原標題：深圳閃電出臺二手房參考價 市場翹盼細則落地

證券時報記者 吳家明

2月8日，深圳市住房和建設局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，提出建立二手住房成交參考價格發佈機制，以住宅小區爲區域網格單元，發佈全市3595個住宅小區二手房成交參考價。

“太突然了！”8日中午，證券時報記者在深圳羅湖紅嶺北片區採訪時，多位房產中介均表示，雖然傳聞已久，但沒想到會趕在農曆新年前就推出。

參考價普遍低於市場掛牌價和真實成交價，部分小區樓盤的參考價甚至達到“腰斬”水平。着急、觀望與不知所措的感覺，在受訪的房產中介經理和購房者圈中普遍存在。

深圳市房地產中介協會發展研究部部長華洪認爲，參考價的本意是爲了穩房價、穩預期。從目前情況看，只是分區出臺了指導價格，參考價之上的部分尚未公佈具體操作執行的細則，還得持續觀察。指導價與顯示中的房源報價的確存在差額，這將對市場預期產生直接影響，即觀望氛圍再起。對於賣方而言，撤盤、惜售可能會在未來集中出現，當然這也屬於政策後的市場波動。不過總體看，市場的具體反響還得待相應執行細則出臺，以及隨後銀行金融端如何跟進才能見分曉。

市場觀望情緒濃厚

上述《通知》自發布之日起施行，官方也發佈了對於此次政策的解讀。對於二手住房成交參考價格，深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網籤價格爲基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格。發佈二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發佈掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。

對於此次發佈的二手住房成交參考價格發佈機制，不少購房者表示，參考價普遍低於市場掛牌價和成交價，特別是高價豪宅和優質學區房的“價差”更爲明顯。

例如，位於福田百花片區的學區房國城花園，在房產中介平臺顯示的均價爲每平方米220562元，小戶型單價更高，但參考價爲每平方米131000元。位於南山的豪宅恆裕濱城二期，在房產中介平臺顯示的均價爲每平方米287320元，但參考價爲每平方米132000元。在羅湖筍崗片區，房產中介也普遍表示，參考價與實際成交價有每平方米1萬元到3萬元的差價。

證券時報記者採訪多位購房者和房產中介，得到的回應是目前還沒得到業主主動調低價格的反饋。不過，有房產中介擔心，往後向購房者推售二手房是否會受到影響，例如不能向購房者推售高於參考價的房源。有準備購房的購房者表示，現在正着急等待具體操作細則，更要看銀行如何執行；如果銀行按照參考價來評估放貸，會對二手房市場形成巨大沖擊，擔心影響自己的過戶程序以及首付款的增加。如果首付款增加，更有購房者擔心，深圳二手房交易的陰陽合同情況又會“死灰復燃”。

“如果從金融端入手調整樓市，深圳的二手房市場可能會迎來一段超長的橫盤期。”有購房者如是說。

是參考價不是指導價

掛牌價虛高，頻繁調價，抱團漲價……2020年，深圳二手房市場亂象頻出。早在去年，市場就已傳出深圳將推出二手房價格參考機制。去年開始，深圳市房地產中介協會就已在選取部分熱點區域樓盤爲觀察對象，收集各大機構平臺線上發佈的房源信息，形成“深圳熱點片區樣本樓盤項目報價數據觀察表”，並在每個月定期發佈。

深圳二手房市場到底有多熱？據深房中協統計的二手房網籤數據分析，2020年全年深圳二手房網籤（含自助）120295套，同比高出17.3%。如剔除自助網籤的部分，2020年網籤量更是創下自2016年有統計數據以來的新高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，深圳住建局提出的是“成交參考價”，而不是“指導價”，政策還是有很強的落地彈性。在參考價基礎上，政府可以監測到房價漲幅是否過快，有助於後續的調控，而不是強制要求市場按參考價去成交，這也不是政策初衷。“十四五”期間，一手房價格、二手房價格、租賃價格和土地價格將會形成更完備的價格披露制度，四個價格披露制度形成，將真正確保房地產市場長效發展。