原標題：關閉人才購房通道，廣州樓市已進入拐點

記者 | 黃昱

1

調控風暴下，投資客在粵港澳大灣區的空間越來越小了。

繼東莞、深圳之後，廣州也再度給樓市調控政策打補丁。8月2日晚，廣州黃埔區住建局發佈《關於取消人才住房政策的通知》（以下簡稱《通知》），8月2日起開始執行。

這意味着，在實施人才購房政策近一年半後，房價大漲的黃埔區終於決定關上了人才購房的“綠色通道”。 據瞭解，這是繼花都、南沙“口頭”取消後，廣州首個明確發文取消人才購房政策的區域。

該政策的發佈還有一個大背景，那便是7月22日以來，中央層面接連重申“房住不炒”的調控基調，並提出要進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

隨後上海、無錫、深圳、東莞等城市都開始給調控加碼，全國各地新一輪樓市調控潮可能來襲，而因房價上漲過快而處於風口浪尖的廣州自然也開始緊張起來。

地產經濟學家鄧浩志指出，黃埔取消人才購房政策傳聞已久，此次正式取消後，外地客在黃埔購房和主城區一樣都需要5年社保，再加上黃埔是廣州目前執行限價政策最嚴格的區域之一，黃埔樓市量價齊跌是大概率事件。

黃埔只是廣州整體調控收緊的縮影。事實上，受去年下半年以來房價大漲影響，廣州今年以來已經多次出臺調控政策，且對成交量的影響效果明顯。

鄧浩志認爲，在如今的樓市調控大背景下，廣州其他區域及二手房市場不排除也會有一定程度的跟進。但由於廣州已經在執行嚴格的限價政策，預計調控再加碼，力度也不至於非常猛烈。

調控收緊

近期，廣州調控要再次收緊的信號十分明顯。

首先是在7月22日中共中央政治局常委、國務院副總理韓正發表講話的《加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作的電視電話會議》中，廣州住建局負責人出席會議，發言表態。

隨後，7月28日，廣州官方發佈調控中介的政策，規範二手房交易流程，禁止中介哄擡片區二手房房價；7月29日，廣州市長到天河區調研；7月30日，廣州市政府發文，強調要多措並舉穩房價穩地價穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。

黃埔區在8月2日發佈取消人才購房的通知，算是打響了廣州下半年樓市調控的“第一槍”。

時間回到2019年底，當時全國樓市都面臨一定的下行壓力，廣州也不例外。在此背景下，南沙、花都、黃埔三大片區相繼以人才引進的名義放鬆限購政策，其中黃埔區規定，在區內連續工作半年以上就可以享受購房不受戶籍限制的待遇，而持有廣州市人才綠卡或經區評定後，父母或配偶均可在區內購房。

然而，從去年10月到今年4月，廣州樓市整體升溫明顯，黃埔和天河、南沙等一同成爲熱門板塊。

國家統計局發佈數據顯示，今年4月份，廣州新房價格價格環比上漲1.1%，同比上漲9.9%，漲幅均位列四大一線城市之首；二手房方面，廣州環比上漲1.2%，同比上漲12.9%，同比漲幅和深圳持平。

黃埔區是過去一年來的“網紅區”。中原地產數據顯示，2021年上半年，黃埔區新房成交量爲9103宗，同比漲幅爲78%；新房均價爲34417元/平方米，而去年同期的均價還不足30000元/平方米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，廣州這一輪房價上漲的原因之一就是外圍幾個區放鬆了人才綠卡，對沒有就業證明、本地流水、本地社保的外地客戶，也給予了“人才放行”，不少來自東莞、深圳等城市的投資客都有來炒作廣州的房子。

樓市火熱下，4月8日，廣州成爲唯一一個被住建部約談的一線城市。4月，廣州進入密集調控期，先是重新祭出新房限價政策、將人才購房限售年限從兩年延長至三年等，再是抬高了人才購房的門檻，並將9大區的個人銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年。

先重點梳理一下人才購房政策的收緊軌跡。自今年2月3日起，南沙提出除了本科學歷+南沙工作證明外，非廣州戶口在南沙購房還需提供廣州工作單位工資流水+半年廣州單位信息+南沙收入證明+南沙勞動合同。

