多元發力 房企“期中考”成績就格外引人關注
編者按
今年以來，樓市調控頻傳大消息，因此，房企“期中考”成績就格外引人關注。通過房企上半年財報可以發現，市場正迎來薄利時代，而不少房企採取多元化經營模式，佈局物業、新基建、新零售等新業務，從量向質發展，以謀求新的業績增長點。
在一系列密集、精準的政策調控之下，今年上半年多數房企仍交出了較爲穩健的成績單。根據Wind行業數據統計，上半年A+H股上市房企的營業收入總額約爲34498 億元，淨利潤總額約爲3255億元。具體來看，A股上市房企的營業收入爲12614億元，淨利潤爲910億元;H股上市房企的營業收入爲21834億元，淨利潤爲2345 億元。
整體來看，房地產市場開始迴歸經營的本質，多數房企在嚴控規模、持續降負債上下功夫，並試圖通過多元化經營模式尋求業績上的新突破。
整體業績穩健
根據房企半年報，龍頭房企業績增長強勁，不過行業淨利潤有所下滑。
具體來看，在營業收入排名方面，A+H股TOP10上市房企的營業收入總額約爲1.43億元，佔整個A+H股上市房企營業收入的比例爲42%。其中，綠地控股上半年的營業收入爲2827億元，位居首位;碧桂園以2349億元的營業收入位居第二;中國恒大以2241億元排第三。在淨利潤方面，TOP10上市房企的淨利潤爲1320億元，佔整個A+H股上市房企淨利潤的比例爲41%。
雖然整體業績穩健，但房企毛利率下降亦是市場關鍵詞。據中信建投證券統計，今年上半年房地產行業整體結算毛利率和歸母淨利率均下滑：A股上市房企整體毛利率爲18.19%，較2020年同期下降7.1個百分點;歸母淨利率爲5.9%，較2020年同期下降3.6個百分點。港股上市的內地房企毛利率和歸母淨利率也均較去年同期有所下降。如，中國恒大上半年毛利率下降12.06個百分點，萬科毛利率降幅也達8.87個百分點。
也有房企由盈轉虧。如美好置業半年報顯示，公司上半年營業收入、淨利潤分別爲7.45億元、-3.11億元，分別較去年同期減少61.48%、998.78%，扣非淨利潤這一指標上更是同比減少1515.77%，由盈轉虧。
對此，萬科總裁祝九勝表示，“增速較低、開發業務利潤率下降、轉型業務效果尚未體現，是導致淨利潤嚴重下滑的三大主要原因”;龍湖集團首席財務官趙軼則預計，“行業毛利率會迴歸到一個合理的區間，未來將保持20%-25%的毛利率”。
中指研究院分析稱，受地價成本高企等影響，房企毛利改善空間有限。長期來看，行業進入成熟期後，尤其是在房地產金融審慎監管框架下，房地產逐步進入去金融化通道，行業利潤率可能保持在更低水平。
企業聚焦降負債
今年同樣是房企集中償債壓力較大的一年。有關機構統計數據顯示，今年房企到期債務規模達到1.2萬億元，月均超過1000億元。二季度房地產行業平均負債率爲77.85%，較一季度下降了1.34個百分點，較提出“三道紅線”的2020年下降了1.23個百分點。
融創中國董事會主席孫宏斌表示，要用三年左右或者再多一點的時間達到“投資級”的評級，“這個目標我們是堅定不移的，在這個目標下我們必須降負債率，降負債規模，降拿地的規模，甚至降低我們整體的規模。”
“這說明調控的效果開始顯現，房企都把降低負債、優化‘三道紅線’當作首要戰略。”同策研究院研究總監宋紅衛對中國商報記者表示，7月以來，行業進入下行渠道，資金回籠較難，償債的壓力凸顯。不少房企在重重壓力下，開始以價換量斷臂求生，加快回籠資金。
與此同時，房企債券融資金額不斷上升。根據同策研究院監測數據顯示，40家典型上市房企共完成融資金額摺合人民幣共計1082.24億元，環比上升45.53%。其中，債券融資金額佔比上升1.6%。對此，宋紅衛分析，“市場融資環境整體延續強監管的態勢，部分房企現金流依然承壓，而財務相對穩健且有國企背景的企業則更易獲得融資。目前多家上市銀行房地產業不良貸款率出現攀升，因此銀行在貸款投放上對房企會有一定篩選要求，未來擁有穩健的財務表現及未踩‘三道紅線’的房企，無論是在融資渠道還是在融資成本上都將具備一定優勢。”
主管部門也積極指導房企化解債務風險、助力穩市場。8月19日，央行、銀保監會相關部門負責人約談恒大集團高管時指出，恒大集團作爲房地產行業的頭部企業，必須認真落實中央關於房地產市場平穩健康發展的戰略部署，努力保持經營穩定，積極化解債務風險，維護房地產市場和金融穩定;依法依規做好重大事項真實信息披露，不傳播並及時澄清不實信息。
對此，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對記者表示，實際上，不僅僅是恒大，近兩年來接連有房企爆發財務危機，範圍已不再侷限於中小房企。恒大作爲行業龍頭企業，一定程度上代表着多數房企的現狀，因此約談在推進恒大化解債務危機的同時，也能對其他房企起到一定警示指導作用。“‘房住不炒’仍是主基調，行業穩定發展是基本前提。”陳霄說。
“銀保監會始終堅持‘房住不炒’定位，圍繞‘穩地價、穩房價、穩預期’目標，持續完善房地產金融監管機制，防範房地產貸款過度集中，促進金融與房地產良性循環。”中國銀保監會相關負責人說。
多元化佈局顯成效
在堅定“房住不炒”的政策主基調以及房地產長效機制逐步落實的背景下，房地產市場更趨理性，房企對行業未來預判多持保守態度，更加註重多元化業務佈局，以追求穩健增長。
