本文來自微信公衆號“中國房地產報”

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從去年開始，上海房價就已有了上漲的趨勢，在此之前市場已陰跌了近三年，大量積聚的需求正待釋放。

中房報記者 許倩丨北京報道

“上海樓市又火起來了。”這是很多上海人的直觀感受。

最近，一位博士給上海市委領導的建議信引發了熱議。4次參與搖號失敗，買不到房，這位博士一氣之下，向信訪辦實名建議修改上海的認籌搖號規則，使自己能獲得優先搖號權。

這位博士還建議，“嚴查離婚買房、經營貸買房、代持買房等擦邊球行爲”。

目前上海相關部門給出的回覆是：“對於提出的建議，正在積極研究進一步完善認籌規則等相關政策規定。”

搖不上號的背後，是上海樓市、地市的火爆。新房市場上，熱點區域“一房難求”；二手房市場上，業主跳價、反價、惜售再次成爲普遍現象。

記者查閱數據顯示，剛剛過去的2020年12月份，上海二手住宅成交套數約爲3.9萬套，環比增長20.3%，同比增長96.2%。據當地市場人士介紹，正常交易量應該是在2萬套左右。

“其實這是一種結構性供求失衡，並不是所有區域都供不應求。在上海市中心或者有開發區、金融區概念的區域，房子更爲難求。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

盧文曦認爲，目前上海樓市的主要購買力是改善型需求，他們多是通過賣一買一置換，如從郊區置換到市區，從老破小房置換有電梯的新房或次新房，“主要還是合理的需求釋放”。

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誰推動了樓市火爆

2020年年初，受疫情影響，上海新房市場斷供長達兩月之久，直到3月底綠地海珀外灘項目入市纔打響新盤供應第一槍。但從二季度起，上海樓市開始回暖，並快速走向火熱。

從數據上看。據易居房地產研究院統計，2020年上海新建商品住宅成交面積約917.8萬平方米，同比增長23.1%，成交面積創4年來新高；二手住宅成交約30.2萬套，同比增長27%，創近4年來新高。從價格方面來看，全年新房成交均價爲56234元/平方米，同比上漲3.2%。

從二手房成交單月來看，2020年5~7月份二手住宅成交量穩定在平均每月2.8萬套左右；8月、9月成交量分別達到3萬套、3.1萬套；10月由於國慶假期影響，數據出現異動，成交量回落到與5、6、7月相當的水平；12月，成交套數邁上3.9萬套高位，成交量排名前三板塊分別爲三林、周康、嘉定主城區。

認籌率是衡量新房市場熱度的一個很直觀的指標。2020年上海市開盤搖號的186個新盤共計有48542套房源，最終收穫了80371組有效認籌，年度平均認籌率達165.57%，創下3年來新高。在2019年度上海平均認籌率才58.81%。

2020年7~11月，月度平均認籌率分別高達153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%，12月份更是一舉突破200%，達到頂峯261.57%。2020年上海“千人搖”項目高達27個。

上海的土地市場同樣火爆。2020年，上海各類土地共出讓373宗，成交金額高達2952億元，成交量和成交金額雙雙位列全國第一。在過往三年裏，第一的冠位分別由北京和杭州拔得。

樓市熱得令人意外。

“如果不是疫情的關係，上海樓市也是會慢慢向上走的。但疫情打亂了市場節奏，原本慢慢復甦的狀態一下子集中釋放了，如果正常節奏走的話，估計爆發的力度可能沒這麼大。”盧文曦認爲。

這波行情中，改善型需求成爲主要購買力。

數據顯示，從新房市場成交情況看，2020年，上海改善型需求超過半壁江山，套均面積在90~150平方米的成交佔總成交面積的59%；套均面積在90平方米以下的剛需佔比18%。從成交面積看，各類需求同比均呈現正增長，其中改善型需求增速最快，同比增長27.1%；剛需同比增長23%。

“上海這輪上漲其實就是壓抑了幾年的市場需求集中釋放，加上貨幣寬鬆，資金輪動累積下來的效果導致新一輪牛市，這波大漲可能還會持續幾個月。”上海一位地產人士稱。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認爲，上海樓市火爆的原因在於全國經濟南移，上海作爲長三角最具代表性的城市，產業豐富，交通配套完善，加之全年貨幣環境寬鬆，上海樓市脫穎而出。“上海本次樓市火熱大概率是市場需求集中釋放，投機需求預計不多。”

不過，從往年大城市房價上漲規律來看，往往都是剛需、改善型需求率先進入市場，隨後投資投機客順風跟進，並由市中心的成交火爆帶旺周邊樓市。

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燥熱若持續，更嚴調控會來

“新世紀以來，開放始終是上海人才政策一個核心詞。”上海社會科學院政治與公共管理研究所研究員汪懌說。

根據住建部最近公佈的《2019年城市建設統計年鑑》，目前有30個城市城區人口超過300萬人，上海以2428萬城區人口位列全國第一，排在第二位的北京，城區人口1865萬。

進入2020年，上海市先後多次放鬆人才落戶政策，帶來了潛在的購房需求。前面提到的上海那位博士，就是2019年博士畢業落戶上海的新上海人。

根據上海市去年9月份發佈的落戶新政，將之前“以北京大學、清華大學爲試點，探索建立對本科階段爲國內高水平大學的應屆畢業生，符合基本申報條件即可落戶”的政策，範圍擴大至在滬“世界一流大學建設高校”。

世界一流大學建設高校（44所）的應屆碩士生滿足基本要求後即可直接落戶；世界一流學科建設高校建設學科（95所）應屆碩士畢業生可直接落戶；清華、北大、復旦、上交、同濟、華師，應屆本科生滿足基本要求後即可直接落戶；博士、研究生符合基本申報條件即可落戶。

從12月1日開始，上海開始施行更寬鬆的“居轉戶”，以及引進人才、留學回國人員申辦常住戶口的政策。

以去年12月爲例，上海總計引進人才落戶757名。不過，12月上海蔘與新房認籌人數超2萬人，人才購房羣體在上海購房總體中佔比極少，但這批剛需購房族會成爲幾年後讓上海房價再上一步臺階的羣體。

現在很多人關心的是，短期內上海房價還會不會繼續上漲？這還要看市場供求關係。機構數據顯示，截至2020年12月，上海市新建商品住宅存銷比爲6.4個月，這意味着經此一輪交易量暴增後，上海樓市呈現明顯供不應求的狀態，房價仍存在繼續上漲的動力。

“上海樓市調控，大概率是會來的，估計在‘小陽春’之後，四五月份的時候。”上海一位房企人士預測道。

盧文曦認爲，調控會不會來，要看市場反應。3、4月份市場會出現“小陽春”，如果樓市能維持小幅上升或交易量穩定增加，則預計政策不會出現較大調整。如果樓市還是持續目前這種火熱局面，一些市場的非理性、燥熱情緒繼續發酵，那麼政策很可能就會有所調整，如修復一些需要完善的地方，但進一步收緊限購限貸的可能性不是很大。

值得注意的是，1月12日，央行上海總部發布消息稱，其於1月11日召開2021年上海貨幣信貸工作會議，會議稱穩妥實施好房地產貸款集中度管理要求，合理控制房地產貸款規模。

1月12日，央行公佈2020年金融統計數據，最引人關注的是：廣義貨幣（M2）同比增速降到了10.1%，逼近了10%的臨界點。一旦M2迴歸個位數，商業銀行將有收緊信貸、收緊貸款的壓力。

作爲把控樓市的資金命脈所在，無論是M2還是房貸，其規模變動都會直接影響到房地產市場的走向。

責任編輯：劉萬里 SF014