來源：　鈦媒體

作者：高夢陽

友客的爆雷在行業引發了蝴蝶效應，包括杭州市場的巢客公寓、趣居等大小中介在內，上海、成都、武漢等多地長租公寓“爆雷”。

時至今日，張丹的房子仍然空置。

“幾個月前，我就預感杭州的租房中介要陸續跑路了”。張丹（化名）在杭州萬科智谷投資的一套酒店式公寓5月份剛剛交付，她告訴鈦媒體，之所以選擇自己出租而不是託管給中介，是因爲身邊有不少做房東的朋友將房屋託管給了杭州一家名爲沃客公寓的長租公寓品牌，但已經好幾個月沒有收到房租了。

而事態的發展的確如張丹所料，不但她提及的沃客公寓早早跑路，8月27日，多家媒體報道，杭州的長租公寓品牌友客公寓爆雷。8月28日，鈦媒體發現杭州友客總部已經被貼了封條，人去樓空。

事實上，早在去年底，杭州就出臺了相關政策，要求託管公司的資金庫必須在銀行設定專項戶頭，戶頭內要爲每間房源留足2個月租金的“風險管控金”，以防企業跑路作爲租客部分補償。但由於疫情影響，這些政策只能下半年落地。

誰都沒想到，就在監管政策落地前夕，長租公寓市場再次出現了爆雷潮。

友客的暴雷在行業引發了蝴蝶效應，包括杭州市場的巢客公寓、趣居等大小中介在內，上海、成都、武漢等多地長租公寓“爆雷”。鈦媒體也在最近獲悉，杭州的飛寓公寓也處在爆雷的邊緣，有房東向鈦媒體反映已經有一個多月沒有收到飛寓的租金。目前，已經有多個城市的相關部門、協會密集發佈公告提示風險。

綜合來看，儘管長租公寓爆雷基本上都是因爲資金鍊斷裂，但與2018年的那波爆雷案例比起來，今年這些企業的跑路並不是由於租金貸所導致的，而是在擴張過程中採取了“高收低租”的方式，在租金支付上選擇了“長收短付”的模式。

這樣的模式之下，個別長租公寓企業通過“高收低租”“長收短付”等經營模式，來緩解企業資金鍊壓力，但同時也會給租客和房東的資金財產安全埋下巨大的隱患。

“千萬不能託管了”

大部分人並不瞭解，杭州的這一輪長租公寓爆雷潮早在上半年就開始了。

“千萬不能託管了。”王強是江乾區機場路三里亭苑小區的業主，今年3月他把房子託管給了沃客公寓，沃客公寓每個月則會把3500元的租金打給王強。

由於3月份時，杭州的新冠疫情已經基本可控，王強認爲租房市場也會盡快恢復，因此他很快就與沃客簽了一年的託管合同。

但到了6月份，王強發現沃客的租金拖了一個禮拜都沒有到賬。在他聯繫負責託管的中介人員後得知，沃客公寓已經破產，甚至這名中介的員工都在跟沃客維權。

不得已，王強打給了租客要求退房，但租客的情況也不樂觀。

租客告訴王強，在與沃客簽約時，沃客的員工給了他好幾個方案，押一付一每月租金爲3500元，但如果按季度付每月租金降爲3200元，半年則爲3000，年付的月租金價格看上去最爲合算，租金僅爲2700元。最終，儘管年付的資金壓力還是很大，但這名租客選擇向沃客一次性支付了一整年的租金。

顯然，沃客爲了套取拓展房源的資金，採取了“高收低租”方式。

由於上一波爆雷潮的負面影響，消費貸與租金貸已經被嚴禁使用，沃客這樣的做法成了大部分長租公寓品牌的選擇。

張丹告訴鈦媒體，萬科智谷是商用性質，因此大部分業主並非自住而是爲了投資，且無暇親自打理。因此，託管是相當一部分業主的第一選擇。

在萬科智谷周邊，除了德佑沒有託管業務，做託管的中介不僅包括我愛我家、隨寓這樣的大中型房產中介，還有很多專門做租賃業務的分散式長租公寓品牌，其中就包括友客、沃客、飛寓等身處暴雷潮的中介。

在沃客暴雷後，張丹就擔心會波及到其他品牌，結果一語成讖。

8月27日起，包括杭州的友客、巢客公寓、趣居，上海的嵐越企業管理諮詢有限公司（嵐越公寓）、寓意物業管理公司，成都的巢客遇家、連合之家等多個託管公司均疑似跑路。

這意味着，又有數萬名房東、租客捲入了託管公司的這套擊鼓傳花的把戲中，也爲長租公寓行業向好發展的趨勢蒙上了一層陰影。

疫情之下，公寓託管的套路更多了

種種跡象表明，儘管資金鍊已經趨於斷裂，這些託管中介還會不停的把擊鼓傳花的遊戲玩下去。

鈦媒體曾以託管爲由諮詢過，我愛我家、德信地產旗下的隨寓。鈦媒體發現，儘管同樣存在高收低租的現象，但隨寓還會向房東收取一萬多元的軟裝費用，某種程度上起到了對沖資金鍊風險的作用。至於我愛我家，在與房東簽訂合同時，會告知房東存在2個月的空置期，只支付10個月的租金。

與張丹一樣，小璐也是萬科智谷的業主，收房時接觸了幾家託管機構。她告訴鈦媒體，無論大中介還是小託管公司，高收低租是普遍現象，但與這些背靠地產公司、房產經紀公司的大連鎖不同，類似友客、沃客、飛寓這樣的小託管中介，爲了獲取客戶信任，套路更多。

