出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/陳憲

房地產行業進入下行階段，與之相關的物業管理板塊從登陸港股以來，卻成爲長牛賽道。從邏輯上看，物業費的收取不完全依賴於房屋銷售的景氣。對於大多數人來說，商品房的銷售可能是一次性的，但物業管理費每年都要繳納，這爲物業公司提供了穩定的現金流。

存量+增量的發展模式、無重大資本開支、淨現金的財務狀況、穩定的派息分紅，這些因素決定了物業管理行業的估值下限。而物管公司的管理服務水平，物業的質量以及業績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。目前物業股的平均市盈率約爲20倍，遠高於其關聯房地產企業。

隨着房地產企業集中度提升，物業管理行業也迎來一輪整合加速。新浪財經選取24家主流上市物業管理公司，從業績、收入結構、增長潛力、運營效率四個維度梳理，以期爲投資者提供價值參考。

業績一覽

2021年上半年正榮服務實現營業收入6.86億元，同比增長53.79%；實現歸母淨利潤1.01億元，同比增長69.64%。同期毛利率爲34.76%，淨利率爲14.98%。

上半年物業股普遍高增，24家主流上市物企營業收入的算數平均增速爲61.1%。對比同行，正榮服務53.79%的營收增速低於行業均值。淨利率爲14.98%，低於行業均值17.27%。

業務結構

正榮服務以住宅項目爲主，收入結構分爲傳統的物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務，分別實現營業收入3.27億元、2.42億元、1.15億元，分別同比增長44.9%、53.6%、67.50%，同期毛利率爲24.6%、32.9%、67.5%。

向關聯方提供服務的收入直接體現了物業公司與關聯房企之間的利益輸送，統計24家主流物企該指標的均值爲22.75%。正榮服務向關聯方提供服務獲得收入爲1.74億元，佔總收入的比例爲25.37%，略高於行業均值。

增長潛力

正榮服務目前在管面積56.2百萬平方米，同比增長36.25%。合約面積95.2百萬平方米，同比增長8.92%。合約面積/在管面積的比值爲1.69，該比例的高低代表已簽約未收費的面積，也就是短期內確定性的收入增長。24家上市物企該指標的算數平均值爲1.69，正榮服務處於行業平均水平。

截至2021年6月，公司現金及現金等價物爲10.79億元，遠低於行業均值50.34億元。

運營效率

半年報披露，公司現有員工0.47萬人，以此測算人均管理面積約12.01千平方米，坪效（總營收/在管面積）爲14.66萬元/人。