原標題：話企|銷售額下滑卻逆勢拿地，保利地產打的什麼“算盤”？

來源：財經網

三年前，保利地產喊話“未來兩到三年，重回行業前三”。三年後，保利地產在頭部房企小心謹慎之時，仍舊堅持積極拿地，彎道超車決心盡顯。

不過，僅從2020年上半年銷售業績來看，保利地產實現簽約金額2245.36億元，同比下降11.12%，“重回前三”之路似乎並不好走。

要想“重回前三”，保利地產必須突破兩大難關：一個是，突破近幾年增速迅猛的融創中國；另一個是，邁進常年霸佔前三寶座的“碧萬恆”設下的6000億門檻。

億翰智庫顯示，2019年碧桂園、萬科、恒大分別實現銷售額7715億元、6312億元、6205億元。而同一年時間，保利地產銷售額僅爲4618億元，不光被前三甲遠遠甩在身後，距離第四名融創中國也差了近千億元。

拿地態度轉變

2020年，一向求穩的保利地產開始發力。這一態度的轉變直接體現在了保利地產的拿地策略上。

2019年，保利地產拿地力度有所下滑，新增拓展項目127個，新增計容面積2680萬平方米，同比下降 14%；對應總地價1555億元，同比下降19.3%。

2020年，保利地產拿地策略轉爲積極。財報顯示，2020年第一季度，保利地產新增土地儲備面積459萬平方米，同比增長60%；拿地金額347億元，同比增長117%，增速迅猛。

第二季度，保利地產更是乘勝追擊。僅在6月29日一天時間，就豪擲百億資金。一方面，保利聯合僑鑫在“大本營”廣州以33.49億元底價競得天河科韻路一宗宅地，樓面價41329元/平方米；另一方面，保利子公司在東莞以66.01億元底價競得虎門高鐵站TOD地塊，樓面價6275元/平方米，此外配建工程還需投資23億元。

不過剛剛拍下的上述兩塊土地暫時還未在保利地產發佈的獲得房地產項目公告“亮相”。財經網根據保利地產發佈拿地公告彙總，4月拿地金額57.33億元；5月拿地金額170.06億元；6月拿地金額86.99億元。也就是說，保守估計，保利地產上半年合計拿地金額高達661.38億元。

此外，克而瑞發佈的房企新增土地貨值排行榜上，保利地產從2019上半年的1166.2億元增至2020上半年的2060.3億元；排名也從第十迅速攀升至第二。

和保利地產的積極動作形成鮮明對比的是，其他頭部房企在拿地態度上的小心謹慎。

克而瑞數據指出，萬科、金茂上半年投資金額同比降幅近6成。中指數據顯示，前10房企拿地銷售比僅有28.4%，遠遠低於50家代表房企的拿地銷售比38.3%。易觀智庫房產中心研究總監嚴躍進介紹，拿地銷售比在一定程度上可以反應房企拿地的積極性。

中房商學院副院長鄧明政向財經網分析，一方面，頭部房企的謹慎態度是相對於追求規模的中大型房企和“飢不擇食”的中小型房企而言的，表現爲有條件拿地、拿好地、不盲目拿高價地；另一方面，一線陣營房企土地儲備相對充足，拿地壓力不大，因而也會更傾向於降負債求穩。

銷售額嚴重下滑

某房企投拓崗員工告訴財經網，拿地策略受集團的投資策略風格影響很大，不過最大決定因素還是“口袋裏有沒有錢”。其中，銷售金額和銷售回款是影響拿地的重要指標之一。

嚴躍進亦表示，“銷售市場好，房企的拿地意願會更強。”

貝殼研究院數據顯示，上半年，恒大共斥資764億元在全國39城市拿地119宗，拿地銷售比爲23%，比去年同期上漲了14個百分點。

恒大積極拿地的背後是其屢創新高的銷售額和銷售回款。上半年，恒大累計實現合約銷售額3488.4億元，同比增長約23.8%，累計實現銷售回款約3120億元，同比增長66.5%，銷售額和銷售回款均刷新歷史同期最高紀錄。

