記者實探：西城“老破小”迎來規模舊改，學區價值震盪後居住價值迴歸？

原標題：記者實探：西城“老破小”迎來規模舊改，學區價值震盪後居住價值迴歸？‘聚焦舊改’

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者李未來見習記者於麗麗北京報道

9月7日，國家發改委、住建部發布《關於加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》，對支持城鎮老舊小區整體改造項目提出了多項具體措施。並強調，改造時強化資金保障，中央預算內投資全部用於城鎮老舊小區改造配套設施建設項目。

今年以來，北京市舊改進程加速，根據住建部最新數據，1-7月份，北京市新開工改造老舊小區計劃任務數量爲193個，已開工149個。

而這其中，位於西城的改造項目有32個。在西城學區房歷經了學區價值震盪之後，曾經作爲銀行貸款寵兒的學區“老破小”突然“裸泳上岸”，瞬間從“香餑餑”跌落到市場的冷板凳上。而此次西城區的舊改規模僅排在大興區之後，成爲北京市第一批舊改名錄中項目數量第二多的行政區。

日前，《華夏時報》記者實地走訪了北京市西城區廣外南街東院、法源寺西里、馬連道北里等幾處舊改小區。其中，廣外南街東院的一位居民告訴記者，舊改之前，樓上洗澡樓下“下雨”，屋頂潮溼長毛，金屬管道鐵鏽一碰就掉。舊改之後老房子的很多問題都解決了。

西城部分學區房正在舊改中

多年來，西城區“老破小”一直因學區房資源優勢而備受市場青睞，然而，在今年“多校劃片”政策實施之後，部分高價學區房生源被調劑到學區之外，令學區房價值備受打擊，遭遇前所未有的市場低谷，而一些70年代的老舊小區，此前曾是銀行放貸的“寵兒”，也因此次被“打回原形”，而開始面臨被延貸、停貸的尷尬。

西城區32個改造項目的老舊小區涉及65棟樓，其中，僅廣外南街東院就佔6棟。

日前，《華夏時報》記者來到廣外南街東院。據小區的銷售經紀人稱，廣外南街東院對應的小學在“多校劃片”之前曾是椿樹館小學，直升北京八中。

目前，廣外南街東院的樓體外牆正在施工，現場工人告訴記者，現階段正在進行外牆保溫施工。一位小區居民表示，該小區約在5月開始施工改造，各家各戶的廁所和廚房都會實施改造。

居民李先生表示，大約30多年前，該小區挖地槽打地基時他就在這裏。此前，多戶家庭因房屋年久失修而漏水，許多管道也已糟粕，經常是這裏漏完那裏漏，物業的工作也因此變得非常忙碌。在李先生看來，此次改造漏水弊病，他對廚房和衛生間的改造也比較滿意。

《華夏時報》記者看到，該小區系老式樓房的樓道設計，走道相對狹窄。同時，整個過道外側又有大面積的玻璃，玻璃窗框鏽跡斑駁。李先生表示，這些“老氣橫秋”的玻璃窗也即將整改更換。

此外，李先生還告訴記者，其實目前老樓的樓體是存在“裂痕”的，記者順着其指引的方向觀察，樓體外立面上的確顯現出“花紋”。據李先生介紹，其實該小區在此次舊改前就曾經歷過樓體建築的修繕。

在該小區居住十多年的一位居民告訴《華夏時報》記者，此前樓上洗澡時家裏就“下雨”，洗手間棚頂因長久潮溼而發黴長毛，洗手間的金屬管道也嚴重生鏽，一觸碰則嘩嘩脫落。此次改造，對洗手間地面實施了防水施工工藝，也更換了原來的金屬管道。該居民告訴記者，也有一些居民家裏不漏水，因“嫌折騰”等原因而拒絕舊改。

根據“通知”，西城區馬連道北里也在舊改的名錄中，馬連道北里有4棟樓涉及舊改。記者前往馬連道北里走訪時，小區居民告訴記者，近期小區未進行舊改施工。也有居民告訴記者，前幾年該小區曾對外牆和管道等實施過改造。記者從馬連道北里的牆體外立面來看，的確比廣外南街東院嶄新不少。

