一天獲發8個預售證，北京新盤搶跑入市！“十一”半數項目85折搶收？真相是…

就在“十一”假期前，北京新房項目加速入市，僅9月30日一天就有8個項目獲發預售證，房企趕“十一”假期出貨意願強烈。

在恒大9月打響房企打折第一槍後，其他房企是否會在“十一”假期跟進打折促銷、以價換量備受關注。

不過，從證券時報記者在“十一”假期以購房人身份實地探訪了北京石景山、昌平、亦莊等多個區域的多個在售新盤及擬開盤項目售樓處的情況來看，現場看房客戶並沒有預想的那麼多，打折優惠基本沒有，僅個別項目推出幾套特價房。

接受證券時報記者採訪的業內人士認爲，“十一”假期北京新房實際成交情況不及預期，主要是因爲房企端並未採取超出預期的促銷手段，僅有個別滯銷項目及尾盤給出較大折扣，大部分樓盤當前售價與今年上半年基本持平，所謂的“半數項目85折”是累計過去幾年的折扣。另外，由於對未來市場價格預期趨穩，北京市場客戶今年假期更多選擇出遊，整體客戶量不及去年同期。

多個新盤“十一”前搶跑入市

就在“十一”假期前，北京新房項目加速入市。

證券時報記者從北京市住建委官網瞭解到，繼8月獲發14個預售證後，9月北京共有22個項目獲發預售證（含預告）。其中，僅9月30日一天就有8個項目獲發預售證。

趕在9月末開盤的項目不乏網紅熱盤，其中，兩個單價10萬+的豪宅項目也遭搶。證券時報記者從公開信息瞭解到，9月30日晚開盤的融創·香山壹號院，位於海淀區西五環內，開盤3個小時實現銷售額45.3億，售樓處現場直至晚上11點多仍燈火通明、人頭攢動。同日開盤的頤和金茂府，位於海淀區西四環，開盤熱銷50.6億，勁銷202套，創10萬+豪宅首次開盤成交額紀錄。

另外，9月29日晚開盤的位於西五環外石景山區的中海·天鑽，均價7萬5，當日也勁銷23.6億。證券時報記者從該項目售樓處瞭解到，當天開盤308套房，有500多組客戶，目前還剩幾十套。

新入市項目“十一”基本沒折扣

這個“十一”假期，北京新盤是否會有折扣優惠呢？

證券時報記者假期來到位於北五環外昌平區的兩個限競房項目售樓處。其中，奧海明月項目已於近期取證開盤，從網友發佈的開盤當天視頻來看，現場人山人海，快擠爆了。售樓處銷售人員小劉告訴證券時報記者，當天開盤800多套房，來了一兩千人，有的是一家3口全來了，真正簽約的有600多套。

也許因爲該項目已賣了大部分，在售樓處現場的看房客戶並沒有特別多。

（奧海明月售樓處看房客戶並不算多，張達攝）

當證券時報記者問及“十一”假期是否有價格優惠時，小劉表示：“優惠確實沒有什麼，限競房本身利潤就低，我們還是精裝交付，配有中央空調，是限競房中交付標準最高的一撥，一套裝修要20幾萬，現在白送。旁邊距離我們項目100米的二手房（10年內的次新房）都賣6、7萬呢，我們均價5.88萬。”不過，記者在現場看到“十一”期間簽約客戶有砸金蛋活動，獎品有空氣淨化器等小電器。

隨後，證券時報記者又來到與該項目一路之隔的奧森ONE項目售樓處，該項目預計10月底開盤，現場看房的人同樣沒有想象的多。

（奧森ONE售樓處看房客戶沒有預想的多，張達攝）

奧森ONE銷售人員小李向證券時報記者介紹：“周邊二手房都在7-8萬，與我們5.88萬形成了2萬塊錢的價格倒掛，這個位置目前是全北京公園地產項目價格窪地最大的。公園地產大都做豪宅，北京沒有我們這樣低總價的剛需盤，而且有南邊通透的小戶型，所以我們項目市場關注度較高，也不好買，預計10月底開盤1000套左右，現在意向客戶已經排到1300號了。開盤當天會有優惠，但現在還沒定。”