2月7日，黃埔區部分銀行亦宣佈房貸審批“從嚴”，包括取消雙外客戶（外地戶口+外地收入證明）的准入資格，即使是適用於黃埔區人才准入政策的客戶，必須要提供收入證明+勞動合同，且單位註冊地必須爲黃埔區，銀行流水顯示工資部分必須與單位一致。

4月21日，廣州規定享受市轄區人才政策的家庭和單身（含離異）人士，購買商品住房（包含新房和二手房）時，須提供購房之日前12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，不得補繳。

6月以來，花都區、南沙區也有傳出將取消人才購房政策，但始終沒有紅頭文件下發，只是“口頭通知”。

此次黃埔正式下發文件取消人才住房政策，或意味着人才購房政策關上大門，“假人才真炒房”的行爲將得到有力打擊。

廣州樓市迎來拐點

不過，也有不少業內人士認爲，黃埔區人才購房通道的關閉，市場信號大於實際影響，畢竟之前將半年社保升級到一年社保也有所預熱，且在上半年就已在需求端逐步對黃埔等區作調控升級。

事實上，今年以來，在經歷了房貸收緊、嚴查經營貸、嚴查首付貸來源、人才購房收緊、增值稅免增年限延長等調控舉措後，廣州樓市在5月份出現拐點，開始明顯降溫。

中原地產數據顯示，廣州5月新房網籤數量10220宗，環比下跌5%，對比今年1月下跌29%。二手住宅成交量爲10524宗，環比下降34.33%，成交量處年內第二低位，僅高於春節月的10132宗。

廣州中原研究發展部指出，5月統計週期內，尚有421新政前的“搶閘”網籤以及五一假期成交支撐，因此整體成交套數依然維持萬宗水平；實際市場到了5月中旬起，由於一系列行政手段落地，市場降溫明顯。

6月疊加疫情影響，廣州新房網籤量創下年內新低，僅有7057宗； 7月新房網籤7652宗，環比增加8%，雖然對比6月有所增長，但受傳統淡季疊加新政調控、房貸審批持續趨緊，市場已難再衝上萬宗水平，僅保持“不溫不火”態勢。

從二手房的角度來看，市場成交仍處於相對低迷。7月（1-25日），廣州二手中介網籤量爲2089宗（不含自助網籤），較6月同期（1807宗）環比回升15.6%。廣州中原研究發展部指出，周度中介網籤已經連續多周維持500宗左右的低位水平。

廣州中原研究發展部認爲，7月的二手市場主要有以下幾方面特徵：一、客戶觀望情緒濃厚，投資受抑，置換誤傷，剛需觀望，促使整體成交表現一般；二、業主報價開始鬆動。

隨着市場需求的下滑，成交週期明顯延長，業主對於後市信心不足，不少熱點板塊開始出現讓利空間。據廣州中原研究發展部監測顯示，目前業主報價指數下跌至30-40%區間，較4、5月份大減2成左右。

市場下行的背景下的因降價而維權的情況不會缺席。例如，6月初，黃埔區時代春樹裏小區業主聯名發出一封的《虛假交易撤銷書》指出，5月6日，該小區成交了一套113平方米的南向房源，實際成交單價爲4萬元/平方米，但在貝殼找房平臺上顯示的成交價卻只有約2.8萬元/平米。

業主們表示，中介和業主約定一次性付款支付方式，做低了此套房源網籤真實成交價，幫助業主達到漏稅目的。

真正讓業主們憤怒的是：“這樣一樁交易將使時代春樹裏的成交均價由4月的39650元/平方米，迅速下降爲5月的33162元/平方米，嚴重擾亂了市場，對所有春樹裏業主的核心資產都造成了嚴重傷害。”

因降價而維權的故事同樣在新房市場發生。7月有消息稱，廣州限價規則已經改變，全新盤的備案價參考周邊競品或同品質項目一季度均價，老盤推新的備案價必須比上一期下調3%，因此不少老業主開始維權。

廣州樓市進入拐點的信號十分明顯，在政策環境短期不會放鬆的大背景下，將繼續橫盤。