2020年庚子年，疫情影响了很多行业，很多城市。可是在这个大背景下，有一个城市——唐山，有一个行业——地产，却逆势上扬。在过去的几个月中，唐山地价房价做火箭似的上涨，迭出新高。10天前，金融中心后面地块楼面价达到了16000元/㎡，这比现在很多楼盘的楼面价还高，有预计说，唐山房价将进入20000元/㎡时代，高端楼盘会突破30000/㎡，这样的情况下，该入手吗？

地价不断拍出新高 拿下全国第一涨幅

除了全国第一袋水泥，第一辆火车机车，唐山好久没拿到全国第一了。

最近的拿到的全国第一是房价涨幅，唐山两个指标拿了全国第一。据国家统计局统计，4月份，唐山新房房价环比增长1.8%、 同比增长14.7%，位列全国第一（和南京一个水平）；二手房房价增幅环比增长0.8%，同比增长15.6%，这个涨幅也是全国第一。

数字之后，是唐山火热的地产开发 ，以及快速上涨的地产价格。

16000元/㎡，这是唐山最新出让土地的地价。这个价格还仅仅是一两年前比较高档楼盘价格，比如南湖春晓三期，还是精装修的，2018年不过14000元/㎡左右。仁恒公园四季的价格，开始也是从13800元/㎡左右，涨到现在近20000/㎡的价格。而且，这两个精装修的楼盘仅仅比新拍出的地面价贵4000元/平。按照这个趋势走下去，唐山房价破30000/㎡似乎指日可待。

至少从销售顾问的对话中，他们是总是加上非常肯定的语气，“哥，肯定是过3万啊，地面价都一万多了，房价能不涨吗？买到就是赚到，早买早赚啊！哥，你还等啥啊？”

业内人士说，2019年，1平米上涨了大约3000元。我们看上面这个图，可以看出唐山房价一路推高的涨势。到了2020年，虽然有疫情影响，但是唐山逆势而上，地价、房价双双加速走高。

地价不断拍卖出新高，房价也屡创纪录，起初n年前，万科金域华府精装修不过万，唐城一零一14000元就算顶级楼盘了，如今，在凤凰新城核心地段的房价轻松突破20000元/㎡，顶端楼盘向着30000元/㎡迈进。一零一新开的三期卖到了26000元/㎡，熙堂尚院要到了24000元/㎡。在南湖片区，相关销售顾问给的报价，碧桂园的玖中堂要到了19000元/㎡，融创壹品南湖也要到了20000/㎡。这两个还是期房，而且碧桂园玖中堂不带装修。

从2020年上溯，买唐山房一直稳赚不赔的买卖，我的一位朋友现在手里有7套房。从房价4000多开始买，一直到前年，一直做以租养贷，5年一出手5年一入手。他总认为，倒腾房子是他一生最辉煌最正确的投资。

房子永远涨 唐山在补涨 必须抓住？

根据以往的经验，唐山房价是河北各大城市中的洼地，不仅落后于省会石家庄，还落后于保定、沧州。但是唐山的城市形象、经济实力都与以前的地价房价不匹配，所以唐山房价经过几轮补涨，现在价格已经上来了，和石家庄差不多了。

石家庄的房价也不过尔尔

如果你在2018年买石家庄石家庄的房子，到了2020年，可能大概率没有涨价，如果你2018年在唐山买，大概率一平米涨了3000元。因此有一些卖了唐山的房子——为孩子将来在天津上学买房子的朋友，可能“亏”的更多，唐山的房子涨了，天津的房子降了。一涨一跌钱差远了。

美丽的唐山

唐山确实有区位优势，离北京不过180公里，高速两个小时即可到达，城际2021年通车后进京只需半小时。唐山也确实有资源优势，这片土地上不仅有煤矿、铁矿还有水泥矿，不仅有农业渔业还有工业，还有全国吞吐量排名第3的唐山港，可以说是老天青睐的土地。

唐山小老板多，有矿的多，改革开放以来，钢铁、煤炭、陶瓷、水泥、装备制造创造了很多富人。近年来，经济环境发生转变，国家治理污染力度增大，经济结构也在不断调整，很多有钱人没处投资：看不懂新兴的经济，也不敢贸然尝试创新，他们手里沉淀了大量资金。这些资金有相当大部分进入了地产领域，加上唐山环境大大好转，外地进行了限购，这些资金开始进入唐山，推高了房价。

人们未来对这个城市的美好预期也抬高了房价。因为有过北京扫房团来唐山成栋买房的历史，如今很多人还期盼着，那些手里有两套以上的房产的人们盼望着再有利好的推动，甚至在唐山地拍价迭创新高的时候，民间竟有说唐山要并入北京的解读。

只是，这是真的吗？唐山房价有持续上涨的支撑吗？未来真的突破30000/㎡吗？

豪华盛宴中的主角与配角

地产豪华盛宴光怪陆离，奢侈豪华。很多人能从中赚的盆满钵满，那些储备下不止一套房产的，那些地产的从业者……可是，房产所积累的财富也许是个幻梦，所谓如梦幻泡影，如露亦如电。这场宴席也许是某些人精心导演的。那些房价，那些房产上沉淀的财富也许不是那么真实。

人生如戏，不同人在戏中扮演的角色不同，在地产盛宴中，有狂欢者，有引领者，也有跟随者观望者。对金字塔近端的少部分人说，价格不是问题，品质才是价值所在，对大部分来说房子关乎了未来十几年几十年的生活质量。

