上週末，北京新房成交額100億，四個項目開盤。分別是海淀西北旺西山錦繡府二期（限競房）、石景山古城長安九里和長安雲尚（均是不限價純商品房），大興舊宮洺悅灣（限競房）。

其中，長安九里240套，15分鐘售罄，進賬20億，長安雲尚356套，賣掉86%，進賬19億。這兩個項目均價均在6.8萬以上，高於周邊限競房1萬左右。

長安雲尚的優勢在於戶型設計合理，而長安九里則是通過少量放盤，超長期蓄客的方式拿到了“售罄”的喜報。

五環邊上，7萬的價格，已經逐漸被接受。

純商品房市場正在向我們緩緩走來。

這只是近期的一個切口，如果你觀察整個5月份的成交數據，你可能會更驚訝。整個5月北京新房賣掉了5000餘套，二手房賣掉了2.1萬套，創下了兩年多以來的新紀錄。

價格和成交，都表現不錯。

而土地市場的變化，可能會進一步助推未來的行情。

6月10日，北京市再掛牌出讓三宗地塊，這次放出來的全是不限價純商品房地塊，分別位於門頭溝六環外，房山稻田站附近，以及通州通燕高速耿莊橋西北側。

截至到6月10日，北京今年掛牌出讓的土地結構是5+6+23。

其中5宗限價房地塊，6宗共有產權房地塊，23宗純商品房地塊。

這個土拍結構的變化，與2019和2018年有很大區別了。

從大環境來說，北京樓市自2017年創下高點後，目前有所反彈，但距離高點依然有一定距離，這種總體仍算“價格窪地”的空間，給了調整的空間，而且能看到調整的步伐正在加快。

從供應結構來看，眼下限競房庫存依然非常充足，但問題是產品同質化嚴重，戶型設計千篇一律，而且各種質量問題非常多，偷偷改設計，裝修偷工減料，虛假承諾等等。

這背後其實都是經濟賬，開發商在成本和利潤之間要找到空間，難免要整這些。

也正是看到這些現象，限競房供應依舊充足，能夠滿足1-2年的供應，又看到一刀切全是限競房之後的市場亂象。

所以，調整已經勢在必然。

這種改變，那麼到2021年可能纔會被更多的購房者所感知：

再也不會看到千篇一律的70-90平米的緊湊三居了，你會看到更多的突破90平米的戶型，改善房的戶型會越來越多，可選度更大。

價格上，也會有一些明顯變化，既然換成了純商品房，漲也是必然的。

明年我們將會看到更多的純商品房上市，2020年將是一個分水嶺，限競房時代將會在今年逐漸進入尾聲，2021年將由純商品房主導。而明年對於很多限競房來說，壓力會更大，品質拼不過，地段拼不過，只剩上價格了。那麼問題來了，在二手房市場不斷復甦和純商品房加速入市的背景下，限競房想要拿到優秀的去化成績，難度將比今年大不少。

2020年的信貸，對樓市也構成影響。剛剛公佈的5月份社融數據顯示，住戶部門長期貸款增加4662億，比上個月多增加273億，這個月度增量已經是往年同等水平了。

但是這些信貸，並不是雨露均霑，而是主要流向了一二線和東部的都市圈三線城市。一定程度上支撐了以北京上海南京杭州等城市爲代表的一二線城市房地產加快復甦。

而北京已經迅速做出了反應，從土拍開始，當然底氣依然是庫存不少的限競房項目。