原標題：“上廣深”打響開年調控第一槍 誰在推高熱點城市房價？

今年以來，一線城市頻現調控。上海繼“滬十條”出臺後，樓市調控組合拳接連落地，其中最新消息是上海法拍房被納入限購範圍。深圳則在一週內三度發佈房產管控信息，內容涉及嚴格審查購房人資格等。而廣州個人按揭貸款面臨“雙管控”，是目前唯一一個公開在貸款集中度上進行管控的城市。

一線城市開年迎來調控收緊，皆源於房價上漲速度過快。而在業內人士看來，未來一線城市和強二線城市房價輪流上漲的可能性較大，這些城市仍將是調控的主要目標。繼廣州、上海、深圳等城市出臺了樓市調控新政後，不排除其他熱點城市將會成爲調控的下一個目標。

一線城市近期頻現調控

今年開年，調控政策頻發，但這一次調控的主體主要是一線城市。最爲明顯的是上海、廣州、深圳。

1月24日，廣州銀行業傳出已被金融監管窗口指導的信息，個人按揭貸款面臨“雙管控”：新增個人住房貸款佔比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，廣州信貸領域收緊，對應了廣州近期房屋炒作的現象。貸款額度受到管控，自然也使得後續新增貸款面臨壓力，廣州也是目前唯一一個公開在貸款集中度上進行管控的城市。

與此同時，上海樓市的調控組合拳相繼落地。1月25日，上海法拍房也被納入了限購範圍。“上海對法拍領域也開始了穩市場、嚴管炒作的導向，預計法拍房源的交易性價比自然就下降了，客觀上使得其房價會下跌。”嚴躍進如是說。

而在此前的1月21日，上海剛剛落地的調控新政“滬十條”提出，對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；個人對外銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年，這將導致部分二手房房源交易成本增加。

另一個一線城市深圳，在2020年曾因“萬人搖”而一直備受關注。今年在一週時間內，深圳三發房產管控信息。1月22日，深圳市對華潤城潤璽一期12名涉嫌違規申購商品住房人員的處理情況進行通告；1月23日，深圳住建局發佈關於進一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知，提出8條措施，包括嚴格審查購房人資格，違規將暫停使用網籤系統3年。

而在1月19日，深圳對“7·15新政”進行補充，要求家庭購買商品房，只能登記在具備購房資格成員名下，而且暫停夫妻婚內更名。從影響來看，業內人士認爲，深圳明確指向去年部分項目出現的不理性行爲，只是針對市場非理性行爲和少數人。

而在北京，雖然並沒有出現全市甚至區域房價整體上漲，但是部分教育資源優質的片區和小區房源的價格在上漲。1月25日，北京市住建委主任王飛在做客“市民對話一把手”節目中表示，打擊惡意炒作和違規資金進入樓市是今年整頓房地產市場秩序的重中之重，近期就將開展專項行動。

年底一線城市房價漲幅凸現

爲什麼2021年調控從一線城市開始？其根源還在於房價上漲過快。1月15日，國家統計局發佈“2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比2020年11月擴大0.1%。而二線城市這一價格環比則上漲0.1%。

二手住宅更是如此，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比2020年11月擴大0.1%。而二線城市這一價格的環比漲幅爲0.1%。

對於上述數據，很多業內人士認爲，一線城市出現年底翹尾行情，房價漲幅相對偏大。

1月22日，社科院發佈的2020年12月緯房指數也顯示，一線城市房價漲速加快，北京、廣州總體平穩，但仍有結構性較快上漲，二線城市則相對平穩。

不僅是最近1個月房價漲速有所加快，就一線城市最近1年的房價累計漲幅看，部分城市的漲幅也較大。社科院數據顯示，深圳近1年房價累計上漲22.82%，上海累計上漲11.29%，總體漲速相對較快；廣州累計上漲5.59%，北京累計上漲3.59%，總體漲速相對平穩。但北京、廣州的部分區域房價出現相對較快上漲。

對此，中國社科院財經戰略研究院鄒琳華分析認爲，在當前的經濟環境下，房價全面上漲的可能性較小，但是一線城市和強二線城市房價輪流上漲的可能性較大，需要加以高度關注。特別是其中房價尚未大漲的城市，有必要未雨綢繆提前採取應對措施。

一線城市“價漲”背後原因何在？

從當下市場看，房地產市場的波動原因很多。中原地產首席分析師張大偉分析認爲，四個一線城市二手房價格上漲幅度明顯在加快，就核心原因來看，首先是市場的反彈，比如上海、廣州、北京均處於調控抑制後的市場反彈，二手房價格上漲速度較快；與此同時，2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業貸款與個人按揭貸款均比較寬鬆，也拉動了一線城市需求。

此外，疫情影響下，一線城市中爲子女教育買房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京的這一輪年底翹尾，有優質教育資源的房源表現最爲明顯，出國讀書人羣迴流，增加了市場需求。

值得關注的是，張大偉表示，這一輪房地產市場波動核心除了疫情影響的信貸超發與需求迴流外，“打新潮”是主要原因。上海、深圳等城市的打新潮，使得少數新建住宅供應稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，同時導致二手房的需求增加。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓也表示，這輪樓市上漲行情在2020年下半年開始，上海、深圳一二手房的樓市快速升溫。一方面是市場的住房供應、二手房源緊張，同時商品住房庫存低於7個月以下，市場嚴重的供不應求；另一方面是貨幣放水、貶值、一二手房倒掛，需求大量的釋放。

業內：滬深調控對短期市場有降溫作用

張大偉認爲，上海、深圳的調控是在市場明顯上漲的基礎上，對於短期市場有降溫的作用，但具體效果還需要看針對“打新潮”及經營貸的“補丁政策”與執行力度。

“簡單地抑制打新，對市場來說不能產生根本影響。”張大偉稱，對於調控的未來方向來看，一是調控全面收緊，使得二手房價格下跌，新房也就沒有價差了；二是讓這些因打新購買的房子變成“雞肋”，增加限售，抑制炒房。

“上海、深圳雖然打響的是2021年房價調控第一槍，實質上是對2020年的補槍。”謝逸楓認爲，房子涉及到居住，更是涉及到戶口、教育、醫療、保險等一系列社會問題；供需錯配，土地供求不平衡，是上海、深圳等大城市住房的根本問題。

新京報記者 袁秀麗