雲南城投踩中“三條紅線”，牽手中交地產華僑城能否成功自救？丨房企缺錢報告

雲南城投前三季度實現營業收入37.05億元，同比減少23.64%，實現歸母淨利潤-10.39億元，同比增加2.28%

《投資時報》研究員卓瑪

11月24日，雲南城投置業股份有限公司（下稱雲南城投，600239.SH）發佈公告表示，已耗資17.73億元完成對“18滇城01”的登記回售。不過，雲南城投存量債券還有11只，規模總計94.97億元，明年預計有三筆總計19.87億元的存續債券將到期。

在此背後，雲南城投今年三季報業績卻不太樂觀。今年前三季度，該公司實現營業收入37.05億元，同比減少23.64%，實現歸母淨利潤-10.39億元，同比增加2.28%。

此外，截至三季度末，雲南城投剔除預收款項的資產負債率約爲95.13%，淨負債率約爲859.47%，現金短債比約爲0.09，全部處於監管紅線之外。按照相關要求，其未來或不得新增有息負債。

近日，在Wind數據基礎上，標點財經研究院聯合《投資時報》對120家A股上市房地產公司（按證監會行業分類）的短期償債能力進行研究。通過截至今年三季度末企業貨幣資金與短期債務（包括短期借款及一年內到期的非流動負債）的比值來計算房企的現金短債比，以考量房企的短期償債能力及缺錢情況，並獨家推出《A股上市房企缺錢報告·2020》。

研究結果顯示，截至今年三季度末，A股中有46家房企的現金短債比小於1倍。按從低至高排序，雲南城投在46家企業中排名第五位，貨幣資金已不能覆蓋短期債務。

雲南城投上市以來股價走勢（元/股）

數據來源：Wind

業績不振 債務壓力高企

11月24日，雲南城投發佈了關於“18滇城01”公司債券轉售實施結果的公告。公告顯示，雲南城投以債券面值（100元/張）對“18滇城01”債券持有人在回售登記期內登記的債券進行回售，有效期登記數量爲177.30萬手，回售金額爲17.73億元。

據此前公告，該債券可進行轉售，經發行人最終確認，本期債券擬轉售債券17.73億元，完成轉售債券0.00元，其中通過非交易形式轉售債券0.00元，註銷未轉售債券17.73億元。也即雲南城投已順利完成此次回售。

不過《投資時報》研究員注意到，雲南城投存量債券還有11只，規模總計94.97億元，其中有3只將在未來一年內到期，金額總計19.87億元，而截至三季度末，雲南城投賬上的貨幣資金僅有13.25億元。

事實上，雲南城投經營情況並不樂觀，且面臨較大的償債壓力。

公開資料顯示，雲南城投的前身爲成立於1997年的雲南紅河光明股份有限公司（下稱紅河光明），該公司於1999年登陸資本市場上市。2007年，雲南省城市建設投資有限公司收購重組紅河光明，並於2007年11月在上交所復牌，更名爲雲南城投，成爲一家以房地產投資與開發爲主營業務的上市公司。

據今年三季報顯示，雲南城投今年前三季度實現營業收入37.05億元，同比下降23.64%，實現歸母淨利潤-10.39億元，同比增長2.28%，實現扣非歸母淨利潤-19.49億元，同比減少87.59%。

對於營收下降，雲南城投將之歸結爲本期可結轉收入下降，新開發項目尚未達到結轉條件。此外，今年前三季度，該公司經營活動產生的現金流量淨額爲13.98億元，同比增長247.20%，公司將之解釋爲本期收回轉讓項目歸還的股東借款。

截至三季度末，雲南城投的總資產爲805.21億元，同比減少9.41%，歸屬於上市公司股東的淨資產爲11.61億元，同比減少57.32%。

在房地產業務方面，今年第三季度，雲南城投無新增房地產儲備，第三季度新開工17.58萬平方米，同比減少61.64%，竣工7718.29平方米，同比減少43.78%。

