■點擊右上角【關注】“北京在明律師事務所”百家號■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

導讀：在徵收拆遷中，補償數額偏低是老百姓最容易產生的直觀感受，也是其拒絕簽訂補償安置協議，不配合如期騰房搬遷的原因所在。不過，究竟這本應秉持“公平、合理”原則計算得出的補償數額爲何總讓人感覺偏低，很多被徵收人可能並沒有細想過。本文，在明律師爲大家總結歸納最容易導致補償數額偏低的5種狀況，相信會給被徵收人的權利維護帶來啓發。

【補償數額偏低原因之一：補償項目遺漏】

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，法定的補償項目一共是3大類：被徵收房屋價值的補償、搬遷和臨時安置的補償以及停產停業損失的補償。此外，政策性的補助和獎勵也會佔有一定的比例。而在農村房屋拆遷中，《土地管理法》明確規定了農村村民住宅的補償費用，並強調要對因徵收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償。

一言以蔽之，“漏項”必然會導致補償數額的偏低。對於徵收方以各種名義不給其中的一項或者數項補償費用的，被徵收人可通過對補償決定提起復議或者訴訟來實施救濟。

實踐中，最容易被“漏”掉的是兩類費用——一是“住改非”房屋或者集體土地上房屋的停產停業損失補償，二是國有土地上院落、空地的補償費用或者宅基地“地錢”的補償。

【補償數額偏低原因之二：補償方式“一刀切”】

通常而言，被徵收人有權選擇貨幣補償或者房屋產權調換，而且絕大多數被徵收人都會從保障居住條件的角度出發首選房屋產權調換。

有一種觀點認爲，《土地管理法》第48條的規定賦予了被徵地農民補償方式的選擇權。但筆者對此持不同觀點。

“應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善”的原則，尊重農村村民意願，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償……”

在這一段表述中，“尊重農村村民意願”並不等同於明確賦予了農村村民自主選擇補償方式的權利。

以“重新安排宅基地建房”這一選項爲例，在實踐中很多項目根本不具備這樣的條件，客觀上是無法保證被徵地農民能夠選擇這一選項的。

而“尊重農村村民意願”或可理解爲在徵地補償安置方案擬定、公告階段，若被徵地農民對方案中列明的補償方式無意見，即滿足了“尊重農村村民意願”的要求。

那麼在現實中，一些項目僅提供安置房或者貨幣補償之一的選項，也就得到了一定的解釋。

需要指出的是，在各種非徵收性質的舊村改造、環保清理整治項目中，僅提供貨幣補償的情況並不鮮見。

老百姓領了貨幣補償款卻在相似地段買不起一定居住條件的房子，補償偏低的感受也就此形成了。

此種狀況的解題思路有二：一是重視項目啓動前期針對補償安置方案提出意見、要求聽證的權利，爭取在方案中保證補償方式的選擇權；二是通過對補償決定、裁決的複議和訴訟進行救濟，輔以協商溝通爭取安置房的可能性。

【補償數額偏低原因之三：評估結果疑問大】

房屋價值評估的結果是補償數額的直接依據，且具有相當程度的專業性與權威性。故此，很多情況下的補償數額偏低都是由於評估價值偏低導致的。

須知，補償“偏低”是老百姓基於樸素認知和簡單比較得出的“心證”，而究竟低不低，是要依據評估報告這樣的客觀鑑定意見的，不能全靠主觀感受判定。

廣大被拆遷人要充分重視評估環節，依法配合評估流程，充分監督評估機構對每一步的操作，不懂就及時向評估人員詢問要求其解釋。

對評估結果不滿的，要及時諮詢專業律師，考慮通過申請複覈和專家委員會鑑定的途徑實施救濟。在對補償決定、裁決的複議、起訴中，更要在評估環節的合法、合理性上重點進行論述，爭取糾正評估環節中存在的各種瑕疵、錯誤，以重新獲取一個較爲滿意的評估結果。

而對於那種根本未經評估就直接出具一兩頁紙篇幅“估價單”的情形，被拆遷人更是要充分提高警惕，因爲這樣的操作幾乎意味着補償數額將確定性的存在偏差。

【補償數額偏低原因之四：補償標準未及時調整，“期限”存在問題】

新修訂的《土地管理法》第48條規定，徵地區片綜合地價標準至少每三年調整或者重新公佈一次。

而在此前多年的實踐中，標準未及時調整都是導致補償數額偏低的重要原因。

需要強調的是，絕非僅僅是“區片綜合地價”存在人爲設定的標準，在很多地方，其他地上附着物和青苗、宅基地區位補償價等等都有自己的一套“標準”。

無論老百姓種植得是普通的水稻、小麥、玉米，還是經濟價值較高的其他作物、蔬菜瓜果，都被事先設定在一定的標準之下去考量其價值。

故此，一旦標準本身存在不合理、過時之處，補償偏低便是大概率的事件了。

而在牽涉評估報告的案件中，評估時點、評估報告使用期限等問題同樣會對補償數額產生直接影響。雖然法規對它們都有着明確的規定，但實踐中的情況往往會複雜得多。

被拆遷人要對“期限”問題抱有敏感度，重點關注補償安置方案、評估報告中對此類事項的記載，發現問題要及時諮詢專業律師，切勿因對此問題的疏忽而讓自己的補償經“依法計算”後仍然偏低。

【補償數額偏低原因之五：該補償、安置的沒有被認定】

事實上，這或許是導致被徵收房屋補償數額偏低的最直接原因。譬如一些農村地區“只補償一層，二層以上不補”，僅憑某年月日的航拍圖確定是否給予補償，對無證、未經登記的面積不予補償等等，都會致使被徵收人能夠實際到手的補償較預期大幅縮水。

即便對於擁有集體土地建設用地使用證的農村房屋而言，其在過往數年內發生的翻建、改建、擴建行爲，均可能造成新的房屋面積不予認定問題。

更爲嚴重的是，這些不予認定的部分極易被進一步認定成違法建築並面臨處罰，被徵收人不僅拿不到補償，還可能因此而支付罰款，甚至眼睜睜地看着自己的房屋被責令限期拆除。

即便不談“限期拆除”的事兒，拆遷方仍會以涉案房屋不具有合法性爲由要求被拆遷人接受較有證房屋偏低很多的補償，而這樣在補償上打折扣的做法有時並無明確的法律依據。

此外，在農村集體土地上房屋拆遷中，本集體經濟組織成員的安置權益是發生爭議的焦點之一。按戶籍人口提供安置房屋面積，“安置”有着和“補償”截然不同的計算方法。

一旦有一個“人頭”未被認定，總的安置面積必然縮水嚴重，以“外嫁女”爲代表的女性村民要重點關注自身的安置權益保障。

在明律師最後要提示廣大被徵收人的是，面對上述可能導致補償數額偏低的狀況，被徵收人一定要保持清醒的頭腦，在逐一明確事實的前提下及時諮詢專業律師尋求法律幫助，通過一系列行之有效地舉措爭取“1:1”的補償比例得到實現。發現這5種狀況，你決不可坐以待斃，而是必須積極想轍。