原標題：集中供地2.0對房企偏友好，仍有城市流拍率至30%以上

在經歷了一系列中止、暫緩、調整後，第二輪集中供地在9月份漸次重啓。

9月13日晚，上海第二批集中供應的地塊信息正式披露，共計25宗商品住宅地塊，總出讓面積163.15萬平方米，總建築面積332.62萬平方米，總起價561.5億元，預計將於10月進行第二波拍地。

與地塊信息同步公告的，還有調整後的土拍新規。除了對購地資金提出更嚴格的審查要求之外，上海對此前的一次性書面報價進行了優化，通過新增“隨機值”，增加了最終歸屬的不確定性。即便規則嚴格，上海的市場地位使其保持着對房企的吸引力。

相較而言，其他競拍門檻提高的城市則出現了明顯的熱度下降。首個重啓二輪土拍的城市福州，原本供地19宗，卻有2宗流拍、4宗中止出讓；青島、濟南及天津的成交溢價率則在1%之下。

第二批集中供地的熱度肉眼可見地下降。業內普遍認爲，這是由於限制溢價、觸頂搖號、禁“馬甲”、競品質等多種政策調控奏效，同時，這些新規也使得各地塊的利潤空間得到了保障。

同時，房企資金端的壓力，也將讓這種低溫局面持續下去。“地產行業融資環境持續收緊，對房企投資端產生收緊作用，預計第二、三批集中供地熱度將持續降溫。”有分析指出。

上海新規更隨機

在上海第二輪供地中，臨港新城依然是供地大戶，共有5宗地塊；青浦區供應4宗，金山區有3宗，楊浦、徐匯、奉賢和崇明各供應2宗。

與多城一樣，上海在競買規則方面也做出了優化。除了對交易資金提出了更嚴格的要求外，拍地細則方面又有了新的變化，在4月底公佈的“舉牌競價+一次書面報價”的基礎上，新增了“隨機值”。

據出讓文件顯示，在競買人報價達到中止價時，交易轉入一次書面報價階段，而“一旦有競買人報價相同（無論該報價最終是否有效），將觸發系統新增一個大於中止價且不大於一次書面最高報價的任一萬位整數‘隨機值’。書面報價環節僅新增一個隨機值，隨機值可與競買人的報價重複。”

同時，有三個及以上有效報價時，“隨機值”也納入平均價計算。

機器報價的不可控就增加了最終結果的不確定。中原地產市場分析師盧文曦向記者表示，從第一次拍地就可發現，報價實則有規律可循，“從最後幾場就能看出有人算得很厲害”；而現在可能出現的“隨機值”，則可高可低，對“平均值”的產生有很大幹擾性，最終地塊歸屬便有運氣成分。

“新規相當於搖號了，不確定性更大，”某房企投拓人士表示，“之前的規則也很公平，不過其實基本上成交價固定，拼手速搶數字即可。”

不過，資金監管要求更高、拍地規則複雜，對於上海這樣的一線城市而言，也很難阻擋企業參與的熱情，極佳的基本面、經濟人口基礎等因素，都使上海成爲各大房企不容錯過的角鬥場。

在第一輪供地中，參與競拍的房企超過40家，包括老面孔保利、大華、招商、金地和建發等企業，也有如雅居樂、越秀和五礦地產等新面孔。有公開信息顯示，保利第一輪報名了12宗地塊，金地、中建八局報名了9宗地塊，建發參與8宗地塊，招商蛇口參拍7宗地塊。

目前，上海土拍的整體參與情況尚不得而知，不過某房企內部人士表示，有不少房企還是盯着上海，“畢竟上海市場這麼良性”。記者瞭解到，首輪積極參與但暫無斬獲的某華南房企已在積極備戰第二輪供地。

房企變得更謹慎

上海做出此次細節調整，是與8月中旬自然資源部的閉門會議要求保持一致。該次會議要求各地將土拍溢價率控制在15%、不以競配建等方式增加實際地價，通過搖號、一次性書面競價等方式確定競得人，加強購地資金來源審查等。

業內對此次土拍規則“打補丁”的普遍看法是，降低實際拿地成本，穩定地市，給房企留下合理的利潤空間。近來衝刺頗猛的某TOP40房企投資人士便認爲，第二輪規則對房企更友好，“搖號起碼還有些利潤。”

