總負債157億銷售開支36億！赴港IPO安居客被“流量”裹挾？丨IPO棱鏡

隨着競爭加劇及擴張現有業務，安居客營銷成本恐將越來越高昂，可能會損害公司的經營業績

《投資時報》研究員董琳

58同城私有化後，姚勁波再次試水資本市場。《投資時報》研究員注意到，日前，安居客集團（下稱安居客）向港交所主板遞交上市申請。

安居客成立於2007年，創始人爲梁偉平。作爲鏈接互聯網和線下房產營銷的中間人，安居客一直以來做得都是“端口流量”生意——由網站向用戶免費提供中介方發佈的房源，再按照約定收取中介方的費用。

此次並非安居客第一次嘗試接近資本市場。該公司曾於2014年啓動赴美IPO計劃，但由於安居客爲提升業績單方面上漲中介費，遭到多家房產中介共同抵制，最終導致上市計劃折戟。2015年，58同城以2.67億美元收購安居客，安居客正式被納入“58系”，與58房產整合爲安居客集團。

股權方面，招股書顯示，安居客目前第一大股東爲58同城，持股45.3%；第二大股東是騰訊，持股14.1%；第三大股東是姚勁波，直接持股13.5%，由於姚勁波還持有58同城超54%的股份，兩者相加，姚勁波持有安居客超30%的股份。

另外，由在美國證券交易委員會註冊的投資顧問公司擁有的General Atlantic Singapore 58TP Pte． Ltd．持有安居客7.7%的股權；參與58同城私有化的投資機構—華平投資、歐翎投資，分別持股7.9%、3.9%；碧桂園通過Beam Merit Limited持有1.7%的股份，雅居樂通過Great Dawn Investments Limited持有0.2%的股份；安居客還有3.1%的股份作爲股份激勵計劃。

據招股書介紹，此次IPO安居客擬將募資用於公司的技術實力及產品開發、拓展新房交易業務、並臻選戰略合作投資及收購機會、償還貸款、營銷及推廣，以及提高公司的品牌知名度等一般公司用途。

《投資時報》研究員查閱招股書注意到，報告期內，安居客淨利潤下行，存在收入依賴流量端口、應收賬款增加及負債率較高等問題。

針對前述情況，《投資時報》研究員電郵溝通提綱至安居客相關部門，截至發稿尚未得到公司回覆。

利潤率下跌6.1%

招股書顯示，2018年至2020年（下稱報告期），安居客營業收入分別爲62.16億元、75.79億元、80.52億元，雖保持持續增長，但2019年和2020年同比增速分別爲21.92%和6.2%，下降趨勢明顯。

同時，安居客的淨利潤亦呈現逐年下降態勢，其年內利潤分別爲19.07億元、23.06億元、19.55億元，同期淨利潤率分別爲30.7%、30.4%及24.3%，2020年淨利率驟降6.1個百分點。

《投資時報》研究員查閱招股書發現，銷售及營銷開支和財務成本的增長，是導致安居客營收上漲而淨利潤走低的主要原因。

報告期內，安居客銷售及營銷開支分別佔總營收的42.7%、39.2%、44.6%。由於開展的營銷活動增加，其2020年銷售及營銷開支爲35.95億元，較2019年增長6.23億元，同比增長21%，要知道，同期安居客營收增長僅爲4.73億元。

與此同時，報告期內，安居客廣告及營銷開支分別爲13.73億元、16.26億元和23.73億元，同比增速由2019年的18.42%上升到2020年的45.94%，佔總營收的比例也由22.09%上升至29.47%。

安居客本質上做的是流量生意，因此其在流量獲取上投入了大量資金以擴大平臺的影響力，進而獲得更多用戶、帶來更多房源。2020年，安居客的銷售成本爲7.6億元，僅流量獲取成本佔比即達34.5%，佣金分成成本佔比爲23.6%。

