上周末，北京新房成交额100亿，四个项目开盘。分别是海淀西北旺西山锦绣府二期（限竞房）、石景山古城长安九里和长安云尚（均是不限价纯商品房），大兴旧宫洺悦湾（限竞房）。

其中，长安九里240套，15分钟售罄，进账20亿，长安云尚356套，卖掉86%，进账19亿。这两个项目均价均在6.8万以上，高于周边限竞房1万左右。

长安云尚的优势在于户型设计合理，而长安九里则是通过少量放盘，超长期蓄客的方式拿到了“售罄”的喜报。

五环边上，7万的价格，已经逐渐被接受。

纯商品房市场正在向我们缓缓走来。

这只是近期的一个切口，如果你观察整个5月份的成交数据，你可能会更惊讶。整个5月北京新房卖掉了5000余套，二手房卖掉了2.1万套，创下了两年多以来的新纪录。

价格和成交，都表现不错。

而土地市场的变化，可能会进一步助推未来的行情。

6月10日，北京市再挂牌出让三宗地块，这次放出来的全是不限价纯商品房地块，分别位于门头沟六环外，房山稻田站附近，以及通州通燕高速耿庄桥西北侧。

截至到6月10日，北京今年挂牌出让的土地结构是5+6+23。

其中5宗限价房地块，6宗共有产权房地块，23宗纯商品房地块。

这个土拍结构的变化，与2019和2018年有很大区别了。

从大环境来说，北京楼市自2017年创下高点后，目前有所反弹，但距离高点依然有一定距离，这种总体仍算“价格洼地”的空间，给了调整的空间，而且能看到调整的步伐正在加快。

从供应结构来看，眼下限竞房库存依然非常充足，但问题是产品同质化严重，户型设计千篇一律，而且各种质量问题非常多，偷偷改设计，装修偷工减料，虚假承诺等等。

这背后其实都是经济账，开发商在成本和利润之间要找到空间，难免要整这些。

也正是看到这些现象，限竞房供应依旧充足，能够满足1-2年的供应，又看到一刀切全是限竞房之后的市场乱象。

所以，调整已经势在必然。

这种改变，那么到2021年可能才会被更多的购房者所感知：

再也不会看到千篇一律的70-90平米的紧凑三居了，你会看到更多的突破90平米的户型，改善房的户型会越来越多，可选度更大。

价格上，也会有一些明显变化，既然换成了纯商品房，涨也是必然的。

明年我们将会看到更多的纯商品房上市，2020年将是一个分水岭，限竞房时代将会在今年逐渐进入尾声，2021年将由纯商品房主导。而明年对于很多限竞房来说，压力会更大，品质拼不过，地段拼不过，只剩上价格了。那么问题来了，在二手房市场不断复苏和纯商品房加速入市的背景下，限竞房想要拿到优秀的去化成绩，难度将比今年大不少。

2020年的信贷，对楼市也构成影响。刚刚公布的5月份社融数据显示，住户部门长期贷款增加4662亿，比上个月多增加273亿，这个月度增量已经是往年同等水平了。

但是这些信贷，并不是雨露均沾，而是主要流向了一二线和东部的都市圈三线城市。一定程度上支撑了以北京上海南京杭州等城市为代表的一二线城市房地产加快复苏。

而北京已经迅速做出了反应，从土拍开始，当然底气依然是库存不少的限竞房项目。