原標題：造“中國最高爛尾樓”的地產商又遇挫，因財力不足，樓盤預售被取消

來源：時代週報

“每天早上起來看一眼‘117’，就知道天氣如何了。”天津當地人這樣說道。

他們口中的“117”指的是高銀金融117大樓，總層數117層，位於天津四大城郊之一的西青區，爲總建面高達200萬平方米的巨無霸綜合項目“新京津·高銀天下”的寫字樓。

2007年，由數碼電子行業轉投房地產的潘蘇通，欲借力天津項目在環渤海地區打響名號，如果一切順利，這個項目最遲應在2016年之前陸續落成，而高達597米的“117”亦會成爲華北第一高、全球第三高的建築。

遺憾的是，轉眼14年過去，“117”沒能成爲華北第一高樓，卻成爲了中國第一高的爛尾樓。這棟有地標性意義的大樓在某種程度上並沒有違背它的初衷，天津當地人告訴時代財經，儘管他家距離“117”不算近，但“還是挺好的，看到117就能找到家的方向”，而不少人每天起牀後習慣遠眺“117”，如果看得到它，就意味着當天的天氣應該不錯。

潘蘇通夢碎天津衛，但他成爲發展商的夢想最終還是實現了。2016年，潘蘇通旗下上市公司之一高銀金融開發的高銀金融國際中心落成，這個坐落在香港九龍灣的27層高商廈，是潘蘇通14年房地產生涯裏，爲數不多完成開發的項目。

進入香港房地產市場的10年間，潘蘇通多次陷入風波，多個項目未完成開發便被沽售。高銀集團的官網可顯示，目前其擁有的房地產項目有四個，包括天津的高銀天下、廣州松日大廈、香港九龍灣的高銀金融國際中心，以及香港何文田的住宅項目傲玟。

傲玟項目的拿地時間爲2016年3月，並於2019年10月份首次公開預售，目前雖未竣工但處於開發的後期階段，如果一切順利，傲玟有機會成爲潘蘇通又一個完成開發的項目。然而，近日香港地政總署一紙公文取消了這個項目的預售樓花同意書，這一罕見事件，很快在香港市場引起熱議。

根據香港地政總署的公告，傲玟實項目際上已於上個月27日被取消了預售樓花同意書，涉及住宅單位數目高達379套。時代財經瞭解到，傲玟將建設6棟住宅樓，合計提供401套住宅，其中包括379套標準戶型和22套特色戶型。

值得一提的是，內地的“商品房預售制度”實際上起源於香港，而香港的“預售樓花同意書”相當於內地的“預售證”，“樓花”的概念則與“期房”對應。在取得預售樓花同意書之前，發展商或代理公司不得向購房者收取訂金或“留位費”，更不允許將房源對外出售。

爲保障購房者的權益，按照規定，發展商向香港地政總署申請預售時，應達成兩個條件，其一是確保地價已全數支付，二是證明有能力支付建築費，規定要求發展商在信託戶口內存入所需的建築費。

香港運輸和房屋局在回應媒體查詢時表示，傲玟發展費用超支，在該局的多次要求下，發展商仍未能證明其財力足以應對超支費用，因此取消了該項目的預售樓花同意書。同時，這是自1997年以來，地政總署取消同意書的第9個住宅項目，在香港市場並不多見。

香港地政總署的公告顯示，傲玟的賣家未金鋑有限公司（下稱金鋑）。時代財經從香港公司註冊處瞭解到，該公司的唯一股東爲註冊於英國維爾京羣島的私人公司金惠投資有限公司（下稱金惠）。

傲玟項目所在地皮，由潘蘇通旗下上市公司之一高銀金融於2016年3月以63.81億港元獲得，位於香港何文田常盛街九龍內地段第11257號。2016-2018年期間，潘蘇通分別以25.52億元和64億元，獲得金惠40%和60%的股權，由此100%控股金惠。不過，目前高銀集團的官方網站展示的地產項目仍包括傲玟。

金鋑回應香港媒體時表示，接下來將調整策略，將傲玟的發售方式由樓花改爲現樓，並稱項目有信心於短期內落成，會爭取儘快完工；而已購買樓花的買家可選擇繼續完成買賣合約，也可以即時取消成交，按照買賣合約條約退回訂金及利息。

潘蘇通原本從事電子數碼行業，2007年開始房地產投資，主要通過控股的高銀地產（2017年退市）和高銀金融兩家上市公司進行。在2017年退市之前，高銀地產旗下僅有的一個項目爲天津的高銀天下；而香港的房地產業務則由高銀金融負責，該平臺的第一個項目即高銀金融國際中心，第二個爲傲玟。

