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作者：田晏林

欠債的是爺

“春節了，家回不去，房租退款提現提不出來……“在蛋殼公寓一次性付了半年房租的嚴鋒說，自己預付給蛋殼公寓的14000多元租金，等待提現快兩個月，還是沒有到賬。

微博上，跟他有同樣遭遇的租客還有很多。從蛋殼公寓暴雷到現在已經過去三個月了，“今天蛋殼退款了嗎？”成爲他們的每日一問。有人撥打過維權電話，得到回覆是建議跟蛋殼協商解決，有人找警察、居委會調解，但解決方案最終導向了一個結果——“無解”。

其實作爲“租金貸”合作方的微衆銀行，在事發後公佈過處理方案，將債權關係從租戶與銀行之間，變更爲長租公寓機構與銀行之間，減輕了處於弱勢地位的租戶負擔，但這無法解決租戶們的損失。

這些租客在蛋殼公寓出事前，交納了半年或者一年的租金，後期蛋殼資金鍊斷裂，無法給房東按期打款，他們被房東命令搬家，成了交完房租卻不能居住進房子的一羣人。

“租金貸的用戶有微衆銀行兜底，蛋殼員工也要回了一部分工資，房東們有蛋殼的家電裝修做賠償，只有年付用戶，損失最大，卻一分賠償都沒有！”大海跟嚴鋒遭遇相同，但他等待退款的金額更多。

從大海提供的租賃合同上看，2020年6月大海與蛋殼公寓簽訂了爲期一年的續約合同，月租金1890元。他選擇了年付，結果卻成爲“被套牢最深的一批受害者”。

蛋殼暴雷後，很多租客都反映有被房東驅逐、下班回家後發現門鎖被換的經歷，更暴力的房東，甚至直接將租客的物品扔出大門。大海也沒能躲過沖突，“我從去年11月12日就收到房東的搬離通知，期間無數次交鋒，有一回房東半夜兩點過來鬧。”

他盤算着，自己已經扛了兩個多月，挽回損失近4000元，只要再多扛5個月，就能基本收回房租了。大海將這段經歷發佈在網上，引來許多社會關注，但他能做的，也就到這步爲止了。

過去幾年，在資本和市場需求的推動下，長租公寓高調面世。然而在多種複雜因素並行的2020年，受困於資金鍊斷裂的長租公寓企業不在少數。據貝殼研究院不完全統計，2020年有超過40家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鍊斷裂。

在蛋殼公寓之前，杭州的巢客公寓、上海的寓意公寓、深圳的嵐越公寓、廣州的小鷹租房等都被曝出老闆疑似攜款“跑路”的消息，數千名受害的租客、房東和供應商趕來維權。

其實長租公寓爆倉在2018年就陸續出現，到了2020年危機進一步加深。雖說沒有不流血的變革，商業世界的生存法則本就這樣殘酷，但估計誰都沒有料到，只是一次行業洗牌，卻最終變成一場“全民買單”的悲劇。

這一切是如何發生的？

國內的長租公寓企業按照背景的不同一般分成四大類：由政府主導的租賃平臺即“國家隊”，以房產中介、銀行爲代表的“乘風者”，還有開發商背景的“富二代”，和像蛋殼公寓、青客公寓這樣的“創業者”。

從目前爆倉的情況看，絕大多數出問題的企業都是創業公司。如果把原因歸結爲疫情導致公寓空置率增加、出租率降低，進而引發租賃企業大規模現金流喫緊，恐怕外界會吐槽長租公寓行業太不真誠。

新派公寓創始人兼CEO王戈宏告訴AI財經社，疫情只是導火索，前幾年違背商業基本邏輯的擴張模式纔是暴雷的根源。

新派公寓也屬於創業者類，但疫情期間的經營比較穩定。8年前，國內長租公寓品牌不超過10個，王戈宏用了一年時間分別在北京的故宮邊上和CBD核心區開了新派公寓的樣板店和旗艦店，並且都在3個月內實現滿租。

不同於其他同行純靠二房東發展的模式，在創辦新派公寓之初，王戈宏還嘗試過收購重資產，以及品牌輸出的輕資產模式。位於北京CBD國貿附近的新派公寓，就是他收購存量資產進行改造後呈現的，並在2017年將一整棟樓打包成REITs（房地產信託投資基金），發行了中國首支住房租賃公寓類REITs產品，涉及金額總規模爲2.7億元。

但多年來，新派公寓僅在北京、成都、深圳、南京有佈局，規模在業內並不突出。“前幾年看同行一路高歌猛進，說我不羨慕是假的。現在看來，不計成本的規模擴張給企業埋下的隱患太多了。”跟隨行業起伏成長的這些年，王戈宏把長租公寓比作一個啞鈴，一邊是物業樓宇，另一邊是資本，品牌運營商是連接二者的橋樑。

“國內適合做租賃的好地段物業都在政府和開發商手裏，大的資本都在金融機構手上。”王戈宏總結暴雷原因，認爲目前國家缺乏針對運營商的信貸資金支持，加上公募REITs還沒有落地，於是很多創業型長租公寓企業通過錯配租金貸形成資金池，通過高收低租擴大規模，最終導致企業暴雷。

據瞭解，像銀行貸款、CMBS（商業地產抵押貸款支持證券）等均要求抵押物業所有權，但大部分轉租模式的長租公寓企業無資產可抵押，難以通過此類融資渠道募集資金。

而且以項目所擁有的資產爲基礎進行的ABS發行審批嚴格，需對企業歷史經營情況、租約履行情況、租客信用等進行考評，多數企業難以達到要求。國內類REITs產品面臨流動性、底層物業適用性及雙重徵稅等問題，尚不具備標準REITs發行條件。

