6月17日沈阳低调的完成来一次土拍，本次土拍推出的5幅土地均比较偏远，紧邻三环的怒江北街西地块成了位置最好的一块地，虽然该地块仅以3690元/建筑平米的底价拍出，但种种成本叠加之后售价可能直逼15000元/平，连于洪区三环外新房都要这么贵了么？那岂不是说沈阳三环外新房就要进入万五时代？

#未来房价走势#

怒江街西地块位置

这块地占地91358.89平，容积率不大于2，商业比例不高于5%，预计建筑面积18万平。开发成本预计包括：地价3690元/建筑平米；勘察、设计等前期费用约100元/建筑平米；主体建安以及市政管网成本预计在4000元/建筑平米；园林景观成本500元/建筑平米；整体营销及渠道费用约5%；需要缴纳的各种税费及开发融资成本约15%；预留利润10%。

这样计算下来，开发商的预售价妥妥过万，如果是做精装修产品那就直奔12000元/平了，实际上估算的成本比较保守，10%的利润率也是偏低，然而这还没算配建学校以及教师住宅（听说）的成本，这又是一大笔钱呀，结果就是羊毛出在羊身上。再考虑到开发商的金地背景，如果主做高品质的改善项目，售价必将直逼15000元/平。

在2019年，三环外区域仅有浑南区的部分项目可以做到非别墅产品均价1.5万元/平以上，如果2021年该项目改善产品能以1.5万元/平的的价格入市，说明沈阳楼市的房价还要向上走一波，即使其以1.2万元/平的价格入市，同样说明沈阳楼市还要有不小的涨幅，毕竟临近的皇姑区文大路旁某项目均价约1.2万元/平，于洪区的房价对比皇姑还是要有一定差距的。

在过去，沈阳土拍竞价单纯就是竞地价，现在则有封顶价后竞配建、竞产权移交等等多种方式，虽然看起来地价没那么凶了，但是开发商为了这块地究竟花了多少钱也越来越看不透了，究竟是好是坏呢。