這幾年，高層和地方政府不斷強調不允許小產權房轉正，再加上拆遷成本高，一二線城市已經將城市更新替換了拆遷。不能靠拆遷暴富，一些人又將目光放到城市更新中的回遷房指標，操作跟小產權房類似，買了待更新的房子，之後就可以拿到產證了。這樣看來，回遷房指標也是碰運氣等更新換產證，最厲害的房子產值可能會翻幾倍。

深圳小產權房幾乎佔據全市面積的一半，市場交易也非常火熱，但風險高，部分小產權房小區也形成非常規範的物業及相關配套，拆遷可能極小。所以不少人將目光放到回遷房，也是城中村無產權登記的小產權房，但已經有開發商進駐洽談城市更新的。因爲原村民急需資金，拿出部分回遷面積出售。城市更新後，房子就能得到確權，拿到不動產權證。

據悉這些在交易的回遷房，一般是已經處於徵集意願甚至簽約收房階段，買的是回遷權。買下來之後跟村委確權，然後跟開發商簽約，可以拿搬遷階段的租金。這些房子的優點是不限購、不佔名額，但需要一次性付款，簽訂拆遷補償協議後，回遷房交付前，不能再交易。

最重要的是，有產權證的回遷房，價格最多能翻幾倍。網絡論壇、公衆號等平臺都有回遷房的銷售掛賣。按中介介紹，某回遷房目前價格1.9萬/平方米，協議價格2.5萬/平方米，3年交房後的銷售價格能達到6萬/平方米，投資回報率遠超普通商品房。

雖然中介和業主的說法都是，只要能與開發商簽訂《房屋拆遷補償安置協議》並蓋章，就表示確權完成。而且只要村裏認定，開發商也認可投資客的身份，主要風險只是開發商的舊改進度。有數據顯示，2019年深圳計劃公告的城市更新項目102個，但因爲利益博弈，更新項目進展非常慢；而且即便是正常情況下，城市更新項目轉化週期就需要5年左右。

小資家數據顯示，深圳二手房均價將近6萬/平方米，1.9萬/平方米的回遷房確實便宜很多，這也是很多人鋌而走險的主要原因。但拆遷補償協議未簽署，原村民反悔如何處理？是否存在一房二賣的風險？簽訂的合約是否有法律效力等問題，中介並無法回答，只是說按照合同的違約責任執行。

有專家表示，回遷房指標的小產權房交易，在與開發商直接簽約後，相對購買其他小產權房來說確實風險比較小，主要風險在於開發商資金斷裂或項目爛尾。但深圳小產權房也存在投資風險，比如賣方債權人的查封執行、無法過戶、房主違約等。而且小產權房終究還是沒有產權證明，所以違約概率比較大，建議還是慎重購買。

聲明：本文內容及觀點僅供參考，不構成任何投資建議