安居客坦言，隨着競爭加劇及尋求擴展現有市場的業務，公司營銷工作成本將會越來越高昂，可能會損害公司的經營業績。

此外，還有兩個會計科目對其利潤影響較大。一是應占以權益法入賬的投資損失從2019年的3300萬元增加211.2%至2020年的1.03億元。安居客表示，主要是由於旗下愛房2020年收購前產生的損失淨額較2019年增加所致；另一個則是財務成本，2019年安居客的財務成本僅爲120萬元，而到了2020年，該項數據飆升至2.01億元。對此，安居客稱，主要是由於分擔58同城貸款項下的長期債務而產生的利息開支。

安居客銷售及營銷開支組成

數據來源：公司招股書

營收仍依靠“端口流量”

據艾瑞諮詢數據顯示，截至2020年12月31日，安居客2020年第4季度平均移動月活躍用戶量爲6700萬，按2020年平均移動月活躍用戶量計算，安居客爲中國最大的在線房產平臺。2020年年末，安居客活躍經紀人數量爲72.6萬人，佔據67%的線上房地產營銷市場份額。

背靠58同城的流量平臺，安居客擁有着明顯線上優勢。但是其收入來源仍依靠傳統營銷端口，新增長點優勢並不明顯。

目前，安居客旗下業務包括房產信息營銷平臺安居客和58房產、新房交易服務平臺58愛房，以及全資收購的房產SaaS系統巧房科技。收入主要由在線營銷服務、交易服務以及其它服務組成。

據招股書顯示，報告期內，安居客在線營銷服務收入分別實現61.47億元、72.97億元、78億元，佔總收入的比重依次爲98.9%、96.3%、96.9%。

安居客在交易服務業務收入主要是來自去年12月成爲全資附屬公司的愛房平臺。2020年愛房的交易總量達653億元，同比增長282%，使交易服務業務錄得2.28億元，佔營收比爲2.8%。此外，包括去年12月全面合併的房產經紀SaaS提供商巧房的其他服務業務收入爲2469.1萬元，佔比0.3%。

安居客在其招股書中透露，通過整合愛房和巧房，公司從在線營銷服務提供商轉型成爲一個開放型房產信息服務平臺。但從目前收入比重來看，安居客新增業務帶來的空間並不明朗，依靠“端口流量”爲主的在線營銷服務仍是其主要盈利來源。

安居客按收入來源劃分的收入組成部分

數據來源：公司招股書

應收賬款超出淨利潤

《投資時報》研究員注意到，招股書顯示，截至2020年12月31日，安居客向房地產開發商支付的押金餘額爲2.96億元，應收賬款爲22.81億元，超過同期淨利潤金額，該公司或面臨向房地產開發商收取應收賬款及押金的風險。

安居客表示，由於公司已完成收購愛房，預期自新房交易服務產生的收益將進一步增加，而這一增長將極有可能導致日後公司應收房地產開發商的賬款大幅增加。此外，安居客還有爲房地產開發商提供在線市場推廣服務而產生的大筆應收賬款。若房產發展商的營運及流動資金狀況惡化，公司可能無法收回該等款項。

事實上，安居客的擔心並非流於形式。2020年，多地從限購、限貸、限售等方面升級樓市調控政策，行業競爭規則正在發生深刻改變。隨着行業投資和規模擴張動能降低，各大房企業績增速放緩恐將成爲常態，這無疑也會影響安居客的發展。

此外，由於私有化後，安居客從58集團分拆，集團的融資安排得到重組，安居客同意分佔75%的七年期貸款本金及40%的兩年過橋貸款本金。因此，安居客的負債總額由2019年年末的22.7億元增長至2020年末的156.6億元，負債率由2019年年末的17.49%飆升至2020年末的92.74%。

鑑於以上情況，安居客在招股書中稱，若公司未能從營運產生充足的現金流，以及未能維持充足的現金，其流動性狀況或會受到不利影響。