当前楼市是复苏，还是继续吹大泡沫？

易宪容

2020年初的一场新冠病毒疫情，为了防止疫情蔓延，各国政府都采取了封城锁国政策，使得整个商业活动立即停止，生产供应中断，消费立即紧缩，经济交易急剧下降。同样，在年初，1-2月份的房地产市场也出现前所未有的停顿。房地产投资开发投资、商品房销售面积及商品销售金额分别下跌了负16.3%、负39.9%、负35.9%，下跌幅度之大也是前所未有。特别是商品房销售面积及商品房销售金额环比下跌幅度近40%。面对这种情况，在年初时，整个房地产行业及市场肯定信心大减。

不过，最近公布的数据显示，1-5月房地产的数据出现了报复性反弹。从图表上看，房地产投资开发投资、商品房销售面积及商品销售金额都出现快速增长。1-5月份，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%（由负16.3%上升负0.3%），降幅全面收缩。其中，住宅投资33765亿元，同比持平。住房开发投资增长已经达到2019年同期的水平。

2020年1-5月份，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，其中，住宅销售面积下降11.8%，商业营业用房销售面积下降21.7%。商品房销售额46269亿元，下降10.6%。其中，住宅销售额下降8.4%，办公楼销售额下降35.3%，商业营业用房销售额下降26.6%。也就是说，1-5份商品房销售面积虽然仍呈现负增长态势，但跌幅快速收窄，5月份的房地产市场交易全面好转。如果从5月份的数据来看，当月全国商品房销售面积约1.47亿平方米，相较于2019年5月的1.34亿平方米上涨了9.66%；全国商品房销售额约1.44万亿元，相较于2019年5月的1.26万亿元上涨了14.04%。也就是说目前市场所认为的疫情之后，国内房地产市场出现了全面复苏。

更为重要的是，不仅在于5月份的住宅销售面积及销售金额同比出现近10%以上的快速增长，而且多数城市的房价又开始在上涨。国家统计局公布的数据显示，70个大中城市中，一二三线城市新房销售价格环比涨幅均略有扩大，二手住宅涨幅与上月相同在上涨。其中，一线城市北京、深圳二手房销售价格环比涨幅分别为1.8%、1.6%，居70城第一、二位。

5月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市数量达到57个，二手住宅价格环比上涨的城市数量为41个。这是新房、二手房销售价格环比上涨的城市数量连续第4个月回升。今年2-5月，新房价格环比上涨的城市数量分别为21个、38个、50个、57个，二手住宅分别为14个、32个、37个、41个。而新房价格环比上涨的城市数量达57个，这与2019年第三季度的最高点持平；二手房销售价格环比上涨的城市数量，达到了2019年9月以来的最高点。

这些数据显示，尽管住房销售量急剧下跌，前5个月出现了严重负增长，但是住房的价格则一直在上涨，很少看到有城市的房价由于销售量急剧下跌而向下调整。这就意味着当前中国的房地产市场基本上是一个以投资炒作为主导的市场，购买者完全把住房看作是投资品而不同消费品。因为，按照经济学的市场逻辑，如果需求急剧下降，其商品的价格也会随之向下调整。只有这样，商品的需求才能够逐渐地释放出来。但目前中国房地产市场的情况则不是这样，住房销售量急剧下降，房价反之还在上涨。只有投资品的性质才是这样，因为只要市场的预期不改变，尽管市场交易急剧减少，其价格同样不下跌。

面对如此巨大的疫情灾难，国内住房市场之所以住宅销售量急剧下降而房价还在上涨，最为重要的是，国内投资者凭以往的经验，知道政府会救市、会救经济、会通过过度宽松的货币政策向市场注入大量的流动性。在这种情况下，无论监管者如何强调资金要流入实体经济，但大量的资金同样会流入房地产市场，并全面推高国内房地产市场的价格。所以，5月份国内投资者借助银行金融杠杆涌入房地产市场，银行住房按揭贷款大增。

还有，国内的房地产市场之所以基本上是以投资炒作为主导的市场，这在于中国城市居民的住房持有率是全世界最高的。根据央行统计调查，城市居民住房持有率达96%，二三四城市居民住房拥有率100%以上。城市居民几乎很少有家庭存在基本居住困难。现在不少研究者认为，通过城市化让农民市进城，中国仍然存在巨大的住房需求。试想，目前全国住房均价到了每平方米近万元，而中国还有6亿人口（基本上是农民）月薪在1000元左右。这样收入水平的农民进城如何有能力来购买当前价格水平的住房。就当前各城市的房价而言，绝大多数农民要购买这种价格水平的住房是天方夜谭。

如果以这两个条件来衡量当前中国的房地产市场，房地产是复苏，还是继续在把泡沫吹大？答案很简单，如果以当前6亿农民兄弟的收入水平，在现在基础上的房价上涨，只能让6亿农民进入城市的梦会越来越远！