法源寺西里小區位於二環內的牛街，該小區也在舊改名錄內，涉及3棟樓。據瞭解，法源寺西里小區共5棟樓，1號樓和2號樓在1999年建成，設有電梯。3號、4號、5號樓系1998年建成，未裝電梯。

據法源寺西里的二手房中介介紹，該小區屬於廣內牛街片區，片區的小學有康樂裏小學、回民小學等幾所小學。對於該小區是否受到“多校劃片”的影響，銷售稱：“（從）今年看，就廣內這塊變化不大，沒有往片區外派，其他片區的多多少少都往外區或者臨近片區調劑了。”

《華夏時報》記者走訪該小區時，有居民告訴記者，該小區的舊改尚未動工。從小區環境和樓道環境來看，相比廣外南街東院要優質許多，樓道的牆壁或是近年來粉刷過的。該小區的另一位居民表示，因沒有電梯，有些腿腳不便的老人上下樓活動多有不便。

裕中東里改造樓棟數量最多

記者梳理《2021年第一批老舊小區綜合整治項目》發現，2021年西城區32個改造項目的65棟樓中，僅裕中東里就佔8棟樓，是西城區舊改小區中所涉樓棟數量最多的。

裕中東里的房子始建於1982年，屬於西城德勝片區的學區房。該學區作爲西城“學區高地”，也是受“多校劃片”影響最大的社區之一。據相關銷售介紹，今年有不少學生被調劑出該片區，多個房源受影響後降價甚至數百萬。

據瞭解，目前裕中東里正在舊改施工中，金屬管道已更換爲PVC管道，爲了隔熱及防雨，樓頂也實施了“平改坡”設計。此外，小區重新進行了停車位規劃。據該小區銷售介紹，小區從今年4月份開始施工，目前已接近尾聲。

《華夏時報》記者梳理2021年西城區的32箇舊改項目均價發現，這些舊改小區的房價除極個別外，幾乎均價都在10萬/平以上，部分舊改項目均價在15萬/平以上，如雙旗杆東里。而始建於1982年的新文化街80號的單價最高，175739元/平米。儘管這些老舊小區的單價看起來仍然很高，但相比“多校劃片”之前，已經降溫不少。

據相關銷售人員介紹，西城區大柺棒原系什剎海皇城根小學的學區。據瞭解，大柺棒1號樓也是舊改項目，均價在16萬/平米，據該小區的二手房銷售介紹，大柺棒目前舊改尚未動工。

7月末全國新開工舊改已完成78.2%

近日，住建部發布2021年1-7月全國新開工改造城鎮老舊小區情況。今年1-7月份，全國新開工改造城鎮老舊小區4.22萬個，佔年度目標任務的78.2%。較6月末增加了10.7個百分點。

住建部公佈的《2021年全國城鎮老舊小區改造進展情況》顯示，北京市新開工改造老舊小區開工率爲77.2%，北京市在32個省市中的開工率排行中位列第17。

記者梳理2021年1-7月32個省市的開工率排名發現，上海市開工率最高，107%。開工率90%以上的有12個地區，5個地區開工率80%以上。四川省是改造計劃任務數量最多的省份，擬改造6245個，目前已開工4175個，開工率爲66.9%。開工率不過半的有山西、海南、西藏。

住建部網站信息顯示，吉林省延吉市針對全市83個老舊小區實施升級改造，涉及居民3.1034萬戶、632棟樓，目前已全部開工，計劃在2022年底全部完工。衡水市312個老舊小區改造項目全部開工，涉及925棟、2.97萬戶居民。河北省今年計劃改造的3057個老舊小區已全部開工。

同改造比起來，改造之後老舊小區的後續管理則是一個持續的過程。對於老舊小區改造後的後續運營問題，重慶市的做法，值得借鑑。據悉，重慶市採用三種方式推進老舊小區的物業管理，採取引進物業服務企業、組建社區物業服務中心、居民自治物業管理的方式。以渝北區雙龍湖街道爲例，將86棟老舊單體樓“綁定”成13個街區，引入專業物業服務企業進行街區制管理與服務。