原標題：行業分化加劇，500億或成企業規模分水嶺

近年來，隨着政策調控持續、企業集中度提升，規模房企紛紛由之前的高速增長轉向高質量發展，行業整體業績增速放緩。疫情之下中國房地產市場經受考驗，雖然2020行業全年的業績規模仍實現同比提升，但同時百強房企內部的分化也愈加明顯。

在過去不久的“丁祖昱評樓市”年度發佈會上，我提出了一個行業新邏輯：整個行業將步入無增長時代。回顧2020年，已經有一些企業，銷售業績出現了下滑。2021年可能會出現規模企業操盤和權益口徑銷售業績下降，全口徑可能還會繼續保持和穩固的上升。

數據顯示，2020年重點觀測的45家典型房企中，全口徑銷售業績低於平均增速的房企達11家，其中增速爲負的7家房企中，有4家爲千億房企，仍能保持高速增長的房企不足10%。

隨着政策調控融資端的進一步收緊，高槓杆、高負債的運營模式無法持續。預計未來行業競爭和企業經營壓力加劇，不排除2021年還會有更多增速放緩甚至負增長的企業。

從百強房企來看，一方面，2020年全口徑800億以上房企梯隊繼續擴容，其中千億房企數量增加9家至43家。而另一方面，500-800億規模的房企數量則較往年有明顯減少，500億規模梯隊以下的部分房企面臨增長困局、補位能力不足。

圖：2016-2020年全口徑TOP100分梯隊企業個數

數據來源：CRIC

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規模房企800億以上梯隊繼續擴容

從規模房企各梯隊的企業數量分佈及變動情況來看，2020年隊伍已壯大至43家，較2019年增長9家，數量提升顯著，其中，建發、龍光、新希望、禹洲、華髮、時代、中駿等房企2020年業績增速表現突出，且首次跨入千億規模。

這部分企業的業績提升主要是受益於2020年在深耕區域充裕的貨值儲備。隨着疫情後城市區域市場的逐步復甦，配合自身供應的大幅增加實現高增長。

表：2020年部分全口徑千億房企業績表現（億元）

數據來源：CRIC

值得注意的是，截至2020年末，800-1000億規模梯隊的房企由10家進一步擴容至12家。相較2019年，這一梯隊中有8家房企從500-800億梯隊首次邁過800億門檻，實現規模增長。

整體來看，近年來千億房企持續擴容。截至2020年末，800億以上房企數量已經佔到全口徑百強的超半數，未來行業50強房企的規模競爭將更加激烈。

表：2020年部分800-1000億規模梯隊房企業績表現（億元）

數據來源：CRIC

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頭部房企達千億前就已開始提業績增速

自2010年千億房企陣營迎來第一員萬科以來千億陣容逐步壯大，其中2010-2017年實現千億的房企有16家，2018年和2020年這三年期間達到千億的房企共有27家，雖說更多房企比之前更加註重發展質量，但對於接近千億的房企來說，進入千億行列仍爲其重要目標之一。

從企業實現千億的增速來看，2017年及以前進入千億行列的企業，在實現千億前的複合增長率總體高於實現千億後兩年的複合增長率，16家房企在達千億前兩年的平均複合增長率達到43%，達千億後兩年的複合增長率爲33%。

2018年達到千億的房企，其達千億當年的同比增速也是都高於千億後一年的增長率。2019年新增千億企業的當年平均增長率爲28%，高於TOP100的行業平均增長率6.5%。

可以說，房企在衝刺千億的前一兩年普遍執行高速擴張的方式促規模，達到較高的規模後開始尋求更穩定的增長保持行業地位是一個趨勢。

雖然大部分企業是在達千億前一兩年甚至當年纔開始發力，但萬科、保利、中海、恒大和碧桂園，在達到千億前提前3年已經開始提高業績增速。

此外，綠地、恒大、華潤、融創和世茂房地產這5家房企的千億後兩年的複合增長率仍高於前兩年，這五家房企保持高速增長主要是由於其戰略目標並非只是千億，而是保持行業地位，或者進入行業前十的位置，因此多年保持高速增長。

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中等規模房企面臨增長困局

與800億規模以上的各梯隊房企數量持續擴容形成鮮明對比的是，2020年500-800億梯隊的房企數量驟減，由2019年的23家大幅減少9家至14家。

從各規模梯隊企業的流動情況來看，一方面，2019年500-800梯隊中有12家房企業績增速較高，規模增長突破800億，實現了梯隊提升。而另一方面，也有個別房企在2020年銷售表現不佳，掉出了該梯隊。但更主要的原因是，部分500億規模以下的房企增長略顯乏力，對500-800梯隊補位不足。

表：2018-2020年500-800億規模梯隊企業數量變動（個）

數據來源：CRIC

具體而言，在目前政策調控持續、融資環境趨緊、規模房企競爭加劇的行業背景下， 300-500億梯隊左右的中等規模房企生存空間受到持續擠壓。多數房企業績增速明顯放緩甚至出現負增長。

截至2019年末正商、當代、信達、華鴻嘉信、康橋、景瑞的總土儲貨值去化週期均在2.5年以下，遠低於3.8年的行業平均水平。2020年這些企業的累計銷售規模都出現了不同程度的負增長。在新增投資承壓之下，這部分企業未能將總土儲維持在相對充裕的水平，僅依賴現有的貨值儲備或無法保證銷售規模的可持續增長。

不僅如此，目前300-500億規模梯隊中多數房企佈局的城市個數爲10-25城，平均單城市產能在20億元左右。對於這部分房企而言，目前在區域深耕過程中面臨規模發展的天花板，依賴少數城市難有突破。

整體來看，作爲行業評價企業規模的一道主要門檻，500億或已成爲企業規模發展的又一道分水嶺。“三道紅線”下，面對提升自身貨值儲備和控負債、降槓桿的雙重壓力，部分300-500億規模的房企陷入增長困局，難以實現梯隊躍升。

這部分企業如何在降槓桿、控負債的同時，保障自身的土地儲備和未來的發展空間，更考驗管理者的經營實力。

未來如果負債水平較高的現狀未能及時得到改善、又沒有充裕的資金納儲以支撐業績增長，那麼中長期而言這類企業甚至還會有被收購兼併的風險。