总理说中国有 6 亿人月收入1000元。以5000工资算，这在中国已经是收入高的了，在唐山也算不错的家庭了。这是这个城市教师和公务员的收入。即使5000元的双职工，扣除赡养老人，抚养孩子，还有日常消费支出，每月攒5000元，一年仅仅是6万元，按照工作30年算，一辈子不过180万，如今180万能买到多大的房子呢，按照2万元，如今融创在南湖开的盘，不过90平米。这样的家庭当然可以贷款，用明天的钱圆今天的梦，可是在收入增长乏力的情况下，势必影响生活质量。如果把钱全部滚在房子上，贷款、装修、换房，就没有多余的钱去学习、旅行、做更多有益的事情。

唐山是三线城市，她的房价已经逼近新一线城市成都了。截止至2018年末，唐山常住人口793.58人，同比增长仅仅0.5%；到了2019年末，唐山市常住人口780.12万人，竟然还同比减少了。人口，年轻的有活力的人口的净流入是支撑城市房价的根本。如果没有大量的流入人口，这个城市的房价只是在存量和改善性住房中寻找时机窗口获利。

某楼盘传单被插在了私家车风挡上

这场盛宴的本身也许不那么真实，我们听到了某某楼盘清盘了、涨价了、买不到了，涨了2000了，3000了，看中介上挂出来高高的价格，这些是真的吗？

我看里面水分不小，拿身边朋友真实案例看，我一朋友出售了大城山南麓洋房金隅乐府，这个小区出手的房源特别多，175平米，配备了家具家电卖了320多万，当时买房加装修就花了300万。把这个钱存银行每年利息15万，三年也比倒腾这个房子赚的多。晚上遛弯的时候，看中介挂出的房源，包括南湖春晓、新华联国花园等，报的价格远没有网络上标注的高。与之对应的是一朋友想出手某小区的房子，按照中介建议的价格从过年挂到现在也没有成交。

美丽的唐山

原来说吾悦广场没有房子了，可是有中介却还能放出一手新房源。

现在像千家等二手房经纪公司也卖一手房了。地产销售和营销已经成了一门专业的技术，他们对购房者各个击破，以信息不对称的优势，以专业的话术和套路进行饥饿式营销。绝大部分购房者不知道到底卖了多少，实际成交价是多少。还有现在你买房几乎问不到具体价格，销售顾问会告诉你一个区间。碧桂园玖中堂和融创都是这样说的。

他们对消费者的信息分割和各个击破都用到了极致，人脸识别和大数据筛选更为供给方提供了便利。售楼处很多装了人脸识别，只要你进去了，就有记录。

地产商和中介通过发布价格上涨信息也许一定程度上助长了这轮房价上涨。这直接关系到了他们佣金的收入，唐山中介收取佣金是交易额的2%，买家卖家各1%,一套300万的房子，中介费就要6万，他们当然乐意房价上涨了。

世界上任何东西都是平衡的 上帝都暗中标好了价格

对需求方来说，你的选项很多。从基本盘的需求上来看，外来人口刚需购房刺激涨价的可能很小，唐山整个房子已经足够现有城市人口住了，唐山现在大平米房子，贵的房子以改善型需求居多。这就造成了未来房价上涨缺少强有力的支撑。未来的90后00后根本不缺房子，对改善性需求的朋友也不是华山一条路必须追涨不可，学区房可以买小的，只要在片区就行，老人可以买一层老旧的，或者房盖家里的老院子，唐山有些老小区在装电梯，还有一些进行封闭设计，引入物业，也提供了另一种改善居住环境的选择。

对于供给方的地产商来说，应该是时间换空间，闪电战——快速拿下客户，收回资金，进行下一波操作。对于需求方应该空间换时间，让子弹飞一会儿，让真实的交易量和价格露出水面，再择机出手是整体最优的选择。可是按照博弈论，这是很难实现的，大概率的事件还是被地产商各个击破，这就是专业精英对乌合之众的碾压。

这些不包括稀缺位置的高档楼盘，那是为城市中极少数的财富阶层准备的，他们只为选择他们认为最好的，价格对他们不重要。

从房价变动趋势看，唐山总是慢一步，比人家涨的晚，当年石家庄、保定都涨起来，唐山还是价格洼地呢。可是如今，天津、石家庄上半年都下行了，唐山却逆势而涨，这不正常，尤其是疫情在逐渐显现的时候，准房主有很多选择，那些高大上的宣传，华丽的远景预期，高端的楼盘，品质的生活，优秀的邻居，确实很诱人，可是上帝给每个产品都暗中标好了价格。如今这个标价涨的太快，不如缓缓精神，看一看，究竟能涨到多高。

笔者认为，唐山房价突破30000/平米，很难，除非极个别的高端楼盘。那些楼层高，楼盘密集，景观好看，可是不利于生活的楼盘，也许很快就要被重新定义。而且富人的选择本身就有标签属性，当一个地方堵车严重、人口太多、交通不便的时候，他们会重新选择，看唐山楼盘走势，从丽景到凤凰世嘉到凤凰新城，每一次新楼盘的崛起，都是老楼盘的衰落。因此，即使是拍出地面价16000元/㎡的这个楼盘，卖到30000/㎡也很难，因为任何增长都有极限，包括地块包括楼盘。