文 | 白羊

5月的北京樓市，雖然在全國輿論中的聲量沒有深圳、杭州等城市那麼響，但這絲毫不影響一個事實——即北京樓市已迎來調控（自2017年“317新政”開始）3年來最高光時刻。

據統計，5月份北京二手房成交量達2.1萬套，環比增長57.8%，同比增長96.4%，破兩年來單月最高記錄。隨着市場節奏加快，二手房房源成交週期環比也了縮短22天。

一手房市場也是不遑多讓，5月網籤4172套，爲近10個月來的最高值，同比上漲31%，環比上漲34%，考慮到網簽有一定滯後性，新房5月實際成交據說超過5000套。

得益於四五月份市場行情的火熱，北京南五環某中介門店截止5月便已完成全年業績目標的80%。

不過，據證券時報報道，6月首周北京二手房成交量比5月首周出現明顯下降，市場從高位回落。

難道北京樓市的高潮這麼快就結束了麼？從點燃北京樓市五月行情的因素上看，是這樣，但似乎又沒這麼簡單。

業內找出的“火柴”有三根：一是，受疫情積壓的需求釋放，北京直到4月下半旬才全面放開二手房看房；

二是，西城區“多校劃片”的政策刺激了家長爭搶最後的“班車”；

三是，新房新增供應較少，促使買家把焦點放在了二手房上，如前5個月，一手房新增供應量只有1.35萬套，不到去年全年的四分之一。而在上週，有關部門一下子就放出了11個預售證，新增住宅供應7000套。

但是呢，除了第一個外，第二第三都是要辯證去看的。

首先，西城教育新政即便有刺激，但西城區5月的二手房成交量也僅佔總成交量的7%左右。後續影響相對有限。其次，新房雖然新增供應少，但其成交量仍然創了10個月新高。所以說二手房量走高是因一手房不足的邏輯是值得商榷的，而且即便日後買家向新房傾斜，也不影響整體的市場盤子。

所以，6月首周的下降很難就斷定市場迎來了拐點，雖然一和二的助推不具有可持續性，但不意味着市場沒有新的“火柴”。

可能的有三根：

一是，LPR會不會下調，進而引導房貸利率走低。

在高房價的北京，房貸利率哪怕降個一丟丟，對很多剛需來說，可能一個月的飯錢就省出來了。由下圖可見，今年5月北京房貸利率出現明顯走低，這恰好與北京樓市的火熱重合。

所以，若未來房貸進一步走低（考慮到經濟壓力，LPR進一步走低是大概率，即便620沒有，後面也會有），未必不會刺激更多購房者進場。

二是，北京史上最苛刻的調控政策，會不會適當地調整下。

首先強調一點，在此輪調控中，作爲首善之地的北京是下手最狠的城市，狠到變態的那種。

2017年3月17日，北京第一次“出拳”，此後一拳接着一拳打得北京樓市暈頭轉向。

“317新政”規定，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%；同時，貸款期限由最高30年降至25年。

“322新政”則規定：非京籍在京購房納稅從5年變連繳60個月。

“324新政”則要求：離婚一年內貸款買房一律算二套

“326新政”：“商改住”限購，在建在售“商辦”不得賣個人；中小學不得與房地產合作辦學。

“4.3新政”：住宅平房納入限購範圍；司法拍賣房納入限購。

“416新政”：北京教改新規，多校劃片比例擴大，過道房不做入學資格。

2018年“917新政”：公積金貸款實施“認房又認貸”。

期間又出臺一系列政策增加土地供應、大力發展公共租賃住房和限競房等。

結果就是，北京樓市由夏天越過秋天直接入冬。

大家可直接對比下“317新政”前後，北京樓市一二手房的成交量變化，真的是一個天上，一個地下，雲泥之別。

（圖表來源：大偉看樓市）

“猛藥去沉痾，重典治頑疾。”

不服不行！

有業內人士表示，與調控前相比，3年來，北京二手房價格平均跌幅已經超過20%，部分房源甚至跌幅已經達到或者超過了30%。

所以，換個思路去想，從政策面去看，未來不會出現比現在更嚴的情況了，而跌了20%的北京房價也把風險釋放了不少。若把北京樓市比作一支股票的話，當下就是個黃金坑，再向下探的風險很小，收益卻有可能很大。

而且北京調控政策也出現了一些不合時宜的情況，如豪宅線的劃分。

像之前的深圳一樣，北京的豪宅線也變得不合時宜了。過低的豪宅線，相當於讓全北京大部分房屋都變成了豪宅，如五六環之間房子95%都是豪宅，結果就是想換房的客戶需要首付80%。而即便是爲剛需準備的限競房，很多也要首付40%或80%。

（圖表來源：大偉看樓市）

據說，北京住建委已考慮過研究這個政策。

值得一提的是，今年深圳樓市的火熱恰是從取消豪宅線開始的。即便北京汲取教訓，不取消，適當放寬對樓市也是一個極大的利好。而且還不排除，其他相關政策的鬆動。

三是，攀升的地價對購房預期的刺激。

今年以來，北京拍了很多非競限價地塊。結果就是規劃建築體量雖然下降了18.4%，但出讓金卻激增了58.4%。

一跌一漲之間，就意味着新出讓土地的樓面價出現大幅上漲。而地價的走高，不管是從成本端還是購房預期，都會對房價上漲產生刺激效應。

（圖表來源：大偉看樓市）

當然，從上圖表來看，不光是北京，廣州和南京的樓面價也出現了大幅走高，未來的房價壓力也很大。

綜合上述三點，壓抑了三年的北京樓市，5月的行情或許只是突破的一個開端。6月也許會有一定程度的回調，但整體上很難再回到過去了。

畢竟北京的城市地位和基本面在那擺着呢，能在北京買得起房的人，智商又都不是一般人，面對越來越清晰的機會，怕是很難再淡定的。