不過，與之相伴而來的，是入場門檻的提高。將在9月下旬開啓土拍的南京，日前發佈了土拍新規，除了“定品質”，還新增了競買保證金比例提高至起始價的50%、不得合作開發、競得土地後6個月內不得申領預售許可證等條件。

這樣的拍地規則調整，實際上讓企業的參與度有所下降。

正在備戰南京第二輪土拍的某TOP20房企人士預計，第二輪土拍應該沒有南京首輪土拍的熱度高，“整體會比一批次好一些，現在各家資金狀況也比較緊張，可能部分地塊到不了搖號就可成交”。

此前在南京首輪供地中有所斬獲的某華東房企內部人士在看過南京拍地新規後，就向記者表示，在大部分房企都追求運營效率的當前，“我們第二輪就不參加了”。

不過，上述TOP40房企投資人士表示，門檻變高、規則複雜之後，“只是房企可參拍的機會少，不代表他們意願弱了。”他認爲，規則對拍地意願沒有本質影響，主要是政策導向和心理預期。在市場、行業背景的影響下，第二輪土拍中，其所在企業在拿地上也會更加謹慎。

事實上，今年以來整體的市場行情和調控導向，讓不少房企都已經在投資、增儲方面保持克制的態度。

旭輝控股董事局主席林中在近期的業績會上曾表示，公司接下來要盤活土儲，加快土儲的滾動開發，減少土儲對資金的佔有量，減少土儲的年份，“土儲時間過長是不利的，我們計劃將土儲的週期未來能提快到兩年。”

據克而瑞分析，在近期公開業績發佈會的40餘家房企中，有七成房企表態下半年謹慎投資，“以銷定投”、“ 多渠道投資”和“嚴控利潤率”是三大關鍵詞。

熱度明顯下降

行業環境、政策新規、企業態度帶來的影響，在近期的土拍中已有所體現。最直觀的表現是溢價率走低、流拍率提高。

國金證券統計顯示，福州、青島、濟南、天津四座城市的二次供地的溢價率分別爲13%、1%、0%和1%；而四城在首輪集中供地時的溢價率分別爲18%、2%、12%和11%。

同時，土地流拍現象也明顯增多。福州、青島、濟南、天津二次供地的流拍率分別爲32%、10%、35%、34%，較一次供地均有明顯上升，四座城市第一批集中供地時的流拍率分別爲13%、2%、5%和22%。

這其中，濟南本批共有49宗宅地入市，但無一地塊溢價成交，還有17宗地塊因無人報名競買而臨時撤牌，流拍率升至30%以上；而在首輪土拍中，濟南的平均溢價率達12%，流拍率也僅爲5%。

不過，起作用的不只是降低市場熱度的規則，地塊的利潤空間也確實得到了保障。

福州市第二輪參拍的19宗涉宅地中，除去中止出讓、流拍的6宗地塊外，最終成交的13宗宅地中，有10宗到達最高限價並搖號。

據克而瑞統計，這10宗地塊中，有8宗成交樓板價較周邊地價呈下降趨勢，拿地價格整體呈現下降趨勢。有9宗封頂成交地塊地房比在60%以下，其中福州建工競得的地塊，房地差過萬元，盈利空間可觀。即便是此次最熱的晉安區紅光村地塊，房地差也超8000元/平方米，尚有一定的盈利空間。

只是，這一利好或許也不足以沖淡整體政策環境給房企帶來的審慎傾向。

事實上，在要求出讓規則整體修改之前，廈門、長春、無錫率先完成了第二輪土拍。唯有廈門的溢價率保持在25%左右，長春、無錫皆在5%以下。

在第一輪中熱度頗高的無錫，在第二輪中共出讓23幅地，但僅有9宗搖號成交，佔比不足四成，溢價率也從首次的12%下降至約4%左右。

億翰智庫研究總監於小雨認爲，第二次集中供地的熱度預計會全線下降，不僅在非熱點城市，熱點城市的熱度也會出現明顯降溫。

這其中的核心原因還是在於企業資金端的壓力。“銷售端遇冷，回款不暢，貸款受限，另外由於部分房企資金鍊問題導致上下游企業資金壓力陡增，可能影響其他房企的資金鍊。”於小雨表示，也不排除部分穩健的國央企在這個波段撿漏，收穫優質地塊。