原標題：人口老齡化加速，養老住房需求正在攀升

人口普查數據姍姍來遲，老齡化腳步還在加速。

5月11日，第七次全國人口普查主要數據發佈。2020年，全國人口共141178萬人，與2010年相比，增加了7206萬人，增長5.38%，年平均增長率爲0.53%。

從年齡構成來看，與2010年相比，0—14歲、15—59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35個百分點、下降6.79個百分點、上升5.44個百分點，人口老齡化程度進一步加深。

房地產需求天然與人口狀況具有極高的相關性。多家地產研究機構認爲，這樣的人口結構將有利於養老地產的發展。事實上，不少地產企業也早已佈局了養老業務這片藍海。

受此影響，養老概念表現活躍。截至5月11日收盤，養老概念板塊漲幅爲2.7%，其成分股中便出現了地產股的身影，如括奧園美谷、魯商發展、世聯行、保利地產等。

老齡化程度加深

從第五次、第六次和第七次人口普查的情況來看，2010-2020年人口老齡化出現加速。

上述三次人口普查的結果顯示，65歲以上的人口占比分別爲7.1%、8.9%、13.5%。其中，2000年的人口普查中，65歲以上人口約8827萬，2010年達到了11893萬，而2020年達到了19064萬。

根據聯合國的統計標準，65歲以上人口占比高於7%，爲輕度老齡化，佔比高於14%爲中度老齡化。

在這一標準下，我國在2000年就已進入人口老齡化，並且老齡化趨勢越發明顯。“七普”數據顯示，我國的老年人口數量已經逼近中度老齡化的警戒線。

值得一提的是，60歲及以上人口的比重已經高達18.7%，較10年前增加了5.44個百分點。

同時，我國0—14歲人口爲25338萬人，佔17.95%；15—59歲人口爲89438萬人，佔63.35%；整體呈明顯的“兩頭升高、中間降低”的人口格局。

克而瑞研究中心分析，按照當前趨勢推測，到2023年左右，我國老齡化水平將超過20%。

日益突出的社會人口結構變化，早已引起國家有關部門的關注。

2013年9月，國務院下發《關於加快發展養老服務業的若干意見（國發〔2013〕35 號）》，提出2020年要全面建成功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。

此後的6年裏，養老政策的發佈迎來高峯期。有統計顯示，這段時期僅中央級的養老文件就有130餘個，包括產業政策、土地政策、金融政策等八個方面，填補了過去的空白。

嘉和家業物業服務研究院梳理，“十四五”綱要提出“制定人口長期發展戰略，優化生育政策”，並在近期國家有關部門積極開展調研針對“一老一小”出臺整體解決方案，目前國家發展改革委、民政部、國家衛生健康委正在會同有關方面編制“十四五”養老服務體系規劃。

與此相對的養老市場規模也是同樣龐大。

越秀康養戰略投資中心提供的數據顯示，據測算，“十四五”末中國康養市場容量將超10萬億，其中，養老公寓（含康養小鎮及旅居）市場容量爲4.4萬億、養老服務1.9萬億、養老機構5千億。

克而瑞研究中心提出，未來進入老齡階段的人羣，其養老住房需求無疑是巨大的，尤其在子女工作比較繁忙、疏於照顧的大前提之下，省心、宜居的養老產品將迎來春天。

億翰智庫研究總監於小雨表示，養老產業尚屬於藍海，未來養老需求仍會快速提升，對於尋找第二增長曲線的企業來說，不失爲一個好的選擇。

養老市場待爆發

有不少房地產開發商瞄準養老領域進行佈局，並已取得了初步成果。

萬科是較早開啓行動的企業之一。2009年便開始研究養老業務，2011年杭州萬科的第一個養老社區隨園嘉樹落地餘杭良渚。截至2020年3月，萬科的養老業務佈局了包括北京、上海、成都、杭州等在內的13個城市，共有各類養老及康復醫院項目資源53個，總牀位約7800個。

2012年就進入健康產業的保利發展，除了落地運營多家高端養老機構之外，在適老化方面也進行了許多探索。公開信息顯示，保利發展旗下的適老化用品商保利和品推出了不少產品，在衛浴潔具/無障礙扶手、多功能護理牀、傢俱/軟飾、康復/輔具領域等領域產品逾1000款，產品專利共82項，銷售份額在行業內位居前三。

越秀地產從2012年起開展了對行業進行系統研究、進行全國實地調研；2017年，養老產業公司設立，併購了深圳銀幸公司；2019年便開啓了社區、居家養老服務試點，落地家庭養老牀位，並加快了與聯同阿里巴巴推動智慧養老服務的合作。

此外，招商蛇口也在養老佈局有所動作。2019年1月，招商局仁和人壽保險股份有限公司公告稱，與招商蛇口合資設立養老投資子公司方案獲銀保監會批覆。

有統計數據顯示，2015年初，介入養老產業的上市公司僅8-9家。另據《2021中國養老與康養產業發展報告》披露，在主板上市的公司中，目前涉及養老產業有82家，其中主營業務爲房地產的公司32家，佔比高達39%。

儘管業務探索積極，但成熟的盈利模式尚未成型。上述報告數據顯示，在其樣本調查中，有61%的企業表示尚未形成有效盈利機制。值得一提的是，構成前述報告樣本的企業中，有35%的房地產開發企業、34%的物業服務企業。

不過，長期來看，隨着經濟發展和人們生活水平的提高，高淨值老年羣體逐漸增多，其改善型養老需求也會擴大養老產業的市場空間。

《胡潤百富2017年中國高淨值人羣醫養白皮書》顯示，地區人均可支配收入是判斷城市養老購買力是否具備發展養老地產的重要標準，目前國際標準爲3000美元（約20萬元人民幣），國內超60個城市達到該水平。

越秀康養戰略投資中心提供的數據顯示，根據各區域的人口老齡化程度和經濟狀況，北京、上海、廣州、杭州、蘇州、南京、長沙等城市人均可支配收入在4萬元以上，且65歲以上老人口數量較多，已是較爲成熟的、具有養老改善需求的地區。

越秀地產養老業務相關負責人也在日前的論壇中透露，等到60後到80後這一批人步入老年之後，他們的觀念和支付能力，將足以支撐養老市場的爆發。