新力控股上半年銷售額增加35% 四大區域佈局更加均衡

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作者：肖恩

8月30日，新力控股（集團）有限公司（下稱“新力控股”）發佈2021年半年度財務報告。

報告期內，新力控股錄得收益爲人民幣112.2億元，較去年同期增長28.9%。期內毛利爲24.4億元；淨利潤8.9億元，同比增長2.4%。母公司擁有人應占核心利潤爲7.3億元，同比增長7.4%。截至報告期末，新力控股總資產爲1120億元，同比增長15.9%。

上半年合約銷售金額達人民幣588億元，同比增長35%。

營收增長29% 物業銷售與項目諮詢、管理收入均增長

截至2021年6月30日，新力控股已確認收益爲112.2億元，較去年同期的87億元增加了29%。其中物業銷售收益爲108.46億元，較去年同期增加了29%，佔總收益的96.7%；其次是項目諮詢及管理服務，同比增加28%，佔總收益比重爲3.2%。上半年，物業銷售和項目諮詢管理服務這兩項佔比高的業務均實現高增長。

上半年的物業銷售收入主要是由於交付的物業建築面積增加，期間交付物業總建築面積90.1萬平米，同比增加24.1%。新力控股的已確認銷售均價逐年上升，今年上半年的交付平均售價爲12040.7元/平米，同比增長4%。

全口徑銷售額增加35% 四大區域佈局均衡

新力控股上半年全口徑銷售額爲588億元，較上年同期增幅達35%，完成全年銷售目標51%。上半年權益銷售額270億元，同比增長28.4%，權益銷售面積爲179.26萬平方米。應占權益合約平均售價爲15084元/平米，合約平均售價突破往年最高價格，較上年同期上升5.7%。隨着合同銷售額的增長，上半年合約負債增長至357億元，同比增幅達40%。

通過新力控股歷年的銷售均價走勢可以看出，新力控股合約平均售價在持續升高。

今年上半年，新力控股在全國四大區域的銷售額佔比如下：江西省佔約26.7%，大灣區佔約12.9%，長江三角洲地區佔約37.2%、華中華西地區核心城市及其他高增長潛力地區佔約23.2%。

從新力控股歷年的銷售份額地區分佈可以看出，新力控股在江西省起家，逐漸佈局全國，且全國四大區域的佈局也越來越均衡。長三角區域的銷售額佔比有逐年上升趨勢，且漲幅可觀。上半年長三角地區的平均售價爲17796元/平米，總合約平均售價爲15084元/平米，長三角區域的均價高出總合約平均售價17.98%。

新力控股在走向全國的同時，繼續深耕發源地江西省的市場，在南昌市的市佔率處於絕對領先地位。

在8月31日，新力控股舉行的中期業績發佈會上，新力表示，2021年下半年預計可售貨值權益總額爲440億元，區域佈局更加多元化，其中一、二線城市佔比爲92%。下半年可售貨值充足，以目前的去化速度，完成年度全年合約銷售目標的概率非常大。

新增土地平均成本減少6% 土儲分佈更加均衡

截至2021年6月30日，新力控股總應占權益的土地儲備爲14.4百萬平方米，能滿足未來2.5年的發展，其中一、二線城市佔比84%。

土儲分佈顯示出，新力控股不僅土地儲備豐富，其在大灣區、長江經濟帶上的土儲佔比也在大幅提高。

今年上半年，新力控股新增5幅地塊，報告期間新增總規劃建築面積1.0百萬平方米，其中應占權益的規劃建築面積爲0.5百萬平方米；收購的土地合計應占權益代價21.82億元。報告期內新增土地平均土地成本爲4255.8元/平米，較去年全年平均土地成本減少6%。

根據新力控股近年來的新增土儲情況可以看出，新增土地平均成本在持續降低，且上半年新增應占權益規劃建築面積僅爲去年新增面積的15%。一方面是受“三道紅線”“五檔管理”和“兩集中”出讓等房地產調控政策的影響；另一方面，新力控股也表示，上半年新力主動避開了熱門城市、熱門地王，雖然拿地數量不多，但參與度很高。只是戰略性地選擇了理性拿地，拿地態度仍非常積極。

上半年新力控股審慎拿地，不盲目追求規模，而是提高土儲質量，控制拿地成本，多元化、低溢價拿地，爲將來的利潤留足空間。

觀察上半年新力控股新增土儲可以發現，新增14.4百萬平米的土儲中，江西省應占權益土儲面積4.8百萬平米，佔總權益土儲的33.6%，這其中南昌又佔了江西省新增土儲的76.6%。而餘下的土儲均位於長三角地區。

由此也可以看出新力控股深耕江西市場，同時全國化均衡發展的佈局。上半年長三角地區貢獻了最多的合約銷售金額，同時銷售均價也是各個地區中最高。

新力控股在中期業績發佈會上也表示，預期未來其來自江西省之外的市場的收益比將進一步提升，以實現公司在四大區域的均衡發展。

淨資產負債率下降13.1% “三道紅線”一年內可全部達標

截至報告期末，新力控股總資產爲1120億元，同比增長15.9%。現金及銀行結餘爲193.5億元，較上年末增加10.3%，現金水平較爲充裕。

於一年內到期的借款總額爲133.63億元，較上年期末減少5.2%。淨有息負債爲102.19億元，較上年末減少15.7%；淨資產負債比率也由上年末的63.6%減少至50.5%，下降了13.1個百分點。

現金流管理、抓回款和債務結構優化卓有成效，上半年新力控股的主要信貸指標進一步改善。截至2021年6月30日，本集團的淨債務與權益比率爲50.5%，優於行業平均水平；現金對短期借貸比率改善至1.4倍；剔除預收款項資產負債率約73.5%。