原標題：百強房企跑馬圈地物業版圖，十年將搶佔六成市場

來源：時代週報

房地產行業銷售疲弱，物管行業成爲資本市場的“一抹亮色”。

據克而瑞數據，2021年上半年，已公佈業績的51家物企營收合計904億元，同比上漲54%；淨利潤總和約147億元，同比增66%；上市物企平均在管面積約1.2億平方米，其中碧桂園服務、恒大物業、保利物業、雅生活服務在管面積均超過4億平方米。

“物業管理行業目前仍處於產業化初級階段，能確定性地展望到五年以上維度的量升、價增、業務擴容等長邏輯。”中金公司發佈研報指出，預測行業總在管面積有望自2019年末的約300億平方米，擴容至2030年末560億平方米，百強企業市佔率則有望自2020年末的33%，提升至2030年末的63%。

整體業績和規模穩步提升的同時，物管行業分化格局也愈發明顯。9月17日，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江告訴時代週報記者，隨着做大規模成爲行業共識，大型物企的市佔率會越來越高，2030年百強物企市佔率達到63%會是大概率事件，甚至十強企業佔比會超過33%。

同日，花樣年董事局主席兼彩生活董事局主席潘軍也告訴時代週報記者，未來三年，物管行業的主旋律依舊是做大規模。

“對於規模不大的區域性物管公司來說，如果服務做得好，那就可以持續做下去。但如果規模和服務都做不上去，那公司被收購的可能性會比較大。”潘軍續稱，後期物管行業會呈現出兩類企業，一個是區域龍頭，一個是全國化龍頭。

格局分化明顯

根據億翰智庫研報，2021年上半年，有45家物業企業披露在管面積，總在管面積達到53.46 億平方米，平均在管面積爲1.16億平方米。

其中碧桂園服務在管面積達到6.44億平方米，穩居當前上市物企首位。恒大物業、保利物業、雅生活服務在管面積分別爲4.5億平方米、4.28億平方米、4.24億平方米，均處在第一梯隊。

相比之下，康橋悅生活、中駿商管、朗詩綠色生活、華髮物業服務、新希望服務等5家上市企業在管面積在2000萬平方米以下，祈福生活服務、燁星集團、宋都服務、興業物聯等4家上市企業在管面積在1000萬平方米以下，與行業平均規模差距懸殊。

“相較於成長型企業而言，頭部物企因具備良好的品牌聲譽及資源能力，在市場上保持較高競爭力，能進行大規模擴張。成長型企業則由於資金、資源及區域選擇上的限制，該類企業的面積增量及拓展方式遠不及前者，由此造成物管行業兩極分化加劇的態勢。”億翰智庫指出。

營業收入的分化同樣明顯。2021年上半年，已披露中期報的50 家上市企業營業收入總額達892.47億元，行業平均營收爲17.85億元，營收增速均值達55.1%。

其中突破100億元營收的企業僅有碧桂園服務一家，位列第二、第三位的恒大物業及雅生活服務分別獲78.73億元、62.47億元；除上述三家企業之外，高於50億元的企業有2家，高於40億元的企業有3家。融信服務、德信服務集團、浦江中國、佳源服務、宋都服務等14家企業的營收均低於5億元。

億翰智庫指出，正是由於規模增長帶動企業營收增加，上市物企營收也隨規模分化，呈現出長尾效應。

規模戰成爲行業主旋律

業績分化同時，企業間的收併購成爲常態。“目前物管行業的市場集中度還是偏低，所以多數物管公司首先去考慮的，是通過收併購把規模做上來。”李長江告訴時代週報記者。

據億翰智庫報告，2020年，上市物企披露的有效收購事件共76起，共花費金額107億元，是2019年有效收併購事件27起的2.81倍。

其中超大型物企收併購案例中，碧桂園服務先後收購城市縱橫、合富輝煌、滿國康潔等標的，重點發力增值服務業務；大型物企中，藍光嘉寶服務先後完成17次股權收併購，共花費10.1億元；中型物企中，合景悠活在2020年交表至上市階段進行了6起收併購。

2021年以來，物管行業收併購熱情不減，中小型收購事件持續不斷。據克而瑞不完全統計，上半年，物管行業的收併購事件總交易金額就已經接近133億元，超過2020年全年。

今年3月，碧桂園服務以54.32億元收購藍光嘉寶71.17%的股權，這不僅是首例上市物企間的併購案，同時也創下2018年以來交易額度最高的一次；6月9日，碧桂園服務又在場外增持藍光嘉寶322萬股，涉資1.64億港元，持股量增至74.3%。

李長江告訴時代週報記者，目前公司正在和幾家物管企業商談併購事宜。在標的物的選擇上，公司會優先考慮大企業，但對於財務報表優秀的中小企業也不拒絕。

克而瑞指出，整體來看，收併購力度最大的物管企業基本是行業龍頭企業，這些企業依靠其強大的資金實力通過收併購擴大規模，提高行業集中度。與此同時，“大魚喫小魚”成爲常態，中小物管企業的處境也變得越發艱難，物管企業開始分化。

上市物企數量再創新高

物業上市公司數量也在快速增長。

2020年，共有17家物企成功登陸資本市場，比2014—2018年上市物業數量總和還多7家，其中不乏世茂服務、融創服務、恒大物業、華潤萬象生活等行業頭部物企及在細分物業服務領域比較有代表性的物業企業。

2021年以來，共有包括榮萬家、宋都服務、星盛商業、新希望服務、越秀服務、中駿商管、朗詩綠色生活、領悅服務、德信服務、康橋悅生活及融信服務在內的11家物企上市，而去年同期上市企業數量6家，數量幾近翻倍。

截至今年9月初，共有52家物企成功登陸資本市場。另有24家物企正在排隊，包括祥生活服務、富力物業、中南服務、新力服務等。

中信證券指出，三道紅線之下，無論企業的物業管理板塊是否已經運營成熟，部分企業都急於推動物業管理公司分拆上市。通過股權融資的方式補充權益，將會顯著改善企業槓桿水平，尤其是資產負債率和淨負債率。

不過，隨着港交所上市門檻提高，物企上市獲批進度明顯放緩。克而瑞物管統計，2020年1—9月初上市的6家物企，從初次交表到成功上市，平均歷時171天；而2021年同期的11家物企平均用時207天。以此估算，正在排隊的24家上市物企或將在年底至明年初集中上市。