在房地產業務上，高銀金融表現得更爲進取。時代財經統計得知，自2011高銀金融首次涉足房地產業務以來，至少6次投標地皮或收購，而成功獲取的地皮有4宗。

不過，在轉型爲發展商的14年來，潘蘇通真正完成開發並投入使用的項目不多，香港的高銀金融國際中心是其一；與被取消預售樓花同意書的傲玟比起來，其餘項目的命運更爲波折，或者爛尾至今，或者轉手他人。

潘蘇通旗下最爲著名的爛尾項目即天津的高銀天下，該項目位於天津城郊的西青區，包含中心商務區、富國高銀豪宅區以及天津環亞國際馬球會，地上總建面高達200萬平方米。

該項目不僅以爛尾面積巨大而著稱；規劃的寫字樓高銀金融117，更是因建築體高達597米且爛尾時已封頂而聞名全國，甚至被戲稱爲“中國第一高的爛尾樓”。

時代財經瞭解到，該項目總投資約700億元，2015年7月高銀地產曾對外透露已投入400億元，餘下資金來源將爲售樓收入及大股東出資，而該項目因定位失敗和定價過高，在2013年首次開盤後，銷售並不順利。

時代財經瞭解到，彼時富國高銀的銷售均價高達4萬元/平方米，而即便是在的今天，項目周邊重點發展的張家窩和精武鎮片區，均價也僅介於2-2.2萬元/平方米。

熟悉富國高銀的中介告訴時代財經，現在富國高銀住的人很少，當年的買家很多爲投資客，但由於高銀天下停工，富國高銀的業主“不僅不住，還在往外賣”。不過，由於所在片區沒有新的規劃，且業主報價過高（2.7-4萬元/平方米），“不太好賣，而且買家賭高銀天下復工，賭的成分太高了”。

“停工大概有6、7年了，但是我有時候也看到有人在幹活，不知道他們在幹嘛，反正目前沒有動靜”，上述中介說道。

此外，高銀集團旗下另一內地項目廣州黃埔松日大廈，由私人公司廣州富大房地產開發有限公司持有，該項目亦是從2017年便停工至今。而潘蘇通旗下另一地產平臺高銀金融，儘管成功開發了高銀金融國際中心，但實際上亦是風波不斷。

該平臺在2011年首次涉足房地產業務，2011-2018年，成功獲取的地皮有4宗，包括高銀金融國際中心、傲玟、地鐵何文田站第一期發展項目，以及啓德新九龍內地段第6591號地塊。後三者均爲住宅用地，拿地時間在2016年到2018年期間。

高銀金融被指高槓杆拿地，其財務危機於2019年開始顯露端倪。2019年高銀金融子公司駿騰投資曾以111.24億元的價格中標啓德第6546號地塊，然而就在支付地價餘額的當天，高銀金融召開了緊急董事會會議，8名董事會成員有6名支持暫停向駿騰投資提供清付上述啓德地塊的財務資助，由此高銀金融放棄了上述地塊。彼時，高銀金融給出的退地理由是該項目爲“長期投資項目”，不可分拆出售，投資額大且回報期長；另一方面，則是由於市場環境急速變化。

而市場則多認爲是債務壓力導致高銀金融放棄。高銀金融的報告顯示，截至2019年12月31日，公司營運資金約爲52.17億元，現金及現金等值以及已抵押銀行存款合共約爲25.5億元；而計息銀行及其他借貸則高達154.83億港元。

此後，高銀金融亦因經濟狀況下滑及清付代價需要龐大現金額，而延期對潘蘇通私人持有的九龍灣宏泰道7號之新九龍內地段第5948號的收購；而前文提及的啓德新九龍內地段第6591號地塊，亦於2020年出售給私人買家陳壯榮持有的彥佑公司，從而爲公司保留更多現金。此外，高銀金融國際中心亦因債務問題而被接管，高銀金融失去相關附屬公司運營的控制權。

值得一提的是，高銀金融與潘蘇通之間的交易並不少見。除了高銀金融原本計劃收購的第5948號地塊，前文提及的傲玟和地鐵何文田站第一期發展項目，已於2018年賣予潘蘇通旗下的私人公司。

但財務困頓已波及後兩者。其中，傲玟因發展商未能提供財力證明而被取消預售樓花同意書；地鐵何文田站第一期發展項目，則在今年2月傳出轉手鷹君集團的消息，而與高銀金融簽署過重組協議，由此取得該項目優先購買權的長實集團，則在得知此消息後，將潘蘇通及其私人公司告上法庭。

在投身房地產之後，潘蘇通曾夢想成爲“高端大型綜合地產項目的發展商”，但14年過去，一切又似乎回到了原點。