本報記者  李貝貝  上海報道

第二輪集中供地中，中國海外發展（00688.HK，以下簡稱”中海地產“）利用財務優勢、抓住時間窗口期積極拓展土儲。據克而瑞地產研究統計，此輪集中供地，中海地產共投資權益金額達519億元，爲第一輪的4倍多。該研究機構認爲，在預算充足的前提下，相信年前中海的拿地意願仍將十分強烈。不過，目前樓市遇冷，房企銷售規模整體出現下滑。作爲“利潤王”，新獲取的地塊如何能夠實現快速去化、保障利潤，將是中海在大手筆“掃貨”之後所必須面對的考驗。

中海下半年“井噴式”拿地

在二輪集中供地普遍遇冷、溢價率大幅度下降、流拍率走高的情況下，國企、央企成了活躍在土拍市場上的“主力軍”。

諸多大手筆拿地的房企中，中海地產無疑是最大贏家。中信建投數據顯示，中海地產全口徑拿地金額達到337.2億元，成爲第二輪集中供地拿地金額花費最多的企業，共拿到13宗土地，同中國鐵建並列TOP50房企拿地數量第一。另據克而瑞地產研究中心統計，中海地產（含中海宏洋）第二輪集中供地共投資權益金額519億元，爲第一輪的4倍多。

在第二輪集中供地中，中海地產於北京、深圳、廣州等一線城市均有斬獲。

10月13日，中海地產在北京第二批集中供地中獨自收穫了兩宗地塊。其中，海淀區西北旺鎮地塊耗資45億元，可售住宅樓面價約5.37萬元/平方米，溢價率5.63%；景山區首鋼園區地塊則由中海以11.6億底價競得，可售住宅樓面價約3.1萬元/平方米；

9月29日，在深圳第二輪集中供地中，中海地產以127.15億元競得4宗宅地，成爲深圳第二輪集中供地中拿地總數最多的企業；在廣州第二輪集中供地中，中海地產亦是拿地總數最多的企業，共攬入3宗地塊，總拿地金額約爲99億元。

《華夏時報》記者注意到，對比相對謹慎、保守的上半年，中海地產下半年的拿地投資動作明顯提速。

中指院數據顯示，今年上半年，中海地產拿地金額爲435億元，在房企拿地排行榜中位列第十。10月19日，中海地產發佈的三季度報告顯示，第三季度集團在中國內地14個城市新增28幅土地，新增總樓面面積455萬平方米，總地價爲人民幣543.6億元。此外，據克而瑞地產研究中心統計，單在9月份，中海於深圳、廣州、天津、南京分別耗資127億、99億、85億及80億獲取了共13宗地塊，其中在深圳、天津、南京三城集中供地中均拔得頭籌，分別佔到了出讓總價的28%、30%及16%。

對於下半年的積極動作，中海地產主席顏建國在2021年中報業績會上解釋過公司的投資理念：“第一批集中供地市場很熱，競爭比較激烈，回報也比較低。我們堅守投資刻度，要求合理的回報。我們不會爲買地而買地，不賺錢的地不會去買。”彼時，顏建國即預判：土地端下半年會更加理性一點，諸如中海這樣的企業“機會會更多一點”。

根據中海地產的計劃，2021年全年新增土地權益投資額預算達1650億元，同比增長25.2%。由於上半年拿地較少，中海地產在下半年有1100億拿地投資的充沛額度。“從第四季度來看，中海地產仍有近700億的投資額度，若包括中海宏洋在內，也有超300億的投資預算。”克而瑞地產研究指出。

年前拿地意願仍將十分強烈

當然，對於多數房企而言，能夠逆勢投資並非易事，這對房企的資金實力和項目週轉能力要求頗高。

億翰智庫方面就向《華夏時報》記者強調，第二批集中供地土拍規則較爲嚴格，十分考驗房企的運營管理能力。比如，天津等城市的部分地塊增加配建或自持保障性租賃住房、人才公寓等要求，這要求房企不僅能承擔配建、自持的成本，也考驗自身的持有運營能力，導致房企拿地意願下降，土拍市場熱度下降。不僅如此，“房企第二批集中供地中獲取的項目，大概率無法在年內開盤，不能對房企2021年的業績產生貢獻，導致房企拿地意願下降”。億翰智庫方面認爲。

作爲央企，中海地產本身資金實力雄厚，拿地實力毋庸置疑。另一方面，在銷售規模需要保持增長的情況下，中海地產也必須補倉。

今年3月底，在中海地產2020年業績報告會上，對於公司在十四五規劃下的發展策略，公司管理層透露，“在未來5年當中，我們的銷售一定會維持年均兩位數以上的增長”。但與此同時，2019年、2020年及截至2021年上半年，該公司總土儲分別爲8923萬平方米、9190萬平方米、9224萬平方米，其中不含中海宏洋部分的權益土地儲備分別爲5367萬平方米、5236萬平米、4985萬平方米。有公開報道稱，2021年上半年，中海地產的土儲規模已經是近四年的最低水平。

而在下半年井噴式拿地後，中海地產如何在保證利潤的基礎上，將這些土地消化、轉爲直接的銷售是接下來的重點工作。

“9月份及近期在土拍市場上的表現，可謂讓人眼前一亮。分析大舉拿地的背後，是做足功課前提下，審時度勢的結果。”克而瑞地產研究中心認爲，在預算充足的前提下，相信年前中海的拿地意願仍將十分強烈。但在一二線嚴格限價下，新獲取的地塊又是否真的能夠達標“利潤王”中海對利潤的要求與標準仍有待觀察。

無需贅言，現階段樓市進入寒冬，房企銷售規模整體出現下滑。克而瑞數據顯示，2021年9月房地產市場整體成交量繼續下滑，期內28個重點城市商品住宅成交面積整體環比下降7%，同比跌幅進一步擴至25%，較2019年同期下降17%。

身處其中，中海也不免受到大環境的影響。就在10月7日，中海地產公告稱，今年前9個月，中海系列公司累計實現合約物業銷售金額約2753.01億元，同比增加7%。其中，9月中海系列公司的合約物業銷售金額約203.73億元，按年下跌41.6%，這也是中海在2021年出現的第三次單月銷售下降。在此之前，6月、8月中海的合約物業銷售金額按年下跌10%及13.1%。

《華夏時報》記者注意到，憑藉極低的融資成本和對費用覈算的嚴苛控制，中海曾有着“利潤王”的稱號。但據克而瑞地產研究中心統計，在限價及調控的大背景下，中海地產一貫維持的高毛利率與高淨利率均不可避免地出現了下滑：2021年上半年，中海的毛利率跌至30%以下，爲28.54%；淨利率跌至20.36%。“從9月所獲得的地塊來看，在新的限價政策下，或不能達到原先利潤率水平。”

關於爲何突然大手筆拿地、未來如何在維持銷售規模的同時保證利潤等問題，《華夏時報》記者也向中海地產方面發去了採訪提綱，但截至發稿未獲回應。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