今年疫情后复工的第一周，我写过一篇关于二手房市场的文章。

文章内，我抛出两个观点：

1.每年底是二手房成交的“淡季”，价格降幅明显，年初开始反弹的现象。从购买二手房的角度来看，我是建议购房者在年底-年初这个时间段购买二手房有几率抄到底。2.今年开年受疫情的影响，导致大部分城市二手房成交“停摆”。我判断这个横盘的市场不会持续太久。一场疫情，绝对决定不了楼市的整体格局和变化，“小阳春”不会消失，它只会迟到一会儿。

放到5月底来看，成都的房价到底是跌还是涨？我年初的判断又是否正确？今年我们来看一看。

先来看看新房的供销价走势：

新房

价格下跌明显，成交持续回暖

下图是近一年，成都中心城区新房市场供销价走势：

图源：正合研究院

可以明显看出，新房的成交均价从今年3月过后出现明显转折，出现大幅下跌。

新盘预售价格的下跌，受新盘供应结构影响较大。

其中有个小插曲，今年第一季度，国家统计局数据显示：在全国房价涨幅稳中有落的情况下，成都房价不管是同比还是环比数据，统统领跑全国。

紧接着3月后，一些即将预售的高端盘突然没声了……

比如万科公园5号，原计划3月开盘，预计售价在3万元/㎡左右，5月底也没见开盘。

此前精装上市的高端项目德商锦鳞天玺，上批次单价29505-35705元/㎡，上周拿预售居然卖清水房，清水单价仅25000-28000元/㎡。

所以，4-5月，新房价格下跌有些在意料之中，更像是为了完成“任务”。

在供需面，从数据看依然呈现出供不应求的状态，且今年的成交量有持续上涨的趋势。

其实从今年新盘的开盘表现，我们可以看出略高于去年。像川发天府上城这种“万人摇”的场面在2018年5.15限购政策出台后，还是第一次见。

另外，在去年开盘爆冷的首创天玺68，今年被中介炒作成“火爆楼盘”。

图源：网络

摇号开盘没人要，今年给中介一推，几天就清盘了。

双流豪宅项目奥园半岛ONE，在单价3万元/㎡，总价600万级的顶豪市场，开盘居然有高达72%的认购率。

新盘市场的走高，同样影响着土地价格。

比如天府新区，土地价格在一周左右被刷新两次。

5月20号，奥园竞得天府新区麓山板块111亩地块，楼面地价14474元/㎡；

一周后的今天，德信以17299元/㎡+1%无偿移交住房比例的地价，天府新区地价又刷新了。

在这个时间段内，北京天恒还以17100元/㎡的楼面地价竞得新川板块一宗地，同样是新川的地价新高。

新盘豪宅化已经是非常明显的趋势，那二手房市场的表现又是如何？

二手房

存量持续上涨，价格分化明显

今年复工以来，链家网大成都二手房挂牌量首次突破13万套，如今已经是接近14万套的水平。

图源:链家网

如此来看，是明显的供大于求的市场。

再来看看量价方面：

数据来源：正合研究院

从成交量来看，今年3-4月的二手房成交量已经有复苏的迹象，和去年底的成交量不相上下。从五月的二手房成交量来看，前几周的数据也呈现出环比上升的趋势。

在挂牌量方面，疫情影响最严重的3月，市场信心不足，卖房人群较多，挂牌量达到峰值，且有持续下降的趋势。

在价格方面，受疫情影响的3月，价格也跌到谷底，但是在4月开始出现转折。

从目前二手房的整体趋势来看，市场在慢慢好转。另外，从链家的带看数据也能看出，市场复苏的迹象非常明显。

图源：链家网

尽管从二手房的成交价上看，变化不明显。但是从一些具体的成交情况来看，我认为，成都的二手房价格已经出现很明显的分化。

分化在于热门板块的二手次新楼盘和老旧小区的价差越来越大。

比如高新区天府一街热门次新楼盘凯德世纪名邸，价格几乎是持续上涨的状态，今年初的成交价在24000-25000元/㎡左右，现目前二手房成交价已达到27000-28000元/㎡。

同类型的楼盘还有中洲锦城湖岸，目前该小区的二手房挂牌价普遍在3万元/㎡以上。

同样还有双流华府板块、天府新区华阳片区的一些热门二手小区，从年初到现在，价格也呈现持续上涨的态势。

城南楼市越来越热，尤其是楼盘品质高，学区资源、商业配套集中的楼盘。

反观市中心，楼龄在10年以上的楼盘是目前供应和成交的主流，这类房子从品质上很难赶超现在的新建楼盘，如果在学区和地段上没有特别强的优势，很容易被城南的楼盘转化，所以，这类房子的成交热度非常低，只能打价格优势。

总结来说，不同的产品对应不同的购买需求。如果你对于地段、住房品质、学区要求较高的购房者，在二手房市场持续回暖的环境下， 建议尽快入手。其它房龄较高、地段学区并无优势的二手房，在购房时建议狠狠砍价。