另外，租賃住房是有着較長回報週期，且經營環節複雜的生意。其中，二房東的包租模式，其租金成本在總成本中佔比超過50%，而裝修和運營也需要較高的成本投入。貝殼研究院曾統計過出現經營問題的企業狀況，有超過六成的企業註冊資本在200萬元以下，且前期運營沒有實際資金投入，超九成企業沒有實繳註冊資本。“行業缺乏准入門檻，企業陷入規模陷阱，未考慮自身的運營管理能力，盲目擴大管理房間規模，最後導致資金鍊斷裂。”王戈宏告訴AI財經社。

成功的企業各顯神通，失敗的企業皆有共性。不過，對於率先赴美上市的青客公寓和緊隨其後進入紐交所的蛋殼公寓，王戈宏認爲應該對二者有個全面客觀的評價，“不能因爲企業出了問題就一杆子打死”。

王戈宏說，他在不久前，曾與蛋殼公寓的投資人進行簡單的溝通，“能感受到資本對行業的失望”。和行業早期不同，現在長租公寓股權融資已進入謹慎投資階段，2020年融資規模明顯下降。

但租賃住房是剛需，是少數能具備萬億規模的市場，這是業內共識，當行業整合結束，有了可以證明健康擴張的模式後，王戈宏覺得資本“會捲土重來”。

他建議創業型企業今後需要展示自身的兩種能力，一個是吸引租戶的產品能力，二是提升坪效的資管能力，只有建立了這兩種能力，才能被物業主和資本所需要。“否則，長租公寓今後的主力將是開發商，國家隊以及金融機構。這不是悲觀，這是殘酷的趨勢。”

目前，青客和蛋殼的問題已經請政府協助解決，在上市的載體之下，企業仍有翻身機會，但這一切的前提，不能是舊模式的重複。

“總有一粒塵埃光芒萬丈！”2020年的最後一天，王戈宏在朋友圈寫下這句話。

對於住房租賃行業來講，2020年的確太難了，不僅經歷了不可抗力的市場環境，還經歷着行業的成長陣痛。中國的長租公寓到底行不行？王戈宏和同行們也在尋找破局之法。

放眼世界發展健康的住房租賃市場的經驗，美國、日本的模式相對成熟：一類是信息交易平臺模式，比如美國CoStar（類似國內的貝殼找房），另一類是公寓REITs，如美國出租公寓龍頭企業EQR和AVB等。二房東模式在美國公寓發展的前期也有，但由於不符合商業邏輯，已經轉型成重資產REITs。

四個月前，王戈宏去美國考察後發現，中美兩國的租賃市場，無論是規模還是消費都比較類似。他覺得只要中國開放了公寓公募REITs，美國上市公寓REITs的經驗、系統和資本便可以與中國市場進行對接，很多機遇將在兩個市場間產生。

2020年8月，美國長租公寓品牌睿星資本（Greystar Capital），透過海外基金收購了上海中山公園附近的資產，對其改造翻新後，推出首個高端租賃社區品牌。這對於國內的長租公寓行業是個重要的信號。王戈宏告訴AI財經社，這次他在美國交流考察的EQR、AVB兩家公司對睿星資本進入中國都抱有積極的觀察態度。

2019年全球公寓租金回報率數據顯示，美國達拉斯、日本大阪、日本東京、中國香港等地能高達7%，但廣上深北的回報率不足3%。REITs行業研究也指出，這樣的回報率，即便公募REITs放開，長租公寓的資產也難以配售，問題的關鍵還得看底層資產的質量。

但從另一角度看，在成熟的運營機制下，中國的長租公寓行業仍舊有較大發展空間。春節前夕，北京、上海、廣州、深圳分別就規範住房租賃市場秩序發佈相應通知。其中北京明確表示，租賃企業不得收取超過3個月的租金，要求企業開業前向主管部門報備，降低租金、押金的支付週期，曾經通過“高收低出”、“長收短付”以及“租金貸”等違規模式擴張的企業將逐步出局。

此外，各地還規定要開立資金監管賬戶或專用賬戶對租客的押金進行統一管理，這樣當企業出現資金鍊危機，可以優先保障房東和租客的權益，避免企業設立資金池用作非經營用途現象。這是市場用腳投票的結果。貝殼研究院高級分析師黃卉表示，在租賃行業監管日益完善的今天，企業只有聚焦自身運營能力建設、迭代產品服務，穩健經營才能長期深耕，租賃企業的核心競爭力是專業服務所產生的價值。

中公委租賃式公寓創新研究中心認爲，住房租賃事關社會民生領域，類似蛋殼的分散式公寓自身體量巨大而抗風險能力較差，在疫情等特殊時期對於行業和社會都是一種不確定因素，這也客觀證明了住房租賃行業需要以長期心態進行精細化的資產管理。

在王戈宏看來，未來能在中國長租公寓行業拔得頭籌的品牌，要具備的基本要素可能是擁有物業資源的、擁有資本的、擁有租戶忠誠度的以及具備資產能力的。“在基建公募REITs成功後，接下來最有可能是住房租賃公募REITs，這將是盤活巨量租賃資產流動性的關鍵金融創新。”

當資本有了退出通路，大錢、長錢和便宜的錢纔會更多的流向長租公寓，或許那時的長租公寓將迎來屬於自己的黃金時代。而租客們，或許再也不用因爲租房落入維權的苦楚之中。

（應受訪對象要求，文中嚴鋒、大海爲化名）