中國奧園：希望集中供地規則調整對地價有緩衝作用

原標題：中國奧園：希望集中供地規則調整對地價有緩衝作用

來源：時代週報

今年的房企中期業績會，“集中供地”成爲問答環節標配。

“第一輪集中供地，不論是不同城市之間，還是同一個城市裏的不同地區，均呈現分化狀態。”8月23日，中國奧園（03883.HK）2021年中期業績會上，集團執行董事、聯席總裁馬軍指出，雖然上半年土地成交面積對比往年同比有所下降，但熱點城市整體溢價率較高，土地單方造價也有明顯提升。

據克而瑞數據，第一批集中供地中，重慶由於不限價，溢價率水平高達43%，22宗地成交溢價率超過50%，佔成交地塊的48%；杭州57宗涉宅地中有40餘宗溢價封頂並轉入競報自持比例，近20個板塊創下地價新高；此外，出讓地塊較少的廈門和深圳，市場熱度也居高不下，兩城整體溢價率均在30%左右。

針對熱點城市高溢價地塊頻頻湧現，馬軍預判，第二輪集中供地可能會出一些補丁和調整，希望對地價有相應的緩衝辦法。

克而瑞指出，截至目前，已有包括蘇州、濟南在內的五個城市對第二輪集中供地進行了延期或中止，其中三個城市明確對土地競拍規則進行了調整，土地競拍方式向競品質、搖號轉變。這反映出加強“控實際地價”的調控趨勢，更有利於保持實際地價的平穩，避免出現利用競配建等方式抬升實際房價的現象。

獲地方式以收併購和舊改爲主

中國奧園業績會上，管理層表示，集團一直以來獲地方式主要靠收併購，以及舊改項目轉化，未來仍會堅持這一方式。

2021年上半年，中國奧園新增可開發建築面積約107萬平方米，權益比65%，權益地價約42億元，新增可售貨值逾178億元。截至報告期末，中國奧園擁有土地儲備總建築面積約5358萬平方米，總貨值約5939億元。

“去年投資支出大概450億元，超過原來的預算，今年上半年集團新增項目並不是很多，因爲在觀察集中供地的情況，同時現階段主要工作爲聚焦‘三條紅線’的問題。”馬軍指出，集團現階段會更關注現有舊改項目轉化，預計全年土地購地金額不超過300億元，下半年會適時觀望土地市場的拿地機會。

截至2021年6月30日，中國奧園擁有逾70個不同階段的城市更新項目，預計提供可售貨值約人民幣7543億元，其中大灣區佔比約99%，2021—2024年預計轉化可售貨值爲人民幣2420億元。

“今年上半年，奧園城市更新實現轉化貨值135億元，預計全年在400億元左右。”管理層指出，其中，奧園的城市更新標杆項目廣州大學城番氮項目及珠海香洲翠微村項目，這兩個項目定位爲奧園高端“學苑”系項目，將於2021年三季度開盤銷售。

明年實現“三條紅線”全面達標綠檔

今年以來，中國奧園緊抓市場窗口期，通過境內外多元渠道安排再融資，先後發行三筆合共7.38億美元優先票據，完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團貸款，併成功發行人民幣18.2億元境內公司債。其中，今年1月份發行的1.88億美元2022年到期4.2%優先票據，創下集團債券發行成本的新低。通過一系列財務結構優化措施，中國奧園融資成本進一步降低，平均融資利率較2020年底下降0.2個百分點至7%。

在三條紅線指標方面，中國奧園淨負債率從去年底的82.7%降至80.7%，實現穩中有降；現金短債比維持1.3，現金流動性充裕；剔除預收賬款資產負債率爲78.5%。

截至2021年6月30日，中國奧園手持現金及銀行存款683億元，足以覆蓋一年內到期的短期負債部分；總借貸規模降至1113億元，較年初降低36億元。

“下半年到期的債務是200億元左右，截至目前已償還超過50億元的債務，下半年的回款預計能超過700億元，所以對下半年的還貸非常有信心。”中國奧園聯席總裁兼CFO陳志斌在會上表示，現在的主要任務是通過一些長期的債務來置換短期債務，有息負債預計年內降低10%—15%，爭取降低到1000億元以下。

陳志斌續稱，集團將以三條紅線達標爲優先任務，未來將加強經營性現金流，有序降低槓桿，同時加快存貨去化以及提升現金回款，有信心在2022年底前邁入綠檔房企行列。