成立僅一年的友客公寓就是典型的案例。小璐向鈦媒體透露，友客的相關人員告訴她，友客背後有大型國企做背書，因此可以放心的把房子託管。此外，友客還提供了一個遠高於其他中介的收房價格。

友客的股權結構，來源：天眼查

而正是這一層的背書，使得大部分房東沒有質疑其高收低租的可行性，以及中介的資金鍊問題。反而以寧波地區爲例，友客今年光在在寧波地區就開了四家分公司。分別是今年4月20日成立的寧波分公司、8月5日成立的位於鄞州中興路華宏國際中心的寧波第三分公司、8月20日成立的寧波第二分公司和海曙分公司。然而，就在寧波兩家分公司剛開業沒多久，友客就跑路了。

另外，小璐還發現除了找大機構背書，有的公寓品牌還會換“馬甲”。就在杭州的暴雷潮爆發前不久，小璐把自己的房子託管給了飛寓，但在簽約後她發現，經紀人所屬的公司已經變成了法蘭克福酒店管理有限公司。

而在與萬科智谷其他飛寓託管的房東交流後，小璐才知道，早在幾個月前就開始拖欠房東租金，還做了陰陽合同，並且找了新公司接盤。

但問題在於，由於飛寓有很多壞賬沒有處理，新接盤的公司又找理由拒絕替飛寓償還房東租金，這使得許多受損的房東與租客只能與已經跑路的飛寓打官司。

事實上，從連續半個月的各地連續出現的暴雷案例看，杭州暴雷中介的操作已經是目前行業許多中介的常見做法。在這場資本遊戲中，房東的房子成了中介公司套取租客資金的籌碼。

更糟糕的是，疫情影響下，今年租金實際上呈下降趨勢，且8月份往往是租房的淡季。因此很多企業的資金鍊更加脆弱。

根據貝殼研究院的數據，2020年8月杭州市租賃成交量環比下降8.9%，成交量在7月達到峯值。隨着疫情防控的好轉，因疫情受抑制的需求和畢業季的需求在7月份基本釋放完畢，8月開始下降。

同時，儘管8月租金水平環比穩中有升，但同比保持下降趨勢。根據貝殼研究院的數據，2020年8月杭州市平均租金爲98.5元/㎡，環比上漲1.8%，同比下降1.7%。從環比來看，4月到7月租金下降和上漲幅度在1.0%以內。從同比來看，1月到8月，由於疫情影響，租金持續保持下降的趨勢。

顯而易見，這樣的市場環境下，這些中介本身抗風險能力、運營能力、商業模式的靈活性差，很難把這套擊鼓傳花的遊戲玩下去。

長租公寓已經被玩壞了，急需規範監管

過去幾年間，長租公寓一直趨勢向好，因此我們看到，湧入這個賽道的創業公司越來越多。

根據公開信息，我國目前共有房屋租賃相關企業162萬家，近十年相關企業年註冊量呈現幾何式增長，2019年新註冊量達到37.5萬家，同比增長33%，比十年前數據增長了777%。今年上半年，行業共新增17.2萬家企業，其中二季度新增11.2萬家，同比增長16%。從地域分佈來看，山東省以18.7萬家企業高居第一，廣東、江蘇分列二三位。

看似長租公寓是火爆的賽道，實際上也意味着行業的同質化嚴重、集中度低、准入門檻低，這往往給了很多人渾水摸魚的機會。

貝殼研究院高級分析師黃卉對鈦媒體表示，長租公寓近期不斷出現的爆雷事件，核心原因是其商業模式存在部分脆弱性，而上半年疫情的衝擊，加速暴露了企業商業模式存在的問題。

目前行業存在的問題有：

租金成本高。目前大部分的長租公寓採取的都是包租模式，裝修和運營也需要較高的成本投入。

商業模式的靈活性差。通常長租公寓會與業主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之後租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業經營帶來了較大的成本壓力。

精細化運營要求高。

在黃卉看來，長租公寓企業理論上來講應當“以出定收”，根據出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業爲了拓展規模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現金流難以抵禦市場風險。

不過，黃卉認爲，儘管長租公寓看似已經被玩壞，但長租公寓行業向好發展的趨勢不會變。

的確，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業的生存環境，但同時疫情也加速行業洗牌和進化，從而將經營能力不足的尾部企業會逐漸被淘汰，使得行業集中度不斷提升。

另外，行業洗牌後，對長租公寓企業的資金運作能力和運營能力提出了更高的要求，租賃企業需要不斷聚焦自我能力建設，迭代租賃產品設計，滿足租客品質居住需求，才能在市場中不斷突圍。

與此同時，爲了保證租賃雙邊權益，野蠻生長多年的長租公寓市場還需要政府、協會的規範監管。

以杭州市住房保障和房產管理局近日發佈《關於進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》爲例。要求8月31日起，住房租賃企業向房屋委託出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。9月30日前，“託管式”住房租賃企業對2020年新增委託房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位；對存量委託房源，應繳交風險防控金30%，剩餘風險防控金繳納時間按規定順延執行。

顯然，這樣的規範落地後，託管中介的資金鍊也會被相關部門所監管，風險也相對可控。

近期，杭州、西安、上海、成都等多地陸續出臺了針對租賃機構資金監管政策，旨在保障租賃雙邊權益。9月7日，住建部官網公佈的《住房租賃條例（徵求意見稿）》明確，住房租賃企業存在支付房屋權利人（房東）租金高於收取承租人（租客）租金，或是收取租客租金週期長於給付房東租金週期等高風險經營行爲的，應將其列入經營異常名錄，並加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

但可以預見的是，隨着各地監管的日趨嚴格，很有可能會有更多“裸泳”的長租公寓品牌爆雷。