調控三年，北京市場“新剛需”去哪了

編者按：本文來自微信公衆號 “貝殼研究院” ，36氪經授權發佈。

“3·17”調控政策後，北京置換型購房在限購、限貸多重製約下依然爲成交主力類型。在政策調控下，換房客是誰？爲何迫切需要換房？遷徙軌跡如何？換房決策受何影響？貝殼研究院基於交易數據、經紀人調查結合626份換房客調研問卷對換房客羣及換房行爲再觀察，我們發現：

1．北京置換型購房佔比約50%，他們通過推遲換房節點、壓縮換房面積艱難置換，他們被稱爲北京市場的“新剛需”。

2． “新剛需”換房動機由家庭結構變化而產生的居住空間需求所激發。

3． “朝、海、豐、西”爲換房熱點，同區域置換爲主要路徑。

4．換房客首要考慮房屋及居室舒適度，配套類型中教育資源重要性突出，鄰里關係爲小區品質的重要體現。

5．長期來看，換房難度將變大。

01 北京市場“新剛需”有多少？有多難？

北京鏈家交易數據顯示，近年來購房客戶中換房佔比持續穩定在50%的較高水平。經紀人調查顯示，北京鏈家經紀人接觸客戶以換房爲主的經紀人佔比61%，居全國首位。“3·17”調控政策後，二套購房難度倍增，認房認貸、首付比例提升、房貸利率上浮一系列政策調控下，北京換房客通過推遲換房節點、壓縮換房面積艱難置換，他們被稱爲北京市場的“新剛需”。

換房客年齡40歲以上2016年佔比36%，2019年已增長至51%。伴隨購房門檻的提高，換房客選擇推遲置換時間。面積改善逐年壓縮，2019年售出房屋套均面積77平米、購置房屋套均面積94平米，面積改善較2015年縮小5平米。換房成本逐年增長，2019年售出房屋套均總價469萬、購置房屋596萬，價差127萬，較2015年提高約20萬。按售出首套房屋首付40%持有周期5年測算，置換首付部分待自籌金額約165萬，換得17平米麪積改善。

從家庭結構生命週期來看，換房行爲主要發生在家庭結構生命週期的三類演變過程。第一類，“夫妻家庭”向“有子女夫妻家庭”演變，受訪者中該類型佔比24%；第二類，“夫妻家庭”向“與父母同住夫妻家庭”演變，受訪者佔比21%；第三類，“與父母同住夫妻家庭”向“有子女並與父母同住夫妻家庭”演變，受訪者中佔比13%。由家庭結構變化而產生的居住空間需求激發了“新剛需”換房動機。

02 北京“新剛需”換房軌跡何如？改善力度幾多？

從置換區域來看，換房客的主要流動向區域包括朝陽、海淀、豐臺區、西城，成交量佔比均在10%以上，朝陽區以30%居於首位。

從流動特徵來看，本區域置換爲換房客首選，13城區來看本區置換佔比爲43%，跨區域置換上城區選擇分散。朝陽區同區域置換佔比最高，爲59%，西城區跨區置換比例最高，爲76%。流動軌跡如下：

從居室空間改善情況來看，排除教育資源捆綁等政策性因素影響，以朝陽區爲例，換房後面積平均面積改善16.3平米。具體類型來看，賣2居買2居佔比最高，爲24%，面積改善12平米；賣2居買3居爲第二主流，佔比16%，由80平米改善至120平米，面積改善40平米；賣1居買2居排名第三，佔比15%，面積改善33平米。

03 換房不易，“新剛需”如何決策？

首要考慮房屋及居室舒適度：除預算外，選取房屋舒適度、周邊配套、社區品質、小區位置以及新房或二手房房屋屬性等五項影響因素，請受訪換房客進行重要性比重賦分。結果顯示，房屋及房屋舒適度、周邊配套重要性分別以37%、35%居於重要性首、二位。社區品質服務、小區位置分別以14%、9%位列第三、四位。至於房屋爲新房還是二手房對於換房客而言重要程度不高。

教育資源配套重要地位突出：通過訪談提取購物便利（綜合商場/超市/市場）、生活服務（餐飲/沿街商店/銀行/便民）、教育資源（幼兒園/小學/初中/高中）、醫院、體育健身、生態公園等6種配套類型，請受訪換房客進行重要性比重賦分。結果顯示，教育資源以44分居於首位。受訪換房客在進行房屋置換時，6歲以下同住子女佔比80.2%。由於教育資源捆綁住房，換房決策中教育資源的重要地位凸顯。

當換房客說小區品質的時候，其實在說“擇鄰而居”：在小區品質與服務維度，通過訪談提取小區知名度、安保條件、物業服務質量、配套設施、生態環境、鄰里等六項因子，請受訪換房客進行重要性比重賦分。從結果來看鄰里要素重要性突出，以31分居於首位，其餘因子得分在11-14分之間，差異較小。換房客認爲社區的“軟條件”比“硬條件”更重要，對於鄰居的素質水平以及鄰里關係的重視程度更高。