銷售方面，雲南城投第三季度合計簽約面積爲6.98萬平方米，同比減少5%，簽約金額合計爲10.33億元，同比減少2%。

分物業類型看，第三季度該公司辦公、車位、商業的簽約面積分別爲7835平方米、1345平方米和1877平方米，分別同比減少53%、22%和86%，不過住宅簽約面積達5.87萬平方米，同比增長41%。第三季度，辦公和商業的簽約金額分別爲1.09億元和1236萬元，分別同比減少53%和95%，車位和住宅簽約金額分別爲1100萬元和9.01億元，分別同比增長31%和56%。

此外，雲南城投截至三季度末可供出租的房地產面積爲99.00萬平方米，其中已出租83.37萬平方米，出租率爲84.22%，第三季度獲得租金收入1.90億元。

除了主業房地產業務業績萎靡，雲南城投還面臨較大的資金壓力和償債壓力。

截至今年三季度末，雲南城投賬上有貨幣資金13.25億元，資產總計805.21億元，負債合計769.21億元，預收款項3.23億元，短期借款21.44億元，長期借款147.31億元，應付債券25.58億元，一年內到期的非流動負債爲128.30億元，所有者權益合計爲35.99億元，剔除預收款項的資產負債率約爲95.13%，淨負債率約爲859.47%，現金短債比約爲0.09。

根據今年8月出臺的限制房地產企業融資的“三條紅線”的有關要求——剔除預收款的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比不得小於1倍，雲南城投已全部踩中三條紅線，按照要求，其未來或不得新增有息負債。

雲南城投今年前三季度業績表現

數據來源：公司三季報

積極自救

近一段時間，雲南城投還發布了兩份高管人員辭職的公告。

今年7月24日，雲南城投公告顯示，童一鬆因個人原因申請辭去公司副總經理職務，辭職後將不在公司（含下屬公司）擔任任何職務。10月11日，雲南城投再次公告表示，公司高級管理人員鄭勇強因個人原因申請辭去公司副總經理職務，且辭職後亦不在公司（含下屬公司）擔任任何職務。

面對業績下滑、償債壓力以及人事變動，今年以來，雲南城投已積極進行多項舉措進行自救，包括出售資產、引入合作伙伴等。

9月21日，雲南省城市建設投資集團有限公司（下稱雲南城投集團，爲雲南城投控股股東）發佈消息稱，雲南省將雲南世博旅遊控股集團有限公司49%的股權和雲南文化產業投資控股集團有限責任公司49%的股權注入雲南城投集團。

事實上，這兩大集團被注入的各49%的股權，是雲南省在兩家公司持有的全部股份。而這兩大集團另外的各51%的股份則在華僑城集團手中，也即華僑城集團爲這兩大集團的控股股東。

10月16日，雲南城投公告稱，公司控股股東雲南城投集團將更名爲“雲南省康旅控股集團有限公司，並於當日舉行揭牌儀式。

三日後的10月19日，雲南城投亦公告表示，其與中交地產股份有限公司（下稱中交地產）、中交融資租賃有限公司（下稱中交租賃）、中交上海航道局有限公司（下稱中交上海航道）共同簽署了《深化戰略合作協議》。四方將按照“優勢互補、信息互通、利益共享、風險共擔”的原則，深化戰略合作伙伴關係，充分發揮各自在資金、開發、資源、技術、管理、建設、產業等方面的優勢，在城市開發、文旅康養等領域開展合作，實現互利共贏、共同發展。

值得注意的是，中交地產、中交租賃和中交上海航道均爲中國交通建設集團有限公司（下稱中國交建）旗下企業。而中國交建則由原中國港灣建設（集團）總公司和原中國路橋（集團）總公司合併重組而成，集團註冊資本爲45億元，擁有35家全資子公司、20家控股公司和2家上市公司，資產總額近700億元人民幣。

《投資時報》研究員注意到，這也是繼保利集團退場後，雲南城投迎來的又一實力合作伙伴。此前市場曾傳言云南城投集團將與保利集團進行“混改”，但今年4月有消息稱保利集團將退出。如今雲南城投已接洽兩個實力新夥伴，但最終能否成功只能等待時間給出答案。