原標題：大洗牌之後 長租公寓市場開始走向理性

證券時報記者 吳家明

去年，各地長租公寓頻頻“爆雷”，租客和業主都成爲受害者。隨後，長租公寓市場也迎來了最強監管。經過大洗牌之後，在“房住不炒”和“租購併舉”的背景下，長租公寓市場開始走向理性發展。

“我們考察了很久才決定選址在紅嶺。”在羅湖區紅嶺地鐵站附近一處新開的長租公寓，負責人陳經理告訴記者，“附近寫字樓多，交通便利，我們也嚴格計算了拿房的成本，而且附近的租金情況疫情之後，今年開始已經逐漸恢復穩定。”

克而瑞發佈數據顯示，今年三季度TOP20集中式長租公寓累計開業規模67.74萬間，同比增長15.81%，環比增長4.28%，開業規模增速觸底反彈。不過，此前頻繁“爆雷”的主要都是分散式長租公寓，分散式長租公寓主要是從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似二房東。“集中式長租公寓”主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營，如有大型規模房企背書的長租公寓。記者梳理發現，今年上半年多家長租企業業績表現優異，其中萬科泊寓實現營業收入13.19億元，同比增長25.6%。龍湖冠寓方面提供的數據顯示，冠寓已經在深圳多個行政區和東莞擁有10000餘套房源，成熟期運營門店出租率超過95%。

另據仲量聯行統計顯示，10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套，但這些存量主要分佈在一線及1.5線城市中。此外，投資者現階段的關注焦點依然是上海、北京、深圳等經濟發達、外來人口占比高且購房門檻較高的一線和新一線城市。從發展模式看，投資者目前仍主要採取重資產擴張模式，尤其是存量資產改造模式。

在業內人士看來，過高的槓桿加上較低的盈利能力，是過去幾年長租公寓行業遇到巨大挑戰的重要原因。長租公寓企業過去頻頻“爆雷”實際上也是行業進入理性健康期必經的階段。

今年以來，租賃行業利好消息不斷，多個城市通過市場監管、減稅、增加租賃用房供應、獎補等一系列措施，培育和發展住房租賃市場。與此同時，多個城市也陸續出臺多項規範政策，從設立資金監管、規範租金支付週期、嚴控租金貸等方面規範住房租賃市場發展。不僅如此，一些城市還從供應端加快發展保障性租賃住房，多渠道供應土地。

仲量聯行華南區評估和諮詢服務部負責人宋麗敏表示，隨着中國公募REITs把保障性租賃住房納入底層資產，相信目前深圳市場上的各類城中村改造、存量改造等玩家會更加關注租賃住房產品的合規性、市場佈局、盈利增長、運營管理能力等。