一直以來房價始終扮演着只漲不跌的角色，最本質原因還是買房熱情依然高漲，即使是三四線城市，在大多數人眼裏都是香饃饃。理智來看，我國樓市才經歷20年，跟國外成熟樓市近百年時光相比較，的確顯得微不足道，特別是我國人口紅利助推下，現階段房子的確不夠用，子女結婚需要買房，有的父母甚至提前爲孩子規劃房產，子女一套，城中心一套，老家養老一套，僅從這一點來看，也許3套房纔是大家最合理的標準。

但客觀來看，這些基礎性市場要素仍不是最關鍵的，或者說從衆心理纔是重點，假如10個人當中有8個人覺得買房賺錢，你覺得你會買房嗎？答案顯然是肯定的。據安居客發佈2020年4月份國民安居指數顯示，僅4月份購房者信心指數環比上漲1.8%至102.7%。僅從這一點來看，樓市的真相浮出水面，房價並非一味上漲，而是大家都希望房價上漲。其次從開發商銷售數據顯示，各維度數據均回到去年同期，也就是說今年“黑天鵝”的影響正式結束，不排除金九銀十提前來臨。

那在這樣背景下，房價難道只漲不跌嗎？如果按照被稱之爲最貴經濟學家任澤平觀點來看，房價走向短期看金融、中期看土地、長期看人口，事實上僅從這3點來看，未來市場輪廓早已清晰可見。

政策定位：宏觀條件來看，住建部多次強調“房住不炒”“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”，而從近幾年案例來看，這就是政策底線，例如駐馬店首次下調首付比例，被約談後撤回；微觀來看，因城施策或已成過去，一方面是城市自救行動均宣告結束，即使是放開限購，結果也是一樣的，另一方面央行最近報告中明確刪除因城施策，也就是說在格局下調控權利物歸原主。

土地市場：對於這一點，今年無疑是最熱鬧的，前者有着新修訂的《土地管理法》做鋪墊，後者高層將農用地轉爲集體建設用地直接入市審批權下發各省市。而最近相關部門明確表示今年任務中宅基地確權、集體建設用地入市將是重中之重。對於一二線城市來說，相形見絀的土地供應或得到緩解，反觀三四線城市將會接替棚改餘溫。

人口走向：其實針對這個趨勢，最直觀的趨勢就是結婚率和人口出生率。在二胎政策全面放開的背景下，2019 年人口出生率僅爲10.48‰，再度創歷史新低；而全國辦理結婚登記947.1萬對，其中離婚登記415.4萬對。簡單來說我國人口紅利結構開始發生變化，也許00後羣體根本就不需要買房，因爲70後房貸剛剛還清，直接繼承上一輩的房子。

從以上3點來看，我只能說這一次房價下跌真的是大概率事件，表面上來看各地商品房銷售數據回升，但有心人會發現一些問題，例如二手房房源呈現井噴式增長，持房者出現焦慮，賣房的人甚至比買房的人還要多。事實上對於這一點，央媒經濟日報發文駁斥，表示當前出現新房、二手房價格倒掛現象，這就是說明房地產還未進入良性循環，限購限售並不是最好調控方式，甚至存在誤傷，最關鍵仍在於限制炒房，這一點似乎針對性最近的萬人搖號搶房現象。

平心而論，能糾結買房的人大部分都是剛需羣體，有時候爲了買一套房花掉個人甚至家庭所以積蓄。反觀那些投資性羣體，依靠高槓杆的漏洞持多套房，屬實不正常現象。僅針對這一點，作爲國家老幹部的仇保興曾給出解決方案，那就是一方面政策傾斜剛需，例如降低貸款利息、公租房綠色通道等，至少讓剛需羣體有買房的念頭；另一方面依靠稅收制度增加持房成本、例如房產稅、空置稅，買房不賺錢不重要，使其虧錢纔是關鍵，只有這樣才能戳中炒房客的痛點。