原標題：首輪集中供地下拿地邏輯生變：轉向下沉市場，沒有絕對贏家

“這個集中供地，是真的難搞。最近天天加班。”林瑧告訴21世紀經濟報道記者，他是一家TOP10房企的投資拓展部人士，因爲集中供地的新規來得突然，他還在找他的工作節奏。

“集中供地”政策源於，2月26日，自然資源部自然資源開發利用司負責人宣佈，今年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。所謂“兩集中”，第一是集中發佈出讓公告，原則上發佈出讓公告全年不得超過3次；第二是集中組織出讓活動。

隨後，土地供應“兩集中”在全國陸續落地，房企的拿地邏輯也由此發生了根本性的改變。公開市場雖還是主戰場，但不再佔據核心地位，更多的房企轉向了其他多元化的渠道：城市更新、產業勾地的地位被提升，而不在22座熱點城市之外的領域，也等着房企們去攻佔。

儘管此前業界普遍認爲，集中供地之後，具有融資優勢的龍頭房企將成爲大贏家，但在接受21世紀經濟報道記者的多名頭部房企人士看來，這種定論也不盡然，原因在於，儘管資金成本低，產品力也較強，但他們的靈活性可能不及術有專攻的中型房企，再者，短時間要籌措鉅額的保證金，即便是龍頭房企也並非易事。土地市場的運作邏輯，再度被重構了。

土地供應“兩集中”之後

土地集中供應之後，投資口、融資口的人士對現有局面的感受最爲真切。

李立在一家TOP30房企的投資部工作。從土地“兩集中”政策在各地落地之後，他的工作量瞬間上升了兩三倍。“我們要對資金進行提前安排，對地塊也有選擇性地挑選，雖然實質上跟之前的供地模式沒有實質性區別，但大量的土地集中在短時間內出讓，這工作強度還是提高了不少。”

他所在的房企，在去年“三道紅線”的壓力下降低了投資額，許多投拓口的人員也逐漸離職，“最高峯的時候一個月走了7、8個人，現在人也沒多少了，工作量就上去了。我們以前可能就是一個人負責兩三塊地的測算，這會每人手上至少都是七八塊的。”

投資口的人忙着測算土地，融資口的人忙着到處搞錢。

一位TOP5房企的財務部人士陳書告訴21世紀經濟報道記者，“最近看了幾塊地都不錯，但我們現在資金也不寬裕，只要能夠借錢我們都聊聊。現在有些願意借給我們錢的，成本都高於‘內部紅線’了，但沒辦法，其他的地方都快找不到錢了，最後集團還是特批了。”

拿地、融資兩者都是房企的命脈。倘若沒有提高資金的使用效率，都可能打破系統的平衡，這對於資金鍊緊張的房企影響尤爲顯著。“資金壓力大，天然測算就落後於人，需要在成本或者售價方面進行突破，不然很難提高自己的出價能力。”陳書說。

在很多業界觀察者看來，土地供應“兩集中”之後，具有資金優勢的龍頭房企優勢會更顯著。就像招商蛇口董事總經理蔣鐵峯就公開表示，22個城市集中供地後，企業會面臨土地集中上市的情況，這要求企業有大量的資金去購買土地，“這對我們這種資金成本低，資金實力雄厚的企業來說是一個機會。”

但真正落地之後，各方的感受並非如此。林瑧就指出，“這不算一個利好。如果按照零散供地的話，在較長的週期中，龍頭房企強大的資金實力可以參與到大部分競爭力，但集中供地他們也拿不出來這麼多資金的。”

一個可以觀察到的現實是，從融資端來看，今年前三個月，房企融資額度都有所下滑，資金面依然趨緊，TOP10房企亦是如此。據貝殼研究院，2021年一季度房企境內外債券融資累計約3040億元，同比下降23%；其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少62.06%。其次是TOP10的房企，降幅爲57.71%。

拿地渠道的下沉和變更

在土地供應“兩集中”之後，投拓口人士成爲被調侃最多的羣體，似乎他們一年就工作三個月，其他時間都“沒事幹”，但真實情況絕對並非如此。

李立很嚴肅地告訴21世紀經濟報道記者，他們公司的策略是，在公開市場之外他們還會轉向更多的三四線城市，“其他時間我們應該會把視野拓寬一點，看看三四線城市有沒有收併購的機會，絕不是守株待兔。”

事實上，龍頭房企的拿地邏輯早已經悄然生變，城市更新、軌道物業以及產業勾地被寫進了許多房企的拿地計劃中，只不過公開市場的土地供應新政加速了他們的進化。

以萬科、中海以及招商蛇口等一衆過去在公開市場所向披靡的房企爲例，從他們近期的動作來看，求變之心強烈。2021年4月19日，招商蛇口在官方公衆號上發佈公告，是一則與城市更新有關的招聘計劃。

招商蛇口稱已將城市更新確定爲房地產2.0時代發展的重要抓手，也將在30座城市招聘與此相關的崗位，包括廣州、寧波、廈門等城市。

萬科董事會主席鬱亮此前也公開表示，隨着中國城市化進入第二個發展階段，建設世界級的都市圈，將成爲中國下一輪增長的核心驅動力，像TOD、城市更新、大型複雜項目等等，都成爲未來城市的必備元素。

過往看萬科這一類房企，它們的顯著優勢事實上並不在於城市更新或者其他大型複雜項目的處理之上。這類項目不比公開市場拿到的淨地，推進起來十分繁瑣，萬科們過往相關的經驗較少，能不能適應這種邏輯的轉變也成爲投資者以及業界最爲關注的地方。

一名深耕深圳城市更新領域的人士在接受21世紀經濟報道記者採訪時稱，以他觀察到的例子來看，龍頭房企們在城市更新領域目前還“不太能夠被看好”。他認爲，城市更新是“細活”，其中有很多的門道，深圳本地也有房企已經十分成熟也深諳談判的祕笈，更知道其中的坑。

但龍頭房企過去涉獵甚少，也不願意花費過多的精力去啃硬骨頭，這種時候就更加需要他們補齊短板。“他們的團隊都不太專業，也有一部分外包給拆遷的小公司們去做，他們給一個總包價，但因爲不是自己內部管，所以留下了很多的坑。還是要慢慢自建團隊，慢慢給時間纔是。”

（作者：吳抒穎）