原標題：海南全域限購三週年：樓市悄然升溫 三亞房價漲回限購前

每經記者 黃婉銀 每經編輯 魏文藝

三年前的4月22日，海南宣佈從即日起在已出臺的限購政策的基礎上實施全域限購。海南樓市一夜入冬，房地產從業者紛紛在朋友圈宣告“全劇終”。

但從三年後的市場情況看，冬季比想象的短暫，升溫開始隱現。易居研究院報告顯示，海南今年一季度房價漲幅爲11%，明顯超過全國8%的水平；三亞在今年3月的新房價格爲34022元/平方米，該價格也是2018年9月以來的最高值。

多位海南房地產業內人士在接受《每日經濟新聞》採訪時也表示，2020年下半年以來，海南樓市確實在悄然升溫。到今年初，升溫勢態尤爲明顯，特別是三亞市場。後續要穩房價，海南還需嚴格執行全域限購政策，不能低估各類炒房現象。

一季度房價漲幅全國第四

4月20日，海南舉行的2021年一季度全省經濟運行情況新聞發佈會披露，一季度全省固定資產投資同比增長20.3%，比2019年一季度增長18.4%，兩年平均增長8.8%。從投資類型看，非房地產開發投資同比增長14.7%。

易居研究院近日發佈的《海南全域限購三週年評估報告》（以下簡稱《報告》）也顯示，今年3月，海南開發投資增速指標首次強於全國數據，其中海南爲29.4%，而全國爲25.6%。這說明開發投資有一定的升溫苗頭，需要警惕。

可供對比的是海南全域限購時的情況。除全域限購落實首月，即2018年4月略強於全國市場外，在隨後的31個月中，海南開發投資增速指標明顯比全國數據弱。這項指標的負增長狀態曾持續了26個月，充分說明調控政策積極有效。但到了2020年10月，該指標首次轉正爲0.9%。

一家房企的中層董剛告訴《每日經濟新聞》記者，2020年6月後，海南房地產市場就開始悄然升溫，這是第一波節點，“來購房的熱錢也多了起來”。

去年6月《海南自由貿易港建設總體方案》（以下簡稱《方案》）發佈後，就有市場人士認爲，一衆利好令各方對海南的房地產市場再次看漲。

董剛續稱，第二波海南樓市升溫的節點則是今年初。“爲什麼會漲？因爲上海、深圳、廣州這些城市都加碼限購了，錢要去哪裏？到海南來了。最近我很多朋友到海南來都在問怎麼買房。”

升溫反映在房價上。易居研究院根據國家統計局公佈的數據計算發現，今年一季度海南新建商品房價格爲18124元/平方米，在全國31個省（區、市）中，排名第四，僅次於上海、北京和浙江。

從漲幅看，海南今年一季度房價漲幅11%，明顯超過全國8%的水平，甚至超過近期房地產市場較熱的浙江省（10%）。

三亞房價爲近3年高點

海口和三亞一直是房地產市場的重點城市，即便是在海南全域限購三年後。

《報告》顯示，從海口新建商品住宅成交數據看，今年一季度海口新建商品住宅成交面積爲111萬平方米，而2018~2020年同期分別爲126萬、62萬和74萬平方米；三亞在全域限購後，2018年9~12月的單月成交數據僅爲1萬平方米，但2021年3月成交面積達到13萬平方米。

海南房地產市場資深研究員羅浩在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，在抑制房地產炒作上，海南其實可以重點發展商業地產。現在海南對商業地產的認可度還比較低，需要正確引導，商業地產不限購但價格適中，對房地產市場不會產生負面衝擊。商業地產可以產生持續的稅收，帶動就業，促進商業繁榮，與自由貿易港的發展方向相適應。

董剛則指出，看海南的房地產市場有沒有升溫就看旅居產品。“現在很多旅居產品不愁賣，每天售樓處都很多人。是誰在買？這些產品都是在萬寧、文昌等地並且近海，本地人會買嗎？來海南工作的人才會買嗎？”

在房價上，據克而瑞數據，海口的新建商品住宅價格在2020年3月降低到最低點16240元/平方米。隨後房價緩慢上升，到了今年3月房價爲18702元/平方米。若對比去年3月數據，漲幅甚至達到了15%。近一年走勢已經說明海口房價本身處於升溫狀態。

海南全域限購後，三亞開始遭受的衝擊最大，新建商品住宅價格從2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1萬元/平方米。今年3月，三亞房價爲34022元/平方米，也是2018年9月以來的最高值。但這還不足以完全反映當下的海南樓市情況。2018年至今，爲了穩定海口房地產市場，海口商品住宅備案價格一直控制在17300元/平方米。

今年4月，海口“富通雅居”項目涉嫌違規銷售行爲經媒體曝光——“售樓部已經售罄的房子，卻可以通過中介買到”“標價17300元/平方米的房子要加價到19000元/平方米”。記者也從多位海口本地人士處瞭解到，他們年初看房時，會被銷售試探是否考慮一起買車位，“如果不考慮，買房比較困難”。

海南在全域限購三年期間，確實有效地打擊了房地產市場投資投機需求，較好地落實了中央“房住不炒”導向。但《報告》也指出，近期海南房價炒作、樓市升溫的苗頭開始出現，海南不能低估各類炒房現象，穩房價的任務也非常關鍵，後續調控需要常抓不懈。