融創中國殺瘋了：瘋狂搶地錢從何來？

自今年開始的集中供地潮，引發房企在土拍市場瘋搶，融創中國以高溢價大殺四方。在上週杭州集中供地現場，公司豪擲127億元斬獲4宗土地。它究竟是在解決土地儲備焦慮，還是再度撐大規模？

所有人看到的是，融創中國的野心並沒有放下，仍然踩着高蹺在跳舞。

瘋狂搶地

融創又雙叒叕來了。

繼在重慶撒下近76億元獲5宗土地後，融創中國（01918.HK）上週在杭州集中供地中鏖戰羣雄，以124億元獲4宗土地。5月10日，融創中國在北京以26.83億元競得北京金盞鄉小店村3005-08地塊，樓面價約5.3萬元/平方米。

在今年開始的熱點城市集中供地熱潮裏，融創中國是一支勁旅，從新疆到重慶，再到廣州、無錫等城市，公司一路風馳電擎，甚爲吸睛。

這和孫宏斌在3月中旬舉行的2020年業績發佈會上表現截然相反。彼時，他在會上大談要擁抱監管，怎麼下臺沒幾天就性情大變？

據中原地產統計，融創中國在4月份合計斬獲21宗土地，權益拿地總價245.92億元。

如果把時間拉長，自今年1月開始，公司在全國各地出擊令人應接不暇。不僅在一二線城市四處拼殺，連三四線城市也不放過，頻頻拿下地王項目。今年以來，公司拿地溢價最高的是蕪湖2103號地塊，溢價率高達169.44%。

3月底，融創在江蘇淮安市以溢價99%、對價9.81億元拿下當地一宗土地，直接晉升新地王。

融創中國的到來，對淮安樓市影響巨大。有媒體報道稱，淮安市淮安區新區地價短短几個月從5字頭直飆升至9字頭。僅過了幾天，公司出現在徐州土拍市場，10天裏以高溢價率連奪兩處地王。

衆人見了融創中國無不瑟瑟發抖，公司4月底在無錫集中供地現場乘勝追擊，拿下4宗土地耗資近67億元（據新京報）。無錫網友驚呼：“融創，要不無錫都給你？”

觀點地產數據顯示，自本輪集中供地以來，融創中國已出資439億元，獲得地塊30宗。

斑馬消費注意到，聚焦在集中供地中拿地，融創並非單爲解決土地儲備焦慮，更多是爭奪未來話語權。

截至2020年末，公司土地儲備規模達2.58億平方米，權益土地儲備規模1.61億平方米，土地儲備貨值約3.1萬億元，位居頭部房企之首。

今年一季度，公司拿地面積547萬平方米，同比增長110%，其新增貨值爲1162億元，位於行業第二。新增貨值第一名爲保利發展，實現1301億元，華潤置地以新增貨值842億元位列第三。

業績增長靠投資？

多年來頻繁在收併購市場四處出擊，融創中國一直以“併購狂”的形象出現在世人眼簾。尤以2017年近632億元收購萬達文旅及酒店項目，在房地產江湖聲名遠揚。

不過，作爲一家頭部房企，拉動業績增長的並非房地產主業，而是靠投資收益。這樣的狀況在去年更爲明顯。

2020年，公司實現營業收入2305.87億元，歸母淨利潤395.49億元，同比分別增長36.19%和51.95%。

公司歸母淨利潤達到自2010年上市以來最高值，投資收益助力頗多。

根據年報，公司去年投資收益飆升主要來自三大塊：交易性金融資產公允價值變動收益89億元，另外向聯營合營企業收取資金佔用費44.8億元，以及處置合聯營公司、聯營公司取得的收益25.6億元。

其中，賣掉所持金科股份、持有貝殼控股股份公允價值提高影響最大。2020年4月，公司間接全資附屬企業天津聚金以對價46.99億元賣掉所持金科股份5.87萬股；公司間接全資附屬企業天津潤鼎以對價21.36億元賣掉所持金科股份2.67億股股份。截至2020年底，公司累計出售13.60億股金科股份，出售總價109.73億元。

公司在2019年“其他收入”也不少。當年，公司其他收入及收益主要包括業務合併收入46.1億元、向合營及聯營公司收取資金佔用費48.4億元，以及投資物業公允值變動收益12.4億元。

從以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產來看，公司2020年爲279.23億元，同比增長52.34%。2018年和2019年，分別爲155.89億元、183.29億元。

在這幾年裏，融創中國先後佈局了文旅、酒店等非房地產業務。這些“副業”尚在培育期，並未給公司帶來大比例的收入貢獻。去年，“副業”收入貢獻佔比爲5.1%。

值得注意的是，公司去年毛利率下降明顯，爲20.99%，同比下降3.46個百分點。雖說公司多業務同時掘進，非地產業務短期內難有較大收入貢獻，在這場賭局裏，融創中國如何持續保障業績增長？

錢從何來？

在國內百強房企中，融創中國最愛買買買。儘管今年一季度拿地支出超過400億元，似乎已經安然度過“三道紅線”。

從去年年報披露的信息來看，這種風險並未完全解除。2020年底，公司淨負債率降至96%、現金短債比提升至1.08，剔除預收款後資產負債率已降到78%，仍有一項踩線。

公司的債務規模依然壓力如山。截至去年12月，公司現金及現金等價物987.11億元（包括受限制存款及現金339.36億元），短期借款爲916.07億元，非受限資金尚難覆蓋現有短期債務。另外，公司去年負債總額新增680.54億元，達到9305.75億元。去年，公司加權平均利率爲8.28%，公司利息支出高達218.09億元。

隨着去年樓市政策收緊，房企向金融機構伸手融資難上加難。

據財報數據，2020年，融創中國融資活動產生的現金流量淨額同比下降197.21%，爲-353.78億元。