一直以来房价始终扮演着只涨不跌的角色，最本质原因还是买房热情依然高涨，即使是三四线城市，在大多数人眼里都是香馍馍。理智来看，我国楼市才经历20年，跟国外成熟楼市近百年时光相比较，的确显得微不足道，特别是我国人口红利助推下，现阶段房子的确不够用，子女结婚需要买房，有的父母甚至提前为孩子规划房产，子女一套，城中心一套，老家养老一套，仅从这一点来看，也许3套房才是大家最合理的标准。

但客观来看，这些基础性市场要素仍不是最关键的，或者说从众心理才是重点，假如10个人当中有8个人觉得买房赚钱，你觉得你会买房吗？答案显然是肯定的。据安居客发布2020年4月份国民安居指数显示，仅4月份购房者信心指数环比上涨1.8%至102.7%。仅从这一点来看，楼市的真相浮出水面，房价并非一味上涨，而是大家都希望房价上涨。其次从开发商销售数据显示，各维度数据均回到去年同期，也就是说今年“黑天鹅”的影响正式结束，不排除金九银十提前来临。

那在这样背景下，房价难道只涨不跌吗？如果按照被称之为最贵经济学家任泽平观点来看，房价走向短期看金融、中期看土地、长期看人口，事实上仅从这3点来看，未来市场轮廓早已清晰可见。

政策定位：宏观条件来看，住建部多次强调“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，而从近几年案例来看，这就是政策底线，例如驻马店首次下调首付比例，被约谈后撤回；微观来看，因城施策或已成过去，一方面是城市自救行动均宣告结束，即使是放开限购，结果也是一样的，另一方面央行最近报告中明确删除因城施策，也就是说在格局下调控权利物归原主。

土地市场：对于这一点，今年无疑是最热闹的，前者有着新修订的《土地管理法》做铺垫，后者高层将农用地转为集体建设用地直接入市审批权下发各省市。而最近相关部门明确表示今年任务中宅基地确权、集体建设用地入市将是重中之重。对于一二线城市来说，相形见绌的土地供应或得到缓解，反观三四线城市将会接替棚改余温。

人口走向：其实针对这个趋势，最直观的趋势就是结婚率和人口出生率。在二胎政策全面放开的背景下，2019 年人口出生率仅为10.48‰，再度创历史新低；而全国办理结婚登记947.1万对，其中离婚登记415.4万对。简单来说我国人口红利结构开始发生变化，也许00后群体根本就不需要买房，因为70后房贷刚刚还清，直接继承上一辈的房子。

从以上3点来看，我只能说这一次房价下跌真的是大概率事件，表面上来看各地商品房销售数据回升，但有心人会发现一些问题，例如二手房房源呈现井喷式增长，持房者出现焦虑，卖房的人甚至比买房的人还要多。事实上对于这一点，央媒经济日报发文驳斥，表示当前出现新房、二手房价格倒挂现象，这就是说明房地产还未进入良性循环，限购限售并不是最好调控方式，甚至存在误伤，最关键仍在于限制炒房，这一点似乎针对性最近的万人摇号抢房现象。

平心而论，能纠结买房的人大部分都是刚需群体，有时候为了买一套房花掉个人甚至家庭所以积蓄。反观那些投资性群体，依靠高杠杆的漏洞持多套房，属实不正常现象。仅针对这一点，作为国家老干部的仇保兴曾给出解决方案，那就是一方面政策倾斜刚需，例如降低贷款利息、公租房绿色通道等，至少让刚需群体有买房的念头；另一方面依靠税收制度增加持房成本、例如房产税、空置税，买房不赚钱不重要，使其亏钱才是关键，只有这样才能戳中炒房客的痛点。