相反，克而瑞報告也指出，多數房企上半年減緩拿地的原因在於銷售受阻、資金情況不容樂觀。

然而，保利地產的拿地節奏並未遵循這一規律。和積極的拿地策略相反，2020上半年，保利地產銷售額嚴重下滑。2020年1-6月，保利地產實現簽約面積1492.24萬平方米，同比下降8.81%；實現簽約金額2245.36億元，同比下降11.12%。

億翰智庫數據顯示，TOP10房企中，有4家房企2020年上半年銷售額出現下滑。其中碧桂園權益銷售額2669.5億元，同比下滑5.3%；萬科完成銷售額3204.8億元，同比下跌4.1%；融創中國實現銷售額1952.7億元，同比下滑8.8%；保利地產則以11.12%的下滑比例位居榜首。

疫情期間，線上銷售成爲各大房企的“救命稻草”，保利地產也以自主研發的小程序“悅家雲”以及線上直播的多樣化方式參與其中。

2月13日，保利“紅人計劃”在全國80多個城市推出房產直播。房天下網上售樓處數據顯示，“紅人計劃”累計觀看人次超千萬。

2月29日，保利聯合抖音推出了保利山東3城14盤聯動展現項目信息，並在線秒殺特定房源。保利（青島）數據顯示，秒殺階段，半小時銷售102套房源，認購額超2億元。

不過從保利地產上半年下滑11.12%的銷售額來看，線上銷售“雷聲大、雨點小”，並沒能真正救保利於疫情之中。

逆勢拿地，原因何在？

爲何保利地產在自身銷售業績大退步之時，還要大舉拿地？一位資深地產人士向財經網分析，“可能受到重回前三計劃的影響。”

2017年12月保利地產股東大會上，董事長宋廣菊表示，“未來兩至三年，公司要重回行業前三。”彼時，保利地產被擠出前三已久，上一次位列前三還是2012年。

2016年開始，保利地產銷售額常年位居第五，銷售額還與排名第四的融創中國逐漸拉開差距，2019年，融創中國完成銷售額5562億元，比保利地產的4618億元，整整多出944億元。

2020年是宋廣菊喊話“重回前三”的第三年，也是“重回前三”能否兌現的關鍵時刻。對於保利地產來說，其他頭部房企維穩、降負債的時候，反而給了保利地產“彎道超車”的機會和可能性。

此外，上述地產人士還表示，央企背景也決定了保利地產需要承擔一定責任。他介紹，“四、五月份至今，招拍掛市場上，國資背景的企業出現頻繁。”

以北京市場爲例，此前經濟觀察報報道，截至5月21日，2020年北京成交的30宗商品住宅用地中，央企和國企拿走了17宗，民企累計拿走6宗土地，剩下的7宗由央企/國企和民企聯合體獲得。從土地出讓金的貢獻上來看，央企和國企爲北京商品住宅用地市場貢獻了702億元，佔比62.7%；另外，由央企國企參與的聯合體貢獻了174億元土地出讓金。也就是說，央企國企直接或參與拿地對土地出讓金貢獻份額接近8成。

而良好的現金流狀況也爲保利地產提供了拿地條件。財報顯示，截至2019年末，保利地產淨負債率56.9%，較上年下降23.6個百分點，槓桿水平改善明顯。2019年末，保利地產有息負債2700.49億元，貨幣資金1400億元，現金短債比爲2.1，短期償債沒有壓力。

2020年一季度，保利地產實現營業收入238.35億元，同比增長5.54%；實現歸母淨利潤23.79億元，同比增長2.55%。報告期內，公司實現現金回籠610億元，回籠率爲86%，較去年同期提升6個百分點。

疫情期間，保利地產依舊保持營收淨利雙雙增長，算得上是不錯的“成績單”。但上半年高達11.12%的銷售下滑，也在提醒保利地產不能掉以輕心。

2020年已經過半，上半年銷售不“給力”的保利地產能在下半年逆風翻盤，如期兌現“重回前三”的約定嗎？

責任編輯：劉萬里 SF014