原標題：缺料缺工還缺建築商！美國8月單戶住宅開工數連續第二個月下降

建築材料價格暴漲和勞動力短缺令美國建築施工延誤問題變得很常見。

當地時間21日，美國商務部公佈的數據顯示，由於美國建築商繼續因材料和勞動力短缺問題苦苦掙扎，美國8月單戶住宅開工數連續第二個月下降，摺合年率爲108萬套。

數據表明，房地產市場可能會拖累美國第三季度經濟增長。需求旺盛而建築商無法增加單戶住宅產量的情況推高了價格，使一些首次購房者望而卻步。

不過，由於受到多戶住宅新開工增長20.6%的推動，8月新屋開工數總體增加3.9%，摺合年率達到162萬套。

一位美國房地產投資業的資深人士對第一財經記者表示，目前美國房地產牛市是由房地產住房供給短缺、人均新房建成量處於歷史低點、市場上缺乏足夠建築商以及供應鏈短缺等多重因素共同形成的，目前還處於中盤調整階段。

美國嘉盛集團資深分析師佩裏（ Joe Perry）則對第一財經記者表示，綜合數據可以看出，建築商腳步正在放慢。“交易者將觀察，購房者是否和建築商的想法一致，不熱衷於購買新房。但請注意，成屋銷售和新屋銷售的回落起點很高，即使顯示購房速度放慢，可能也只是迴歸正常而非代表崩潰。”佩裏說。

美國建築商爲何不願承接新項目

美國商務部的最新數據還顯示，8月積壓訂單繼續增加至25.1萬套，在建但尚未完工的單戶住宅數量升至2007年以來最高水平。同時，獲批但尚未開工的房屋數量增至1979年以來最高水平，這表明美國建築商不願承接新項目。

前述美國房地產投資業的資深人士對第一財經記者表示，一方面，客觀上在2006年美國房地產泡沫破滅以前，美國擁有的建築商比現在要多得多，目前雖然有產能需求，但房地產業在美國並不容易進場，而在獲得土地方面有優勢的大型建築商並不着急把房子都蓋好，此外木材等原料價格在今年暴漲對建築商造成壓力。

根據全美住宅建築商協會（NAHB）數據，2007年，該協會有98067家建築商會員，2021年這個數字是37595家，下降了61%。

佩裏則對第一財經記者說，NAHB美國8月房價指數報在75，爲2020年7月以來最低點，預期值79，前值80。自從在2020年11月到達最高點90之後，NAHB房價指數就一直在緩慢回落。

同時，新屋開工數據顯示7月減少7%，預期減少2.6%，6月讀數自上漲6.3%下修至上漲3.5%。所以，綜合6月新屋開工下修、7月讀數低於預期以及8月NAHB房價指數低於預期，可以看出建築商的腳步正在放慢。佩裏解釋道：“春季木材價格上漲的時候，市場可能就已猜到如今的結果。不過木材價格已從5月10日高點下降了70%多。”

儘管木材期貨價格已從5月的每千板英尺1711美元的歷史高位下跌至21日早盤交易時的約604美元，但建築成本仍然是一個問題。根據NAHB對勞工部數據的分析，窗戶、屋瓦、門和鋼材在內的一類住宅建築組件的批發價格在過去12個月內上漲了22%。在2020年之前，此類總價格通常每年上漲幅度略高於1%。

據悉，建築材料價格暴漲和勞動力短缺令施工延誤問題變得很常見，這促使許多美國建築商對他們出售的新房數量採取一定措施。

這些情況很可能會持續下去。 NAHB 首席經濟學家羅伯特·迪茨 （Robert Dietz） 表示，他從建築商那裏聽說“地板和其他建築材料方面存在持續挑戰，且在某些情況下，挑戰越來越大”。

供應缺口大，租賃需求強勁

美國商務部的數據還顯示，美國建築許可在8月份增長6%，達到172.8萬套，爲1月份以來的最大漲幅，其中多戶住宅許可大幅增長19.7%，達到63.2萬套，單戶住宅許可數量也小幅上升0.6%，達到105.4萬套。

紐約凱投宏觀房地產經濟學家波頓 （Matthew Pointon） 預測，目前的供應問題將在一段時間內限制房地產建設，但單戶住宅的開工量到2021年底只會達到116萬，到2022底達到120萬。

同時，有美國房地產經紀人估計，單戶住宅的開工率和竣工率需要在每月150萬至160萬套之間，才能縮小庫存缺口。

“前幾個月大家買房情緒高，家庭財富在上升，資產負債表都很健康，同時低利率刺激，加之此前供給不足（導致價格上漲）。”佩裏對第一財經記者說，“最近搶房情況已經有所緩解，5月前後最誇張。（但房屋價格是否已經見頂）這不能斷定，只能說增速較此前緩和了，出價的人和加價購房的幅度下降了。”

前述美國房地產投資業的資深人士對第一財經記者表示，目前美國的房地產庫存能滿足2.5個月左右的銷售量，這創下歷史最低紀錄。美國房地產週期平均是18年，如果這樣看，房價增長趨勢將持續。

此外，疫情期間，由於數百萬美國人需要在家工作，對於更大、更好住宿的剛性需求推動了房地產市場繁榮，伴隨美國廣泛接種新冠疫苗，不少公司要求員工回城上班，這也推動了對多戶住宅的租賃需求。