局前海經貿中心、龍崗富基置地大廈兩個預售項目，新增供應面積4.39萬平方米。本月一手商業物業均價爲54,692元/㎡，環比下跌1.3%。成交面積爲53,208平方米，環比回升20.6%，但仍顯著低於去年平均水平。

5月，深圳公寓主力成交在南山，成交面積爲1.88萬平方米；其次爲寶安區，成交面積爲1.79萬平方米。5月，寶安的綠景美景廣場以14643平方米的成交面積、11.7億元的成交金額成爲本月的成交面積和成交金額雙料冠軍。其他熱銷樓盤還包括萬科星城、會展灣水岸、華盛瓏悅以及中洲灣等。

深圳新建商業（含商務公寓）物業成交價量圖

◆存量商業物業市場：租金下降，空置率微升

5月份深圳存量商業物業（以商務公寓爲主）成交面積15,798平方米，環比下跌33.8%，已恢復到去年平均水平。

疫情突襲，舉國應戰。爲避免人口大規模流動和聚集，全國人民採取了居家隔離、延長春節假期等防控措施，各大購物中心客流和銷售額驟減。新增供應項目延期入市，2020年第一季度深圳零售物業市場無新增供應，市場租賃活動有所下滑，業主多以價換量促進成交，主要商圈優質購物中心最優租金層平均租金趨勢性下移至772元/㎡·月（環比下跌3.2%），空置率上升至4.0%。

在電商及新興業態雙面碾壓令傳統零售品牌市場份額持續萎縮。此外，近年非核心區域新增供應陸續入市，深圳優質購物中心平均租金整體呈趨勢性下降形態。

2020年，全市優質零售物業市場供應量超過80萬平方米，其中六成位於成熟商圈，四成位於西麗、橫崗和沙井等新興區域。國內宏觀經濟增速放緩，新冠肺炎疫情肆虐疊加巨量新項目的競爭，預計2020年核心商圈平均租金將繼續疲軟，整體空置率將保持在低位。

中長期而言，深圳商業物業後市審慎樂觀。

深圳優質購物中心最優租金層平均租金

（單位：元/㎡*月）