上半年，綠地控股在“降負債、穩發 展、促轉型、強管理”主線下，通過積極轉變發展方式，使其各大業務均實現全方位提升。在基建產業方面，通過產業能級與核心競爭力進一步提升,基建的業績也保持了快速增長，成爲集團業績重要增長極——其中報顯示，上半年，綠地控股基建產業實現營業收入1574億元，同比大幅增長74%。同時，綠地控股還新籤合同金額3837億元，同比增長44%。其中，中標10億元以上重大項目42個，包括100億元級項目2個、50億元級項目2個，在基建方面持續獲得突破。
萬科則以“城鄉建設與生活服務商”爲戰略定位，近年來長租公寓、萬物雲業務表現亮眼。其中，租賃住宅業務上半年營收13.19億元，同比增長25.6%。萬物雲上半年營收103.8億元，同比增長33.3%。
碧桂園在財報中着重提及對機器人產業的投入，以及對智能建造、新零售、現代農業等領域的佈局。財報稱，這些“其他分部”的總對外收入由2020年上半年的約17.89億元上升62.2%至2021年同期的約29.01億元。
有房企表示，房企經營模式要進行改革，未來房企規模要與經營能力互相匹配，要與行業、基本政策面匹配，適時動態調整，以實現穩健增長。
對於接下來的市場預判，克而瑞地產研究分析，隨着“金九銀十”傳統銷售旺季的到來，房企將加大供貨力度，供求皆有望企穩回升。而在政策輪番加碼後，短期內熱點城市房地產市場或將有所降溫，成交整體回升幅度將明顯受限。相對而言，更看好長三角地區市場，粵港澳、中西部地區市場或將趨勢性走穩，京津冀、東部、北部灣等地區市場下行壓力依舊不容小覷。
宋紅衛認爲，總體來看，政策堅持“房住不炒”主基調，以房地產金融爲抓手，未來房企發展將以“穩”爲勝，一方面企業要注重自身運營情況，增強自身“造血能力”;另一方面良好運營情況更易獲得資本市場青睞，從而形成市場的良性循環。
延伸 〉〉〉
樓市“穩字當頭” “限跌”“限漲”都有令
在穩地價、穩房價、穩預期的目標下，央地持續加大房地產市場的調控力度。
根據中指研究院數據顯示，截至目前，已有超30個城市累計發佈超60條房地產調控政策，政策不僅覆蓋限購、限貸、限售、房地產金融、二手房成交參考價格等方面，同時涵蓋加強住房品質管理、優化調整土拍規則、加強住房保障等，各地不斷完善房地產市場調政策，政策效果持續顯現。
根據中房指數系統百城價格指數顯示，8月，百城新房及二手房價環比漲幅均進一步收窄。百城新建住宅均價16152元/平方米，環比上漲0.20%，漲幅較上月收窄0.15個百分點;同比上漲3.51%，漲幅較上月收窄0.30個百分點。百城二手住宅均價16011元/平方米，環比上漲0.34%，漲幅較上月收窄0.09個百分點;同比上漲4.44%，漲幅較上月擴大0.18個百分點。其中，長三角樓市降溫明顯，新建及二手住宅價格環比漲幅均收窄至今年4月以來最低水平。
值得關注的是，下半年以來，相較於個別熱點城市升級調控政策讓樓市“退燒”，部分三四線城市則推出了截然不同的樓市調控政策——“限跌令”。
如江蘇省江陰市住建局不久前發佈《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》，要求商品住房實際成交價格不得高於備案價格，嚴禁低價(如低於成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行爲。此外，瀋陽、桂林、昆明、唐山等地亦先後推出類似政策。
“今年以來，各地調控措施主要表現爲控制房價上漲，尤其是熱度過高的城市，調控力度也明顯增強。但隨着調控的不斷深入，市場分化趨勢也在加劇，即部分城市的樓市成交量持續低迷。”同策研究院研究總監宋紅衛對中國商報記者表示，“穩地價、穩房價、穩預期”仍然是調控的核心，“限跌”“限漲”都是爲了市場穩定。
土拍市場的“政策工具箱”也持續豐富完善。如，南京爲確保工程建設質量和施工安全，保證科學的設計和施工週期，要求在競得土地後6個月內住宅部分不得申領預售許可證;杭州、深圳限制企業參拍地塊數量，其中，房企在杭州最多參與5宗，深圳最多參與3宗，進一步確保土拍機制的公平。宋紅衛預計，如何做到“穩地價”可能會是接下來市場調控的重點，尤其是部分三四線城市，土地財政依賴度較大，如果土拍市場降溫，可能會持續跟進穩市場的政策。
此外，政策還注重優化保障性住房運營管理，支持住房租賃市場發展。8月31日，在國新辦舉辦的以“努力實現全體人民住有所居”爲主題的新聞發佈會上，住建部提到加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房爲主體的住房保障體系，強調“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房爲重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。
住建部副部長倪虹表示，我國房地產市場總體保持平穩運行，充分表明了黨中央、國務院關於房地產長效機制的決策部署是精準的、有效的。下一步，我們將繼續全面落實房地產市場長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。
值班主任：高原
