文 | 白羊

5月的北京楼市，虽然在全国舆论中的声量没有深圳、杭州等城市那么响，但这丝毫不影响一个事实——即北京楼市已迎来调控（自2017年“317新政”开始）3年来最高光时刻。

据统计，5月份北京二手房成交量达2.1万套，环比增长57.8%，同比增长96.4%，破两年来单月最高记录。随着市场节奏加快，二手房房源成交周期环比也了缩短22天。

一手房市场也是不遑多让，5月网签4172套，为近10个月来的最高值，同比上涨31%，环比上涨34%，考虑到网签有一定滞后性，新房5月实际成交据说超过5000套。

得益于四五月份市场行情的火热，北京南五环某中介门店截止5月便已完成全年业绩目标的80%。

不过，据证券时报报道，6月首周北京二手房成交量比5月首周出现明显下降，市场从高位回落。

难道北京楼市的高潮这么快就结束了么？从点燃北京楼市五月行情的因素上看，是这样，但似乎又没这么简单。

业内找出的“火柴”有三根：一是，受疫情积压的需求释放，北京直到4月下半旬才全面放开二手房看房；

二是，西城区“多校划片”的政策刺激了家长争抢最后的“班车”；

三是，新房新增供应较少，促使买家把焦点放在了二手房上，如前5个月，一手房新增供应量只有1.35万套，不到去年全年的四分之一。而在上周，有关部门一下子就放出了11个预售证，新增住宅供应7000套。

但是呢，除了第一个外，第二第三都是要辩证去看的。

首先，西城教育新政即便有刺激，但西城区5月的二手房成交量也仅占总成交量的7%左右。后续影响相对有限。其次，新房虽然新增供应少，但其成交量仍然创了10个月新高。所以说二手房量走高是因一手房不足的逻辑是值得商榷的，而且即便日后买家向新房倾斜，也不影响整体的市场盘子。

所以，6月首周的下降很难就断定市场迎来了拐点，虽然一和二的助推不具有可持续性，但不意味着市场没有新的“火柴”。

可能的有三根：

一是，LPR会不会下调，进而引导房贷利率走低。

在高房价的北京，房贷利率哪怕降个一丢丢，对很多刚需来说，可能一个月的饭钱就省出来了。由下图可见，今年5月北京房贷利率出现明显走低，这恰好与北京楼市的火热重合。

所以，若未来房贷进一步走低（考虑到经济压力，LPR进一步走低是大概率，即便620没有，后面也会有），未必不会刺激更多购房者进场。

二是，北京史上最苛刻的调控政策，会不会适当地调整下。

首先强调一点，在此轮调控中，作为首善之地的北京是下手最狠的城市，狠到变态的那种。

2017年3月17日，北京第一次“出拳”，此后一拳接着一拳打得北京楼市晕头转向。

“317新政”规定，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；同时，贷款期限由最高30年降至25年。

“322新政”则规定：非京籍在京购房纳税从5年变连缴60个月。

“324新政”则要求：离婚一年内贷款买房一律算二套

“326新政”：“商改住”限购，在建在售“商办”不得卖个人；中小学不得与房地产合作办学。

“4.3新政”：住宅平房纳入限购范围；司法拍卖房纳入限购。

“416新政”：北京教改新规，多校划片比例扩大，过道房不做入学资格。

2018年“917新政”：公积金贷款实施“认房又认贷”。

期间又出台一系列政策增加土地供应、大力发展公共租赁住房和限竞房等。

结果就是，北京楼市由夏天越过秋天直接入冬。

大家可直接对比下“317新政”前后，北京楼市一二手房的成交量变化，真的是一个天上，一个地下，云泥之别。

（图表来源：大伟看楼市）

“猛药去沉疴，重典治顽疾。”

不服不行！

有业内人士表示，与调控前相比，3年来，北京二手房价格平均跌幅已经超过20%，部分房源甚至跌幅已经达到或者超过了30%。

所以，换个思路去想，从政策面去看，未来不会出现比现在更严的情况了，而跌了20%的北京房价也把风险释放了不少。若把北京楼市比作一支股票的话，当下就是个黄金坑，再向下探的风险很小，收益却有可能很大。

而且北京调控政策也出现了一些不合时宜的情况，如豪宅线的划分。

像之前的深圳一样，北京的豪宅线也变得不合时宜了。过低的豪宅线，相当于让全北京大部分房屋都变成了豪宅，如五六环之间房子95%都是豪宅，结果就是想换房的客户需要首付80%。而即便是为刚需准备的限竞房，很多也要首付40%或80%。

（图表来源：大伟看楼市）

据说，北京住建委已考虑过研究这个政策。

值得一提的是，今年深圳楼市的火热恰是从取消豪宅线开始的。即便北京汲取教训，不取消，适当放宽对楼市也是一个极大的利好。而且还不排除，其他相关政策的松动。

三是，攀升的地价对购房预期的刺激。

今年以来，北京拍了很多非竞限价地块。结果就是规划建筑体量虽然下降了18.4%，但出让金却激增了58.4%。

一跌一涨之间，就意味着新出让土地的楼面价出现大幅上涨。而地价的走高，不管是从成本端还是购房预期，都会对房价上涨产生刺激效应。

（图表来源：大伟看楼市）

当然，从上图表来看，不光是北京，广州和南京的楼面价也出现了大幅走高，未来的房价压力也很大。

综合上述三点，压抑了三年的北京楼市，5月的行情或许只是突破的一个开端。6月也许会有一定程度的回调，但整体上很难再回到过去了。

毕竟北京的城市地位和基本面在那摆着呢，能在北京买得起房的人，智商又都不是一般人，面对越来越清晰的机会，怕是很难再淡定的。