原標題：【深度】險資兇猛，和諧健康90億入主北京SK大廈

記者|實習記者王婷婷

坐落於北京市朝陽區建國門外大街和東三環的交界處的SK大廈再度易主。

近日，公開信息披露，和諧健康保險公司斥資90.57億元，成爲北京SK大廈的新主人。對此，SK大廈一內部工作人員告訴界面新聞記者，“兩個月以前我們就知道大廈要換老闆了，但具體事宜，還不清楚。”

SK大廈緊鄰長安街，是北京CBD核心區地標寫字樓。大廈共35層，總建築面積約10.76萬平方米。作爲高端5A甲級辦公樓，SK大廈多年來以其核心區位優勢吸引各行業龍頭企業入駐。

此次轉手原因，外界猜測大概率是受疫情影響，寫字樓租金大幅降低，集團資金壓力大。也有聲音認爲，該交易反映了投資者對北京寫字樓市場的持續看好。

事實上，這並不是SK大廈第一次易主。早在2005年和2006年，這座大廈就有着不同於今日的身份，分別爲中環世貿中心和凱德大廈。直到2008年9月，方纔以SK大廈之名爲人們知曉。

90.6億接手北京SK

2021年6月1日，和諧健康保險股份披露，公司採用股權方式出資約90.6億元人民幣收購北京新錦城房地產經營管理有限公司100%股權，從而持有北京SK大廈。

天眼查顯示，北京新錦成房地產經營管理有限公司已於5月25日完成註冊資本、投資人、法人等多項工商信息變更，和諧健康目前是其100%持股的唯一股東。

根據和諧健康公告，此次投資屬於大額不動產投資，資金來源爲保險責任準備金，爲傳統險賬戶出資，採用股權方式投資。

近年來，由於投資商業地產的租金收入能夠爲其帶來穩定的現金流，實現抗通脹和資產保值，險資一直是大宗資產領域的重要投資人。另一方面，險資投資期限長，不動產資產價格在持有期間會隨着經濟週期而輪動，在經濟週期頂端退出能夠實現超額資產增值。

此次和諧健康保險購入SK大廈，同樣佐證了像SK大廈這樣核心地段的甲級辦公樓，仍是險資不動產投資和加碼資產配置的首選。

尤其是隨着經濟復甦和疫情的逐漸穩定，投資者對於北京市場基本面愈發看好。數據顯示，在租賃方面，北京一季度辦公市場新增供應面積15萬平方米入市，全市淨吸納量16.12萬平方米。

公開資料顯示，和諧健康於2006年1月12日正式設立，主要經營健康保險業務、意外傷害保險業務，總部位於四川成都。2019年7月，該公司發佈變更股東情況公告，原安邦保險集團、原安邦財險退出和諧健康，由福佳集團有限公司、金科地產等公司接盤。

2020年3月19日，銀保監會批准安邦集團將其持有的和諧健康100%股份轉讓給福佳集團有限公司、南京揚子國資投資集團有限責任公司等五家公司。股權轉讓後，安邦集團不再持有和諧健康股份，和諧健康的最大股東變更爲福佳集團，持股比例爲51%。

據悉，福佳集團是一家大連民企，創立於2000年，是集石油化工、地產開發、商業運營、金融投資、貿易經營、物業管理、酒店服務於一體的多元化現代企業集團。

根據和諧健康披露，截至3月31日，公司扣除債券回購融入資金後的總資產約爲3262億元，SK大廈項目投資金額佔總資產的比例約爲2.78%。交易完成後，和諧健康不動產類賬面餘額約爲97億元，佔總資產比例約爲2.97%。

不僅如此，2020年11月，和諧健康還以競拍方式，成爲萬達信息的第二大股東，持股比例9.98%，成交金額23.34億元。

對於SK大廈易主，大廈內部一位工作人員表示，“他們有錢嘛，當然可以接盤了。”

事實上，作爲北京三大寫字樓核心商圈之一，CBD區域地域優勢明顯，一直都受到市場的關注。尤其是隨着“十四五”規劃和2035年遠景目標的出臺，數字經濟成爲未來十年產業升級的主線，該領域釋放的辦公需求將是未來商辦市場的重要支撐。

三度易主

這並非SK大廈首次被轉手賣出。

北京SK大廈，最初名爲中環世貿中心，爲華熙新苑房地產開發有限公司所建項目中環世貿的AB座甲級寫字樓，建築面積10.63萬平方米。

2005年10月，華熙以在建工程的形式轉讓給新加坡凱德置地，成交金額爲18.37億元。

隨後，凱德置地繼續大廈未完成的工程和裝修，2006年初竣工之時，項目更名爲凱德大廈。這也是凱德在北京收購的首個寫字樓物業。

後來，在面對媒體問及入駐長安街的原因時，凱德置地總裁林明彥表示：“北京CBD的國際甲級辦公樓面供應有限，在中國強勁的經濟增長帶動下，再加上互聯網、通信和金融等行業的開放，跨國公司對北京的辦公樓需求預料將上升。”

