出品：大眼樓管

作者：肖恩

8月25日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖”）發佈了上半年業績公告。2021年上半年，龍湖的營業收入錄得606.15億元，同比增幅18%；股東應占利潤爲74.2億元，同比增長17%；剔除公允價值變動收益後的核心歸母淨利潤爲61.8億元，同比增長17.1%。

在行業發展趨穩、整體市場空間仍存的新時代背景下，中國房地產行業進入管理紅利時代。龍湖的半年報業績依然體現出其一貫高質量發展的特點，從多點開花的多業務均衡佈局，到維持合理的利潤率水平，再到穩健財務狀況，以及充足土儲的發展節奏和潛力，都體現出這家從川渝走出來、佈局全國、多航道共同發展的龍頭房企的長期主義。

六大航道並進 高質量均衡發展

業績公告顯示，龍湖上半年實現的606.2億元營收中，物業發展收入爲518.4億元，而投資業務租金收入達到47.8億元，同比增速達到42%，且物業管理及其他業務收入40億元，同比增長58%，兩者均高於整體收入增速，貢獻業務佔比持續增加，佈局更趨均衡，龍湖抗風險能力比以往更強。

數據來源：公司公告

目前在龍湖集團並行的六條主航道中，除地產航道外，其餘五條航道分別爲：商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修。其中，商業運營、租賃住房、智慧服務等航道均已位於相關領域頭部。

在六大航道的總體戰略佈局下，龍湖一如既往地堅持穩步投資自持物業的戰略。自持物業主要是指公司旗下天街等商業項目，以及主要佈局在一二線城市的租賃住房項目。

截止上半年，龍湖已開業的54家商場建築面積達到524萬平方米，整體出租率達到了97.8%。關鍵指標NPI/Cost處於6%-7%之間良好水平。上半年已新開5座天街項目，預計下半年將在南京、北京等消費力強盛的一二線城市再開7座商場。

長租公寓方面，截至報告期末，龍湖已開業的“冠寓”共計9.4萬間。上半年實現租金收入10.7億元，出租率達到94%，預計冠寓將開啓盈利元年，經營質量進一步提升。

實現業績高質量穩健增長的同時，龍湖連年保持穩定的派息，回饋股東誠意十足。中期派息每股0.47元，總額同比增長17.5%。

上半年獲地成本基本穩定

龍湖1-6月實現合同銷售1426.3億元，同比增長28.4%，單價17272元/平米，同比增長1.8%，也高於公司上半年的結轉價13841元/平米，項目的合理利潤率將得到有力保障。

在業績發佈會上，龍湖首席財務官趙軼表示，在控房價的大環境背景之下，行業利潤率下滑是趨勢，未來龍湖將保持整體毛利率在25%以上的合理利潤率水平，聚焦深耕高能級城市羣、穩定的利潤水平令公司未來的業績更具可預期性。

今年，龍湖的可售貨值達到4700億，隨着下半年銷售旺季的到來，管理層表示全年完成3100億的目標沒有問題。

新增土地儲備方面，上半年龍湖共獲取53宗新土儲，權益地價爲389億元，權益建面爲723萬平米，拿地銷售比低於40%，土地成本爲5382元/平米。這在上半年“兩集中”新政下土地溢價明顯提高的背景下，龍湖獲地成本基本維持穩定。

截止6月底，龍湖的總土地儲備爲7717萬平米，其中權益面積達到5367萬平米，平均成本爲5323元/平米，這也是管理層有信心維持毛利率在25%的底氣所在。

財務一如既往穩健 借貸成本降至新低4.21%

龍湖集團作爲唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企，不僅是由於其當前的各項財務指標均表現穩健，還因爲公司早在多年前就已經將穩健的財務列爲公司長期健康發展的關鍵要素。

如去年3季度出臺的“三道紅線”融資新政對財務指標的明確界定，全方位的金融調控，以及住宅供地“兩集中”的落地，均意味着健康的財務狀況，正成爲房地產企業的生命線。而龍湖在三項指標上早已提前佈局，連續5年保持“三道紅線”全部綠檔。更難能可貴的是，龍湖可以在各指標均已較爲優秀的情況下，仍然在繼續進一步改善。

截止上半年，龍湖的總有息負債爲1918.2億元，其中一年內到期的債務佔比僅有9.5%極低水平，平均債務久期長達6.18年，龍湖獲得了資金方長期的認可。

截至報期末，龍湖的淨負債率進一步降低至46%，達到近五年低點，剔除預收款後的資產負債率爲68.3%，手握現金994.7億元，同比增長28%，爲資金調配、精準判斷提供了充足的空間。現金短債比達到5.48倍，剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比也高達3.91，仍大幅好於監管紅線。

5年來都處在“綠檔”的龍湖集團，憑藉穩定的財務策略與持續的現金流，繼續獲得信用評級機構的認可，惠譽、穆迪、標普均分別保持BBB正面、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級。當前大環境下，市場上敏銳的資金正在向優質企業傾斜，龍湖的融資成本持續走低，上半年平均借貸成本爲4.21%，再創新低。

數據來源：公司公告

在上半年，龍湖集團成功發行的五年期債券票面利率爲3.50%，七年期債券票面利率爲3.93%。

龍湖之所以能較早就實現穩健的財務水平，與公司從多年前就篤定走重資產之路有本質關係。從過往經驗來看，重資產佈局不僅能持續不斷地產生現金流，同時也能帶動公司城市運營能力的提升，反過來助力公司在土地市場的優勢，以至於可以實現較好的自我造血能力和良性循環。而在重資產業務的成功經驗，又可以通過輕資產的方式對外複製進行賦能。

正如談及輕資產擴張初衷時，龍湖表示，龍湖在商業和長租公寓上的輕資產業務不是刻意去做，而是一種自然複製。通過龍湖的輸出運營能力，盤活市場上低效閒置的資產，獲取一定的增值收益。龍湖目前和未來一定階段，仍然是以重資產模式爲主。