此外，在位於西五環外石景山區的中海•天鑽、長安和璽等純商品房項目售樓處，證券時報記者看到，現場看房客戶同樣沒有預想那麼多。

其中，長安和璽項目銷售人員告訴證券時報記者，項目主打改善型社區，全都是四居室，預計10月10日左右開盤，單價在7萬4左右。開盤200多套房，目前排卡的意向客戶已經有200多組。“我們項目的品質是按照9萬多的標準建的，但是由於政府限價沒批下來，現在犧牲了利潤，這種只要能買到就賺到了，因爲附近低端一點的項目都賣到7萬6了，我們125平米的精裝4居總價900萬出頭。”該銷售人員說。

半數新盤“十一”推85折房源是誤讀

假期有媒體報道稱，北京有25個新房項目在國慶期間推出85折以上的打折房源。

不過，證券時報記者探訪的幾個近期已開盤和將要開盤的項目在“十一”假期基本沒有打折優惠，有上半年已開盤的限競房項目推出個別特價房，但折扣也沒有那麼多。如位於東南五環外亦莊區的融創亦莊壹號，“十一”期間推出了部分特價房；附近的招商臻龍府，“十一”期間簽約享車位永久使用權。

（招商臻龍府售樓處看房客戶相對較多，張達攝）

儘管證券時報記者從貝殼找房網上也看到，北京多個新房項目推出30套85折優惠房源，但經仔細詢問得知，這些折扣多數是相對於開盤價來說的，實際價格跟節前比變化不大。

如位於大興區東南五環的電建•洺悅灣，“十一”推出78折優惠房源，中介人員告訴證券時報記者，該項目今年6月剛開盤排卡時價格便宜，之後漲價了，“十一”活動打的78折，實際跟開盤價差不多。同樣今年6月開盤的西五環豐臺區的熙悅天寰，“十一”推出20套特價房，特價房價格也跟開盤價差不多。

另外，去年6月開盤的位於大興區南五環外的綠地海白雲翡，均價7萬，“十一”推出20套特價房源，有的總價超1300萬的戶型優惠高達200萬。但當證券時報記者詢問降價原因時，有中介表示，之前項目定價過高了，迫於競爭壓力拿出部分房源做特價，當然樓層會低一些。不過，也有中介對證券時報記者表示，特價房可能是清退的，也可能是特定樓層的，不一定都是位置不好的。

對於部分媒體關於北京新房半數打折的報道，中原地產首席分析師張大偉對證券時報記者表示，實際這存在一個認知誤區。“北京限競房價格過去幾年跌了15%-20%，基本都是八幾折在賣，去年就這個價格了，只有少數項目不打折。現在反正價格也沒漲，也沒有繼續跌，新房二手房最近成交量都還可以，不至於繼續打折。”他說，整體看，北京樓市當下價格折扣主要是累計過去幾年折扣，實際在2020年整體項目基本保持了價格平穩。

合碩機構首席分析師郭毅也對證券時報記者表示，自5月以來，北京新房市場持續回暖，金九銀十以來，房企普遍採取積極的銷售策略，一方面提升產品品質，另一方面隨行就市地合理定價，帶動樓市銷量保持穩定熱度，目前僅有個別滯銷項目及尾盤給出較大幅度的折扣優惠，大部分樓盤當前售價與今年上半年基本持平。

從“十一”假期新房成交數據來看，據貝殼研究院統計，北京十一黃金週期間新房住宅日均成交面積同比下降24%，成交均價同比上漲4.8%。今年黃金週成交量不及去年同期。

對此，貝殼研究院高級分析師潘浩指出，9月底北京新房預售證密集發佈，可見房企在當前融資及債務壓力較大的情況下，對於“十一”期間出貨意願強烈，但實際成交情況不及預期。一方面房企端並未採取超出預期的促銷手段，另一方面北京市場客戶對未來市場價格預期趨穩，因此在今年黃金週更多選擇出行遊玩，導致整體客戶量不及去年同期。