2008年9月，凱德置地又以33.4億元的價格將大廈整體出售給韓國SK集團，整幢出售均價約爲3.1萬元/平方米。SK中國在收購完成之後將總部遷入，項目同步更名爲SK大廈。

SK集團原名鮮京公司，成立於1953年，集團創始人爲崔鍾賢，目前SK集團是韓國的三大企業集團之一。集團業務涉足能源化學、半導體材料、ICT和物流服務生物。

從收購到出售，凱德置地只用了短短3年。當時有業內人士分析，“除去財務成本與應繳稅收，公司通過售樓所獲得的利潤很少。”

不過在林明彥看來，轉讓凱德大廈雖不在公司的商業規劃中，但通過該項交易，能鞏固凱德的資金實力，以增強尋找新投資機會的能力。

另外，在凱德置地出售凱德大廈前不久後，SOHO中國與中冶新奧正誠房地產開發有限公司已達成協議，以8.9億元的價格收購後者所持有的金和國際大廈。該項目位於中關村區域核心地段，是寫字樓與商業零售的綜合項目，可銷售商業及辦公面積爲4.42萬平方米，隨後該項目被命名爲“中關村SOHO”。 

兩個項目幾乎同一時間轉手，主要受全球經濟衰退影響。有數據統計，截止2008年第三季度末，北京寫字樓指數爲2724點，環比下降0.91%，較2007年同期下降5.61%，是自2008年4月以來首現跌勢。

可以看出，面對成交量減少的壓力，一些開發商更傾向於將物業轉手快速獲取資金。不過，對於接手者而言，則是看好寫字樓的投資前景。尤其是類似SK大廈這樣核心位置的優質項目，憑藉其很好的抗跌性仍然受到各路買家歡迎，因而也促使成交均價實現了大幅上漲。

因此，纔有了SK大廈的第三次易主，和諧健康保險以90.57億元成爲其新的持有方。

此次和諧健康保險的收購，折算下來約90600元/平方米成交，打破了同地段LG雙子座大廈 53872元/平方米，成爲了國貿CBD甲級寫字樓出售參考新標杆。

寫字樓市場承壓

“走的走，來的來，像趕集一樣。”

6月9日，SK大廈一位工作人員向記者坦言，每年都會陸陸續續搬出去和搬進來一些公司，出去的多是承租能力較弱的。“大廈租金並不算低，底子弱的公司進來，很難持續經營下去，難盈利。”

據上述工作人員估計，SK大廈現大概仍有接近20%的空置率，其中大廈的5、6層正進行裝修。但據他所知，空置並不只是SK大廈，附近的國貿、銀泰都有空置，有十幾年前修的辦公區到現在一直處於閒置狀態。

據貝殼研究院數據檢測，受疫情影響，北京市寫字樓市場持續承壓， 2020年第四季度寫字樓空置率高達18.5%，創歷年新高。受此影響，寫字樓租金大幅降低，而CBD寫字樓租金降價尤其明顯。直到2021年第一季度，北京部分寫字樓租金仍處在低點，但整體呈現略微回暖態勢。

數據顯示，2021年第一季度，北京甲級寫字樓市場空置率爲17.1%，比2020年第四季度降低1.4個百分點；全市平均租金錄得331元/平方米/月，環比下降1.5%。全市甲級寫字樓的平均資金仍維持下降趨勢。

另據克而瑞數據顯示，第一季度北京寫字樓市場平均租金環比下跌1.2%至10.9元/平方米/天。一季度，北京大宗交易共錄得7宗，共計65.8億元，其中辦公樓物業依然是最主要的成交標的，成交 5 單，成交金額爲 19.16 億元。

此次SK集團選擇將大廈整體賣出，很難不讓人聯想到資金上去。大廈內部一位租戶就認爲，不賺錢是SK大廈易主的主要原因。

不過，有業內人士指出，按照目前日租金價格約13元/平方米/天（建築面積）來算，年租金約5.12億元。韓國SK集團於2008年以33.4億元從凱德集團手中購入北京SK大廈，13年獲得租金共約66.56億元，加上此次銷售物業獲取90.57億元，SK集團13年來累計從該大廈獲得各項收入合計157.13億元，實現投資回報率高達370%。

有大廈內部人員稱，大廈賣出去之後，SK集團還會將一些樓層租回來，“這棟大廈SK自己的公司也不少。在租金方面，不會輕易大幅變動。”

資料顯示，韓國SK集團於2004年10月在北京成立SK（中國）投資有限公司。SK集團特別選定能源化工、移動通信、生命科學等三大戰略事業作爲其在華投資的主要方向，是第一家在華設立分支機構的韓國企業。